Steuererklärung für Vermieter: So füllen Sie die Anlage V richtig aus

25 Jan

von Marlene Wiesner 1 Kommentare

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, müssen Sie das Einkommen aus der Miete versteuern. Das klingt kompliziert, ist es aber nicht - wenn Sie das richtige Formular verwenden und die wichtigsten Regeln kennen. Das zentrale Dokument dafür ist die Anlage V. Sie ist das offizielle Formular des Finanzamts, mit dem Sie Ihre Mieteinnahmen und alle damit verbundenen Kosten angeben. Jedes Jahr füllen rund 9,2 Millionen private Vermieter in Deutschland dieses Formular aus. Doch viele machen Fehler, die teuer werden können.

Was ist die Anlage V?

Die Anlage V ist kein freiwilliges Formular. Sie ist verpflichtend, wenn Sie Immobilien vermieten - egal ob eine Wohnung, ein Haus oder eine Ferienwohnung. Sie basiert auf §21 des Einkommensteuergesetzes und wird vom Bundesministerium der Finanzen jährlich aktualisiert. Die aktuelle Version für das Steuerjahr 2025 ist seit dem 15. März 2025 gültig.

Die Anlage V dient dazu, alle Einnahmen und Ausgaben klar zu dokumentieren. Sie müssen nicht nur die Miete eintragen, sondern auch alle Kosten, die Sie für die Immobilie haben: Reparaturen, Versicherungen, Zinsen, Abschreibungen. Diese Kosten mindern Ihre Steuerlast. Wer sie nicht richtig erfasst, verliert Geld.

Welche Daten müssen Sie angeben?

Die Anlage V ist in Abschnitte unterteilt. Jede Zeile hat eine Bedeutung. Falsche Angaben führen zu Nachfragen oder sogar Nachzahlungen.

Zeilen 1-8: Hier tragen Sie die Grunddaten ein: Adresse der Immobilie, Baujahr, Wohnfläche in Quadratmetern und Grundstücksfläche. Bei Mehrfamilienhäusern fassen Sie alle Wohnungen des Gebäudes auf einem Formular zusammen. Ein separates Gebäude? Dann brauchen Sie eine neue Anlage V.
Zeilen 9-14: Hier kommen die Kaltmieten. Geben Sie für jede Wohnung die monatliche Kaltmiete, die Wohnfläche und die Anzahl der Wohnungen pro Geschoss an. Laut einer Analyse der Steuerberatungskanzlei Meyer & Partner liegt der häufigste Fehler hier: falsch angegebene Wohnflächen oder falsch berechnete Jahresmieten. 68,3 % aller Fehler bei Vermietern passieren genau hier.
Zeilen 33-53: Das ist der wichtigste Teil für Ihre Steuerersparnis. Hier tragen Sie Ihre Werbungskosten ein. Dazu gehören:

Schuldzinsen (100 % absetzbar)
Instandhaltungskosten (max. 15 % der Jahreskaltmiete pro Jahr)
Absetzungen für Abnutzung (AfA): 2,5 % pro Jahr auf den Gebäudewert

Durchschnittlich können Vermieter 18,7 % ihrer Mieteinnahmen als Werbungskosten geltend machen. Wer größere Immobilien besitzt, schafft oft 22,3 %. Aber: Nur wer die Kosten richtig zuordnet, profitiert. Viele Vermieter verwechseln Instandhaltung mit Herstellung. Eine neue Heizung? Das ist Herstellung - nicht abziehbar, sondern muss über die Abschreibung verteilt werden. Eine Reparatur der Heizung? Das ist Instandhaltung - sofort abziehbar. 38,7 % der geprüften Steuererklärungen enthalten diesen Fehler.

Spezielle Fälle: Ferienwohnungen und mehr

Wenn Sie Ihre Wohnung nur kurzfristig vermieten - etwa über Airbnb oder Booking.com - brauchen Sie nicht die normale Anlage V, sondern die Anlage V-FeWo. Diese wurde 2018 eingeführt, nachdem die Regeln geändert wurden. Seit dem 1. Januar 2023 gilt: Wenn Sie eine Wohnung mehr als 14 Tage im Jahr an wechselnde Mieter vermieten, müssen Sie die Anlage V-FeWo ausfüllen. Vorher war die Grenze bei 30 Tagen.

Die Folge: Viele Vermieter ignorieren diese Regel. Laut dem Deutschen Mieterbund füllen 31,4 % der Ferienwohnungsvermieter die Anlage V-FeWo falsch aus. Das kostet im Schnitt 1.287,43 Euro Nachzahlung pro Fall.

