Komplettsanierung altes Haus: Kosten 2025, Beispiele, Förderungen

Die eine Zahl gibt es nicht - und genau das macht die Budgetfrage so nervig. Alte Häuser überraschen. Mal ist das Dach fit, dann frisst die Elektrik das Geld. Damit du nicht im Blindflug planst, bekommst du hier echte Preisrahmen, saubere Rechenwege, realistische Beispiele aus 2025 und die Förderlogik, die dein Budget spürbar entlasten kann.

TL;DR: Kostenüberblick 2025 in klaren Spannen

Die kurze Antwort auf Komplettsanierung altes Haus Kosten: Rechne in 2025 grob so - abhängig von Zustand, Standard und Energieziel.

• Basis-/Kernsanierung (technisch fit, ohne Luxus, energetisch verbessert): ca. 1.100-1.700 €/m² Wohnfläche.
• Umfassende energetische Sanierung (Hülle, Technik, Bäder, guter Standard): ca. 1.600-2.400 €/m².
• Premium/Gutachter-Fälle (Denkmalschutz, Statik, Schadstoffe, Top-Standard): ca. 2.400-3.500 €/m².
• Beispiel 120 m²: ca. 180.000-290.000 € (Standard) bis 300.000-420.000 € (ambitioniert). Ohne Grundstück, ohne Möbel.
• Kostenstruktur grob: Gebäudehülle 40-55 %, Haustechnik 15-30 %, Innenausbau 10-25 %, Baunebenkosten 12-20 %, Puffer 10-20 %.
• Förderung: BAFA (Heizung/Einzelmaßnahmen) und KfW (Effizienzhaus-Kredit) können 10-30 % und mehr effektive Entlastung bringen - je nach Paket und Einkommen.

Wichtig: Preise folgen dem Baupreisindex (Statistisches Bundesamt). 2024/25 waren sie eher stabil bis leicht steigend je nach Gewerk. Angebote einholen bleibt Pflicht.

So kalkulierst du deine Komplettsanierung Schritt für Schritt

Dein Ziel: Von „keine Ahnung“ zu einem belastbaren Budgetkorridor, der Angebote, Förderungen und Risiken abdeckt. So gehst du vor.

1. Bestand verstehen (ohne rosarote Brille)
   Organisiere eine gründliche Bestandsaufnahme: Dach, Fassade, Fenster, Keller/Feuchte, Leitungen, Heizung, Elektrik, Bäder, Tragwerk. Lass bei Unsicherheiten eine/n Energieberater:in (für iSFP) und ggf. Statiker:in kommen. Das kostet, spart aber später fünfstellige Überraschungen.

2. Leistungsumfang festlegen (Must-haves vs. Nice-to-haves)
   Trenne Technik/Muss (Heizung, Elektrik, Leitungen, Feuchteschäden) von Komfort/Optional (Einbauten, hochwertige Oberflächen). Entscheide, ob du ein Effizienzhaus-Ziel anstrebst (z. B. EH 85/70). Das steuert Förderung und Kosten.

3. Grobkalkulation per m²
   Starte mit einem m²-Basissatz gemäß Zustand/Standard:
   - Solide Basis: 1.100-1.400 €/m²
   - Standard umfassend: 1.600-2.000 €/m²
   - Anspruchsvoll/Denkmalschutz: 2.200-3.000+ €/m²
   Multipliziere mit Wohnfläche, addiere 12-20 % Baunebenkosten und 10-20 % Puffer. Das ergibt deinen ersten Korridor.

4. Bauteil-für-Bauteil verfeinern (Realistische Spannen 2025)
   Nutze die folgende Checkliste als Add-on zur m²-Schätzung - die Spannen sind marktüblich für Deutschland 2025. Preise variieren regional.

