Teilvermietung einer Immobilie: Steuerliche Auswirkungen einfach erklärt
Wenn du einen Teil deiner eigenen Wohnung oder deines Hauses vermietest, kannst du damit nicht nur Geld verdienen, sondern auch Steuern sparen. Aber nur, wenn du alles richtig machst. Viele denken, dass es reicht, eine Zimmervermietung anzubieten - doch die Steuern machen da nicht mit. Das Bundesfinanzhof-Urteil vom 19. Juli 2022 hat das Spiel komplett verändert. Wer jetzt eine Einliegerwohnung, ein Zimmer oder sogar nur ein Schlafzimmer über Airbnb vermietet, muss genau wissen, was er tun darf - und was ihn teuer zu stehen kommen kann.
Was ist eigentlich Teilvermietung?
Teilvermietung bedeutet: Du wohnst selbst in deiner Immobilie, aber ein Teil davon wird an Mieter vermietet. Das kann eine separate Wohnung sein, ein Zimmer im Dachgeschoss, eine Garage mit Wohnraum - oder sogar nur ein Bett in deinem Wohnzimmer, wenn du es als Ferienzimmer anbietest. Wichtig ist: Der Mieter hat einen abgeschlossenen Bereich, den er allein nutzen kann. Gemeinschaftsflächen wie Küche, Bad oder Flur zählen nicht dazu, wenn sie mit dir geteilt werden.Das ist kein Neues. Aber seit 2022 gilt: Selbst wenn jemand nur drei Nächte im Jahr in deinem Zimmer übernachtet, zählt das als steuerpflichtige Vermietung. Und wenn du die Immobilie später verkaufst, kann dir das Geld vom Finanzamt abverlangt werden - selbst wenn du es nur für ein paar Wochen vermietet hast.
Wie werden die Kosten aufgeteilt?
Du kannst nur die Kosten absetzen, die wirklich dem vermieteten Teil zuzurechnen sind. Das Finanzamt verlangt eine klare Aufteilung. Die einfachste und meistgenutzte Methode ist die Flächenanteilsmethode.Beispiel: Dein Haus hat insgesamt 200 Quadratmeter Wohnfläche. Du vermietest 50 Quadratmeter (z.B. eine Einliegerwohnung). Dann sind 25 Prozent deiner Gesamtkosten absetzbar. Wenn du 12.000 Euro Zinsen, 3.000 Euro Versicherung und 5.000 Euro Reparaturen im Jahr hast, kannst du 25 Prozent davon - also 5.000 Euro - als Werbungskosten geltend machen.
Diese Methode gilt für alles: Zinsen, Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer, Hausmeisterkosten, sogar die Abschreibung des Gebäudes. Du musst nur die Fläche genau dokumentieren. Ein Grundriss mit Maßen reicht aus - kein Vermessungsbericht nötig.
Wie viel Miete muss du verlangen?
Es reicht nicht, einfach irgendeinen Preis zu nennen. Das Finanzamt prüft, ob deine Miete realistisch ist. Die Entscheidung ist klar: Wenn du weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangst, wird deine Vermietung als verbilligt angesehen. Dann darfst du nur so viel absetzen, wie du wirklich einnimmst.Beispiel: Die ortsübliche Miete für dein Zimmer liegt bei 600 Euro. Du verlangst nur 250 Euro. Dann ist deine Miete 41,7 Prozent der Marktmiete. Du darfst nur 41,7 Prozent deiner Kosten absetzen - nicht mehr. Und: Du musst die 250 Euro trotzdem als Einkommen versteuern.
Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als vollwertig. Dann darfst du 100 Prozent der Kosten absetzen - auch wenn du selbst noch wohnst. Das ist ein wichtiger Trick: Wer seine Miete leicht über dem Marktniveau ansetzt, kann mehr absetzen. Aber Achtung: Du musst die Miete auch tatsächlich bekommen. Keine Einladung, keine Familienmitglieder, keine "freie Unterkunft" - das zählt nicht.
