Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: So funktioniert es wirklich

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, die Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen, ohne eigenes Geld aufbringen zu müssen. Also known as 0%-Finanzierung, it ist kein Mythos – sondern eine real existierende Strategie, die vor allem bei Sanierungen, Mehrfamilienhäusern und energieeffizienten Projekten zum Einsatz kommt. Viele glauben, du brauchst mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Doch das stimmt nicht immer. In Deutschland gibt es Wege, die dir erlauben, die Finanzierung komplett über Kredite, Fördermittel und spezielle Modelle abzusichern – ohne dass du einen Cent von deinem Sparbuch anrühren musst.

Dabei spielt Energie-Contracting, ein Finanzierungsmodell, bei dem ein Dritter die Sanierung bezahlt und die Energiekostenersparnis als Rückzahlung erhält eine zentrale Rolle. Stell dir vor, du kaufst ein altes Mehrfamilienhaus, das sanierungsbedürftig ist. Stattdessen, dass du das Geld für die Dämmung, die neue Heizung oder die Photovoltaik selbst aufbringst, übernimmt ein Energie-Contracting-Unternehmen das. Du zahlst keine Anfangskosten – stattdessen zahlt dein Mieter die Energiekosten an das Unternehmen, das damit die Investition tilgt. Am Ende hast du ein modernes, energieeffizientes Haus – und dein Eigenkapital bleibt unangetastet. Dieses Modell ist besonders stark in der BAFA-Förderung verankert, die mit bis zu 650 Euro Zuschuss für Energieberatungen und Sanierungskonzepte unterstützt. BAFA Förderung, eine staatliche Unterstützung für energieeffiziente Sanierungen und Beratungen ist kein Bonus, sondern ein Schlüsselbaustein für jede 0%-Finanzierung.

Doch du musst nicht nur auf Energie-Contracting setzen. Auch die Grundschuldbestellung, eine rechtliche Sicherung, die der Bank als Kreditsicherheit dient und im Grundbuch eingetragen wird kann dir helfen, mehr Kredit zu bekommen. Sie ist kein Nachteil – sie ist ein Werkzeug. Wenn du keine Eigenkapitalreserven hast, wird die Bank umso genauer prüfen, wie sicher deine Rückzahlung ist. Ein gut strukturiertes Finanzierungskonzept mit Fördermitteln, Mieteinnahmen und langfristiger Energieeinsparung macht dich attraktiv – selbst ohne Eigenkapital. Und dann gibt es noch die Kaufnebenkosten. Sie können bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler. Doch auch hier gibt es Tricks: In manchen Bundesländern ist die Grunderwerbsteuer deutlich niedriger. Und wenn du die Verhandlung mit dem Verkäufer geschickt führst, kann er dir diese Kosten übernehmen – besonders bei älteren Immobilien oder wenn er schnell verkaufen will.

Du findest hier keine theoretischen Modelle. Du findest konkrete Beispiele, wie andere genau das geschafft haben: ein Haus in Tirol ohne Eigenkapital kaufen, ein Mehrfamilienhaus mit Energie-Contracting sanieren, die BAFA-Förderung so nutzen, dass du sogar Geld zurückbekommst. Du findest, wie du den Blower-Door-Test als Verhandlungsinstrument einsetzt, warum eine Türverbreiterung nach DIN 18040 nicht nur barrierefrei ist, sondern auch Fördermittel lockt, und wie du mit einem einfachen Fotoprotokoll teure Mängel nachweist – und so den Kaufpreis drückst. Alles, was du brauchst, um deine Immobilie auch ohne eigenes Geld zu bekommen – mit klaren Regeln, echten Zahlen und ohne Schnickschnack.