   • Dach neu eindecken + dämmen: 200-350 €/m² (Eindeckung) + 150-250 €/m² (Dämmung/Unterkonstruktion). Einfamilienhaus: 25.000-60.000 €.
   • Fassade/WDVS: 140-220 €/m² Fassadenfläche. Mit Putz und Details: 20.000-60.000 €.
   • Fenster 3-fach: 600-1.200 € pro Fenster (Kunststoff), 1.000-2.000 € (Holz/Alu) inkl. Einbau. Rollläden extra.
   • Keller-/Bodenplattendämmung: 60-150 €/m² je nach System und Zugang.
   • Heizung: Wärmepumpe inkl. Installation/Anpassung Heizflächen: 20.000-40.000 €; Pellet: 25.000-45.000 €; Fernwärmeanschluss: 8.000-20.000 € (ohne Wärmetarif). Gas ist rechtlich/klimapolitisch heikel, plane vorausschauend (GEG 2024).
   • Photovoltaik (Optional, hilft beim WP-Betrieb): 1.200-1.600 €/kWp schlüsselfertig. 8 kWp: 9.600-12.800 €.
   • Elektrik komplett neu: 80-140 €/m² Wohnfläche. 120 m² Haus: 10.000-17.000 € inkl. Zählerschrank.
   • Sanitärleitungen: 60-120 €/m²; Bäder: 8.000-25.000 € pro Bad abhängig von Größe/Standard.
   • Innenputz/Trockenbau: 25-50 €/m² Fläche (Wand/Decke).
   • Böden (Material + Verlegung): Vinyl/Laminat 40-80 €/m², Parkett 70-150 €/m², Fliese 60-140 €/m².
   • Türen innen: 300-900 € pro Tür incl. Zarge/Montage.
   • Abbruch/Entsorgung: 50-150 €/m² Wohnfläche; schadstoffhaltig (Asbest, PAK): stark teurer - vorher testen!
   • Außenanlagen (optional, oft vergessen): 5.000-30.000 € (Zufahrt, Terrasse, Entwässerung).

5. Baunebenkosten sauber einplanen
   Die verschlucken schnell 12-20 % der Bausumme:

   • Planung/Architektur/Statik: 8-15 % je nach Leistungsbild.
   • Energieberatung/iSFP: 1.800-3.500 € (förderfähig), Blower-Door 300-600 €.
   • Genehmigungen, Vermessung, Bodengutachten (falls nötig): 1.000-5.000 €.
   • Baustelleneinrichtung, Container, Gerüst: 3-6 %.
   • Zwischenquartier/Umzug: sehr projektabhängig - separat kalkulieren.

6. Puffer und Risiken
   Für Altbau gilt: 10 % Puffer ist Minimum, 15-20 % sind gesund - besonders bei unbekanntem Bauzustand oder Denkmalschutz. Funde wie nasse Balkenköpfe, marode Steigleitungen, Schimmel hinter Vorsatzschalen sind Klassiker.

7. Preisstand und Timing
   Schreib in die Kalkulation den Preisstand (z. B. „Preisstand Q3/2025“). Baupreise können um 2-5 % p.a. schwanken. Lange Projektläufe -> Wertsicherung in Verträgen prüfen.

Reale Beispiele, Preisrahmen & Förderungen 2025

Die Zahlen unten sind typische Korridore, die ich 2024/25 in Angeboten und Projekten gesehen habe. Region, Auslastung der Firmen und Detailtiefe verändern das Bild - sie helfen dir aber beim Plausibilitätscheck.

Wie wirken Förderungen 2025?

• BAFA - BEG Einzelmaßnahmen (EM): Gebäudehülle (z. B. Dämmung, Fenster) Base 15 % Zuschuss, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) +5 % Bonus. Heizungsförderung (z. B. Wärmepumpe): Basis 30 %, zeitlicher Bonus und einkommensabhängiger Bonus können zusammen bis zu 70 % erreichen (gedeckelt; genaue Sätze und Bedingungen lt. BAFA-Richtlinie beachten).
• KfW - Effizienzhaus (Wohngebäude - Kredit, z. B. 261): Zinsgünstige Kredite und mögliche Tilgungszuschüsse, Höhe abhängig vom erreichten Effizienzhaus-Niveau und ggf. „Worst Performing Building“-Bonus. Gerade bei umfassenden Sanierungen oft der größte Hebel für Zinslast.
• Steuerbonus §35c EStG: Für selbstgenutzte Häuser: 20 % Steuerermäßigung auf bestimmte energetische Maßnahmen über 3 Jahre, wenn keine BEG-Zuschüsse dafür in Anspruch genommen werden.
• Denkmalschutz: Je nach Bundesland besondere Abschreibungsmöglichkeiten/ Zuschüsse. Früh mit der Denkmalbehörde sprechen, sonst drohen teure Planänderungen.