Und was, wenn Sie ein unbebautes Grundstück vermieten? Oder eine Garage? Oder Sie vermieten nur einen Teil einer Wohnung? Dann kommt die Anlage V-Sonstige zum Einsatz. Hier tragen Sie alle Sonderfälle ein. Vergessen Sie nicht: Garagenmieten müssen separat in Zeile 11 der Anlage V erfasst werden. Viele Vermieter übersehen das - und verlieren so Abzüge.

Vergleich der korrekten und falschen Klassifizierung von Instandhaltung und Sanierungskosten.

Abgabefrist und Fristverlängerung

Die Steuererklärung muss bis zum 31. Juli des Folgejahres beim Finanzamt sein. Das gilt für alle, die ihre Erklärung selbst machen. Wer einen Steuerberater beauftragt, hat mehr Zeit: Dann verlängert sich die Frist automatisch bis zum 28. Februar des übernächsten Jahres.

Das Finanzgericht München bestätigte 2024, dass diese Fristen bindend sind. Wer zu spät kommt, riskiert Strafen. Und: Sie müssen nicht erst warten, bis Sie die Steuerbescheide Ihrer Mieter haben. Wenn die Nebenkostenabrechnung noch nicht vorliegt, schätzen Sie die Kosten - und korrigieren später, wenn die echten Zahlen da sind.

Wer macht es selbst - und wer holt sich Hilfe?

56,8 % der privaten Vermieter füllen die Anlage V selbst aus. 43,2 % beauftragen einen Steuerberater. Der durchschnittliche Preis für die Erstellung der Anlage V liegt bei 198,50 Euro (Stand Januar 2025). Das ist teurer als noch vor einem Jahr - die Kosten stiegen um 14,3 %.

Und doch: Wer einen Berater nimmt, spart am Ende oft mehr. Eine Studie von Prof. Dr. Markus Richter zeigt: Vermieter, die professionell beraten werden, geltend machen im Durchschnitt 22,3 % höhere Werbungskosten als Selbstausfüller. Das bedeutet: Der Berater kostet 200 Euro, aber spart 1.000 Euro Steuern.

Ein weiterer Trend: Online-Programme. 32,8 % der Selbstausfüller nutzen SmartSteuer, 27,4 % Taxfix. Die Kosten liegen bei rund 30 Euro pro Nutzung. Diese Tools führen Sie Schritt für Schritt durch die Anlage V und warnen vor Fehlern. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit sinkt von 2,7 auf 1,2 Stunden.

Eine Person nutzt eine digitale Steuer-App für Vermieter mit automatischen Berechnungen.

Die häufigsten Fehler - und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Fehler sind leicht zu vermeiden - wenn Sie wissen, worauf es ankommt.

Mietausfälle nicht angegeben: Wenn Ihre Wohnung drei Monate leer stand, müssen Sie das angeben. 28,7 % der Fehler passieren hier. Ein Nutzer aus dem Mietrecht-Forum schrieb: „Habe vergessen, die 500 Euro Handwerkerrechnung für die Heizungskontrolle einzutragen - bekam statt 1.200 Euro nur 700 Euro zurück.“
Nebenkosten nicht vollständig erfasst: Heizung, Wasser, Hausmeister, Versicherung - alles muss dabei sein. 24,3 % der Fehler sind hier zu finden.
Sanierungskosten falsch zugeordnet: Neue Fenster? Das ist Herstellung - nicht sofort abziehbar. Nur die Abschreibung zählt. 19,8 % der Fehler liegen hier.
Leerstand falsch berechnet: Laut BMF-Schreiben vom Dezember 2024 gilt ein Monat erst dann als Leerstand, wenn er 31 Tage aufeinanderfolgend unbesetzt war.
Möblierte Wohnungen: Bei möblierten Wohnungen dürfen Sie bis zu 20 % der Kaltmiete als Zuschlag hinzurechnen - aber nur, wenn Sie das auch angeben.

Die Zukunft: Digitalisierung und neue Regeln

Die Steuererklärung für Vermieter wird immer digitaler. 68,3 % der Anlagen V wurden 2024 elektronisch über ELSTER eingereicht - 2022 waren es noch 52,7 %. Die Bundesregierung plant ab 2026, dass Mietdaten aus dem Mietspiegel automatisch in die Anlage V übernommen werden. Das soll die Fehlerquote um 35 % senken.

Ab Juli 2025 soll eine neue „Vermieter-Steuer-App“ des Bundeszentralamts für Steuern starten. Sie soll die Ausfüllung vereinfachen - mit automatischer Berechnung von Abschreibungen und Verknüpfung mit kommunalen Daten.

