Immobilienkredit ohne Eigenkapital: Chancen, Risiken und Alternativen 2025

Immobilienkredit ohne Eigenkapital: Geht das wirklich noch?

Stell dir vor, du findest genau die Wohnung, die du dir immer gewünscht hast. Der Preis passt, die Lage ist perfekt, aber du hast kein Geld auf der Seite. Kein Euro Eigenkapital. Kein Sparbuch mit 50.000 Euro. Kein Erbe. Kein Verkauf der Altwohnung. Bist du dann chancenlos? Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist 2025 nicht ausgestorben - aber er ist schwerer zu bekommen als je zuvor. Und er kostet mehr. Viel mehr.

Einige Banken bieten noch 100 %-Finanzierungen an. Das bedeutet: Du bekommst den vollen Kaufpreis. Noch extremer: 110 %-Finanzierung. Da wird nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren mitfinanziert. In Österreich liegen diese Nebenkosten zwischen 5 % und 8 % des Kaufpreises. Das ist kein kleiner Betrag. Und trotzdem: Du zahlst dafür mit höheren Zinsen, höheren Raten und weniger Spielraum.

Warum ist ein Kredit ohne Eigenkapital so teuer?

Banken sehen dich als Risiko. Kein Eigenkapital = keine Pufferzone. Wenn die Immobilie an Wert verliert, hast du nichts, was sie abfedert. Die Bank hat dann mehr Geld verloren als bei einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital. Deshalb verlangen sie höhere Zinsen. Und zwar deutlich.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Tilgung von 3 % zahlt du bei 10 % Eigenkapital etwa 2.283 Euro monatlich. Ohne Eigenkapital? 2.380 Euro. Klingt nicht viel - nur 97 Euro mehr pro Monat. Aber über 30 Jahre addiert sich das zu mehr als 34.000 Euro Extra-Kosten. Das ist wie ein zweiter Auto-Kredit, den du einfach vergisst, weil er monatlich nur ein bisschen mehr ist.

Die Zinsdifferenz ist kein Zufall. Laut Verivox.de liegt der Sollzins bei 100 %-Finanzierung bei 4,14 %. Bei 10 % Eigenkapital sinkt er auf 3,85 %. Bei 5 % Eigenkapital steigt er sogar auf 4,15 %. Jeder Prozentpunkt, den du nicht selbst einbringst, kostet dich langfristig Tausende. Und das ist nur der Anfang.

Wer bekommt überhaupt einen solchen Kredit?

Nicht jeder, der es will, bekommt ihn. Die Banken prüfen jetzt härter als nach der Finanzkrise 2008. Basel III hat die Regeln verschärft. Die Banken müssen mehr Kapital zurückhalten, wenn sie hohe Kredite vergeben. Das bedeutet: Nur wer absolut sicher ist, kommt durch.

Die Kriterien sind streng:

• Unbefristetes Arbeitsverhältnis: Keine Befristung, kein Probezeit-Vertrag. Du musst zeigen, dass du auch in 10 Jahren noch dort arbeitest.
• Hohes Einkommen: Mindestens 5.000 Euro netto monatlich - besser 7.000 oder mehr. Wer unter 5.000 Euro verdient, hat kaum eine Chance, selbst wenn er sparsam lebt.
• Perfekte SCHUFA: Keine einzige negative Eintragung. Kein alter Mobilfunkvertrag, der ausstand. Kein kleiner Überziehungskredit. Alles muss sauber sein.
• Niedrige Verschuldung: Du darfst keine anderen Kredite haben. Kein Auto, keine Renovierung, keine Konsumkredite. Alles muss auf Null stehen.
• Haushaltsrechnung mit Puffer: Die Bank prüft jeden Cent. Miete, Versicherungen, Lebensmittel, Handy, Urlaub - alles muss in der Rechnung passen. Und noch 20 % mehr als die Rate muss übrig bleiben.

Selbstständige? Fast ausgeschlossen. Weil ihr Einkommen schwankt, sehen Banken sie als zu unsicher an. Selbst wenn du 10.000 Euro verdienst, aber im letzten Jahr nur 6.000 hattest, wird dir der Kredit verweigert.

Was passiert, wenn du dein Einkommen verlierst?

Das ist der größte Knackpunkt. Ohne Eigenkapital hast du keinen Rückzugsort. Wenn du krank wirst, entlassen wirst oder die Firma pleitegeht, hast du keine Reserven. Du kannst nicht einfach die Wohnung verkaufen und mit dem Gewinn weiterleben. Denn bei einem Kredit ohne Eigenkapital ist die Immobilie fast immer unterwertet - du hast ja nichts eingezahlt. Wenn sie jetzt nur 10 % an Wert verliert, bist du schon verschuldet. Die Bank kann sie versteigern - und du hast trotzdem noch Geld schuldig.