Mini-Rechnung - so senkt Förderung die Netto-Kosten:
Nehmen wir 200.000 € förderfähige Maßnahmen, davon 100.000 € Hülle (mit iSFP) und 40.000 € Wärmepumpe.

• Hülle: 15 % + 5 % = 20 % Zuschuss → 20.000 €.
• Wärmepumpe: 30 % Basis + 20 % Speed + 10-30 % einkommensabhängig (Deckel beachten). Konservativ 40-50 % → 16.000-20.000 €.
• Summe Zuschüsse grob: 36.000-40.000 €; Netto dann 160.000-164.000 €. Zusätzlich wirkt ein günstiger KfW-Kredit über die Zinsen.

Regel: Erst Förderlogik klären, dann Gewerke beauftragen. BAFA-Anträge müssen in der Regel vor Auftragsvergabe gestellt werden. Für KfW brauchst du einen gelisteten Energieeffizienz-Experten.

Checklisten, Faustregeln, Stolperfallen & FAQ

Hier sammelst du schnelle Tools für deine Planung - von der To-do-Liste bis zum Entscheidungspfad.

Pragmatische Checkliste (Startpaket)

• Bestandsanalyse: Fotos, Maßketten, Energieverbrauch der letzten 3 Jahre, Hinweise auf Feuchte/Schimmel, Dachzustand, Haustechnik-Alter.
• Energieberatung/iSFP beauftragen (gelistete Person): klärt sinnvolle Maßnahmenreihenfolge und Förderfähigkeit.
• Scope definieren: Muss vs. Optional, Effizienzhaus-Ziel ja/nein, Wohnwünsche (Zimmer, Bäder).
• Grobkalkulation: m²-Basissatz × Fläche + 12-20 % Nebenkosten + 10-20 % Puffer.
• Angebotsstrategie: 2-3 Generalunternehmer vs. Einzelgewerke? Zeit/Koordination realistisch einschätzen.
• Förder-Roadmap: BAFA zuerst (vor Auftrag), KfW mit Energieeffizienz-Experte, Steuerbonus prüfen.
• Risiko-Check: Schadstoffe, Statik, Feuchte - alle drei vor Baubeginn prüfen lassen.
• Termin- und Zahlungsplan: Bauzeiten realistisch (6-12 Monate), Abschlagslogik verhandeln, Sicherheitsleistungen klären.

Faustregeln, die dir Entscheidungen erleichtern

• „Hülle vor Heizung“: Erst dämmen und Fenster optimieren, dann Heizlast neu rechnen. Wärmepumpe passt dann kleiner und günstiger.
• Budgetsplit grob: 50 % Hülle + 20 % Technik + 15 % Innenausbau + 15 % Nebenkosten/Puffer. Weicht ein Gewerk deutlich ab → Begründung einfordern.
• Eigenleistung spart realistisch 10-20 % Lohn in einzelnen Gewerken (Maler, Rückbau, Böden). Niemals bei Elektrik/Tragwerk/Abdichtung.
• Lieferkette prüfen: Sonderformate, Denkmalschutzfenster, Spezialdämmstoffe → lange Lieferzeiten. Früh bestellen.
• Pro Angebot gilt: Leistungsbeschreibung muss Mengen, Qualitäten, Systeme nennen. „Pauschal“ ohne Details ist Risiko.

Typische Stolperfallen (und wie du sie umgehst)

• Feuchtequellen übersehen: Vor Dämmung Ursachen klären (Risse, fehlende Sperren). Sonst verschiebst du Schimmel nur hinter die schöne Vorsatzschale.
• Bestand nicht geöffnet: Kernbohrungen/Öffnungen in kritischen Bereichen einplanen, um echte Zustände zu sehen - besonders in Bädern und unter Bodenaufbauten.
• Asbest/PAK ignoriert: Baujahre 1950-1990? Immer testen lassen. Entsorgung kann 5-stellig kosten - besser vorher wissen.
• Heizlast falsch: Erst nach Hülle-Heilung und Fensterwechsel berechnen. Zu große WP = ineffizient, zu klein = unkomfortabel.
• Zu knapper Puffer: 10 % ist Wunschdenken bei Altbauten mit unbekanntem Innenleben. 15-20 % entspannen alles.
• Unklare Zuständigkeiten: Ein GU/Planer als Taktgeber spart Nerven. Bei Einzelgewerken brauchst du straffe Koordination.