Aber: Nicht jeder kann damit umgehen. 43,7 % der Vermieter haben nicht genug digitale Kompetenzen, warnt die Deutsche Steuerberaterkammer. Die Prognose: Bis 2030 werden weniger als 5 % der Anlagen V noch gedruckt eingereicht. Wer heute noch auf Papier setzt, wird bald gezwungen sein, digital zu arbeiten.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie diese Anlage V zum ersten Mal ausfüllen, nehmen Sie sich Zeit. Sammeln Sie alle Unterlagen:

Mietverträge
Nebenkostenabrechnungen
Handwerkerrechnungen (mit genauen Beschreibungen)
Bankauszüge
Wertfeststellung des Gebäudes (für die Abschreibung)

Die Deutsche Steuerberaterkammer sagt: Die erste Ausfüllung dauert 8-10 Stunden. Nach drei bis vier Jahren reduziert sich das auf unter 1,5 Stunden. Nutzen Sie Online-Tools. Fragen Sie einen Steuerberater, wenn Sie unsicher sind. Und vergessen Sie nicht: Wer die Anlage V richtig macht, zahlt nicht mehr Steuern - er zahlt nur, was er wirklich schuldet.

Muss ich die Anlage V ausfüllen, wenn ich nur eine Wohnung vermiete?

Ja. Jeder private Vermieter, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss die Anlage V ausfüllen - egal ob es eine Wohnung, ein Haus oder eine Garage ist. Die Pflicht gilt ab dem ersten Euro Mieteinnahme, sofern der Grundfreibetrag überschritten ist (10.908 Euro für Einzelpersonen, 21.816 Euro für Ehepaare im Jahr 2025).

Kann ich die Abschreibung auf den Kaufpreis der Immobilie ansetzen?

Nein. Die Abschreibung (AfA) gilt nur für den Gebäudewert - nicht für das Grundstück. Der Gebäudewert wird in der Regel mit 70-80 % des Kaufpreises angesetzt, wenn keine andere Wertfeststellung vorliegt. Das Finanzamt prüft das. Wenn Sie den Kaufpreis komplett abschreiben, bekommen Sie eine Nachforderung. Die Abschreibung beträgt 2,5 % pro Jahr des Gebäudewerts - das ist die gesetzliche Regel.

Was passiert, wenn ich die Anlage V vergesse einzureichen?

Das Finanzamt kann eine Steuerschätzung vornehmen - und das ist fast immer ungünstig für Sie. Sie verlieren die Möglichkeit, Ihre Werbungskosten geltend zu machen. Zudem droht eine Verspätungsgebühr von 0,25 % des geschätzten Steuerbetrags pro Monat, mindestens 25 Euro. Wenn Sie die Erklärung nachträglich einreichen, können Sie die Kosten geltend machen - aber nur, wenn Sie den Nachweis haben. Je früher, desto besser.

Darf ich Reparaturen sofort absetzen, wenn ich sie im selben Jahr bezahlt habe?

Ja - aber nur, wenn es sich um Instandhaltung handelt. Das sind Arbeiten, die den Zustand der Immobilie erhalten - wie das Reparieren einer defekten Heizung, das Streichen von Wänden oder das Austauschen von Dachziegeln. Wenn Sie aber die Heizung komplett ersetzen, ist das eine Herstellung. Dann müssen Sie die Kosten über die Abschreibung verteilen - meist über 40 Jahre. Die Grenze ist oft dünn. Halten Sie sich an die Regel: „Erhaltung“ = sofort abziehbar, „Verbesserung“ = über Abschreibung.

Brauche ich eine separate Anlage V für jede Immobilie?

Nein. Sie fassen alle Wohnungen eines Gebäudes auf einer Anlage V zusammen. Aber jedes separate Gebäude - also ein Haus nebenan, ein zweites Haus in einer anderen Straße - benötigt eine eigene Anlage V. Das Finanzamt verlangt eine klare Trennung. Wenn Sie zwei Häuser haben, müssen Sie zwei Formulare einreichen. Die Angaben zu Miete, Fläche und Kosten dürfen nicht vermischt werden.

Schlagwörter: Anlage V Steuererklärung Vermieter Musterformular Immobiliensteuer Werbungskosten

Marlene Wiesner

Ich bin Tischlerin mit über 20 Jahren Erfahrung und spezialisiere mich auf Innentüren. Neben meiner handwerklichen Tätigkeit schreibe ich leidenschaftlich gerne über meine Projekte und teile Tipps und Tricks.