Das ist kein Theorie-Szenario. In den Jahren nach 2008 sind viele Menschen genau so in die Schuldenfalle geraten. Sie hatten keine Rücklagen. Die Immobilie fiel im Wert. Sie konnten die Raten nicht mehr zahlen. Und am Ende verloren sie das Haus - und hatten trotzdem noch Schulden.

Experten wie Bernd Lehmann von REGIOGRUND Immobilien warnen: „Kredite ohne Eigenkapital sind nahezu ausgeschlossen.“ Und er meint das ernst. Die meisten Banken haben die Türen geschlossen. Die, die noch offen sind, verlangen zusätzliche Sicherheiten.

Was kannst du tun, wenn du kein Eigenkapital hast?

Wenn du kein Eigenkapital hast, aber trotzdem eine Immobilie willst - dann musst du kreativ werden. Es gibt Alternativen, die weniger riskant sind.

1. Bürgschaft von Familie

Ein Elternteil oder ein naher Verwandter kann als Bürge auftreten. Das bedeutet: Wenn du die Raten nicht zahlen kannst, zahlt er. Das reduziert das Risiko für die Bank. Viele Banken akzeptieren das - aber nur, wenn der Bürge ein sehr hohes und sicheres Einkommen hat. Und: Der Bürge muss wissen, was er da tut. Er verpfändet seine eigene finanzielle Sicherheit. Das kann Familienbeziehungen belasten.

2. Eigene Immobilie verkaufen

Wenn du schon eine Wohnung hast, verkaufe sie. Nutze den Gewinn als Eigenkapital. Selbst wenn du nur 10 % hast, sinken die Zinsen deutlich. Und du hast eine echte Pufferzone. Das ist kein „Zurück zur Miete“ - das ist eine strategische Umstellung.

3. Genossenschaftswohnung oder Erbbaurecht

Statt eine Immobilie zu kaufen, kannst du ein Erbbaurecht erwerben. Das bedeutet: Du baust auf einem Grundstück, das du nicht besitzt, sondern nur pachten. Die Kosten sind deutlich niedriger. Oder du trittst einer Wohnungsbaugenossenschaft bei. Du zahlst einen Eintrittsbeitrag und bekommst eine Wohnung. Du hast keine Hypothek, sondern eine Mitgliedschaft. Die monatlichen Kosten sind oft niedriger als Miete - und du hast langfristige Sicherheit.

4. Warten und sparen - auch wenn es schwer ist

Ja, es ist frustrierend, wenn Mieten steigen und du denkst: „Ich zahle doch nur für jemand anderen.“ Aber: Ein Eigenkapital von 10-20 % macht den Unterschied zwischen einem sicheren und einem gefährlichen Kredit. Wenn du in zwei Jahren 20.000 Euro sparen kannst, dann ist das eine Investition in deine Zukunft. Du sparst nicht nur Geld - du sparst dir Stress, Angst und mögliche Verluste.

Wie sieht die Zukunft aus?

Der Markt für Vollfinanzierungen schrumpft. Im April 2023 waren noch 94 % der Banken bereit, 100 %-Finanzierungen anzubieten. Im November 2024 waren es nur noch 79 %. Das ist ein Rückgang von 15 % in nur 19 Monaten. Das ist kein Zufall. Die Banken reagieren auf die Zinsen, die Regulierung und die steigenden Risiken.

Finanztip.de prognostiziert: Bis 2027 werden nur noch Kreditnehmer mit einem SCHUFA-Score über 950 und einem monatlichen Haushaltseinkommen von über 10.000 Euro eine 100 %-Finanzierung ohne Zusatzsicherheiten bekommen. Das ist nicht mehr für die Masse. Das ist ein Nischenprodukt für Super-Verdiener.

Was bedeutet das für dich? Wenn du nicht zu dieser Gruppe gehörst - dann ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital keine Lösung. Es ist ein Risiko, das du nicht tragen solltest.

Was ist der beste Weg für dich?

Frage dich ehrlich:

• Habe ich ein sicheres, unbefristetes Einkommen von mindestens 6.000 Euro netto?
• Habe ich keine anderen Schulden?
• Habe ich einen SCHUFA-Score über 900?
• Bin ich bereit, 30 Jahre lang 2.380 Euro pro Monat zu zahlen - und das ohne jegliche finanzielle Pufferzone?

Wenn du mit „Ja“ auf mindestens drei dieser Fragen antworten kannst - dann ist ein Vollfinanzierungs-Kredit vielleicht eine Option. Aber nur, wenn du die höheren Kosten akzeptierst und weißt, was du riskierst.

Wenn nicht - dann warte. Spare. Plane. Du brauchst keine Immobilie jetzt. Du brauchst eine sichere Immobilie in fünf Jahren. Und die bekommst du mit 10 % Eigenkapital - mit niedrigeren Raten, besseren Zinsen und ohne Angst vor dem nächsten Jobverlust.

Die größte Illusion ist: „Ich kann mir das jetzt leisten.“ Die Wahrheit ist: „Ich kann mir das jetzt leisten - aber nur, wenn alles perfekt bleibt.“ Und in der Realität bleibt selten alles perfekt.