Mini-FAQ - schnelle Antworten auf die häufigsten Fragen

• Komplett- vs. Kernsanierung? Kernsanierung: Technik + tragende Bauteile + Hülle, meist sehr umfassend. Komplettsanierung schließt oft Innenausbau/Design konsequent mit ein. Im Alltag werden die Begriffe vermischt - wichtig ist die Leistungsbeschreibung.
• Sanieren oder neu bauen? Neubau 2025 liegt häufig bei 2.300-3.500 €/m² (schlüsselfertig, ohne Grundstück). Abriss + Entsorgung + Neubau-Planung addieren sich. Sanieren lohnt oft, wenn Hülle/Statik gut sind oder Lage/Charme entscheidend sind.
• Dauer? Planung/Förderanträge 2-4 Monate, Bau 6-12 Monate je Umfang und Lieferzeiten. Bewohnter Umbau dauert länger.
• GEG-Pflichten? Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) stellt Anforderungen bei Heizungstausch, Dämmstandards für Bauteile und Nachrüstpflichten. Energieberatung klärt dein Pflichtpaket.
• Wie viele Angebote? Mindestens zwei vergleichbare pro Gewerk oder zwei GU-Angebote. Gleiche Qualitäten anfragen, sonst vergleichst du Äpfel mit Birnen.
• Preissteigerungen 2025? Nach starken Anstiegen 2021-2023 war 2024/25 je nach Gewerk eher seitwärts bis moderat. Setz 2-5 % Beweglichkeit an - gesichert durch gute Verträge.
• Wie viel Eigenleistung? Maler, Demontage, Bodenlegen: ja, wenn du Zeit/Erfahrung hast. Elektrik, Gas/Wasser, Abdichtungen, Statik: nein. Dokumentiere für Gewährleistung.
• Baugenehmigung nötig? Viele Innenmaßnahmen sind anzeigefrei. Fassadenänderungen, Gauben, tragende Eingriffe, Denkmalschutz → genehmigen lassen. Bauamt oder Planer fragen.
• Kann ich währenddessen wohnen? Möglich, aber teurer und langsamer. Baustelleneinrichtung, Staubschutz, Etappen → kalkuliere Mehrkosten und Nerven.
• Wer sagt mir, was förderfähig ist? BAFA (Einzelmaßnahmen), KfW (Effizienzhaus-Kredite). Energieeffizienz-Expert:innen kennen die aktuelle Richtlinie. Antrag VOR Auftrag ist die goldene Regel.

Nächste Schritte - je nach Ausgangslage

• Budget knapp, Haus ok: Hülle in Etappen (Dach/Fenster zuerst), WP vorbereiten (Heizlast senken), iSFP sichern (5 %-Bonus), Eigenleistung bei Oberflächen.
• Worst Performing Building: Energieberater:in prüfen lassen. Paket aus Hülle + WP + hydraulischem Abgleich → KfW-Boni möglich, hohe Effekte auf Verbrauch.
• Denkmalschutz: Früh mit Denkmalbehörde abstimmen, Innendämmung diffusionsoffen planen, Fensterdetails klären. Steuerliche Abschreibung nutzen.
• Selbermacher-Team: Klarer Bauzeitenplan, Materiallogistik sichern, Abnahmen mit Fachbetrieben (Elektrik/Sanitär) vertraglich regeln.

Kurzer Vertrauensanker zu Quellen: Preisrahmen basieren auf aktuellen Marktbeobachtungen und gängigen Kennwerten, abgeglichen mit dem Baupreisindex (Statistisches Bundesamt 2024/25). Förderlogik nach BAFA-Richtlinie BEG EM (2024/25) und KfW-Programmen für Wohngebäude (z. B. Kredit 261). Rechtliche Leitplanken: Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024). Prüfe vor Beauftragung den tagesaktuellen Stand - Programme ändern sich.

Wenn du bis hier gelesen hast, hast du jetzt einen sauberen Kostenkorridor, kennst die größten Treiber und weißt, wo du Förderung holst. Nimm dir die Checkliste, hol zwei bis drei saubere Angebote - und gib deinem Altbau die Kur, die er verdient.