Abschreibung: Wie viel kannst du jährlich absetzen?
Das Gebäude selbst kann auch abgeschrieben werden. Das nennt man Absetzung für Abnutzung (AfA). Die Höhe hängt vom Baujahr ab:- Baujahr ab 1925: 2 Prozent pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer)
- Baujahr vor 1925: 2,5 Prozent pro Jahr (40 Jahre Nutzungsdauer)
Beispiel: Dein Haus kostete 300.000 Euro, davon 200.000 Euro für das Gebäude. Du vermietest 30 Prozent der Fläche. Dann kannst du 30 Prozent der AfA absetzen: 200.000 Euro × 2 % = 4.000 Euro pro Jahr. Davon 30 Prozent = 1.200 Euro Absetzbarkeit. Das ist kein Geld, das du kriegst - aber es reduziert deine Steuerlast.
Wenn du Sanierungen machst - z.B. neue Fenster im vermieteten Teil - kannst du diese Kosten über drei Jahre abschreiben. Bei denkmalgeschützten Häusern gibt es sogar höhere Sätze. Aber: Nur die Kosten für den vermieteten Teil. Die Renovierung deines Wohnzimmers? Nicht absetzbar.
Was passiert beim Verkauf?
Hier kommt der größte Knackpunkt: Die Spekulationsfrist. Wenn du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufst, ist der Gewinn steuerpflichtig - aber nur für den vermieteten Teil.Das hat der Bundesfinanzhof 2022 klargestellt: Selbst wenn du nur ein Zimmer für 14 Tage über Airbnb vermietet hast, zählt das als steuerpflichtige Nutzung. Wenn du später verkaufst, wird der Gewinn aus dem vermieteten Anteil besteuert. Die 10-Jahres-Frist beginnt beim Kaufdatum - nicht beim ersten Mieter.
Beispiel: Du kaufst 2023 ein Haus, vermietest 2024 ein Zimmer, verkaufst 2028. Der Gewinn beträgt 80.000 Euro. 30 Prozent davon (24.000 Euro) entfallen auf den vermieteten Teil - und sind steuerpflichtig. Die restlichen 56.000 Euro, die aus deinem Wohnbereich stammen, sind steuerfrei.
Wichtig: Die Finanzämter bekommen jetzt alle Daten. Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Wimdu müssen seit 2022 alle Vermietungen melden - sogar wenn es nur ein paar Nächte waren. Du kannst dich nicht mehr verstecken.
Was du sonst noch beachten musst
Teilvermietung ist kein Freibrief. Du bist nicht nur Steuerzahler, sondern auch Vermieter. Das bedeutet:- Du musst den Mieter nach dem Mietrecht schützen - Kündigungsschutz gilt auch bei Zimmern
- Du musst die Mietpreisbremse einhalten (wenn dein Ort sie hat)
- Du musst Betriebskostenabrechnungen machen
- Du musst eine Haftpflichtversicherung haben, die auch Vermietung abdeckt
Viele versichern ihre Wohnung nur als Eigenheim - das reicht nicht. Wenn du vermietest, brauchst du eine separate Vermieterversicherung. Sonst zahlt die Versicherung bei Schäden nicht - und du bist selbst haftbar.
Wie du dich schützt
Du musst nicht alles alleine durchstehen. Hier sind drei konkrete Schritte:- Dokumentiere alles. Flächenmaße, Mietvertrag, Zahlungsnachweise, Rechnungen für Reparaturen. Alles mit Datum.
- Rechne mit 66 Prozent. Setze deine Miete nicht unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Dann verlierst du nicht nur die volle Absetzbarkeit - du riskierst auch Nachzahlungen.
- Berate dich vorher. Ein Steuerberater, der sich auf Immobilien spezialisiert hat, kann dir zeigen, wie du die Kosten optimal aufteilst. Das kostet 300-600 Euro - aber kann dir 1.000 Euro oder mehr an Steuern sparen.
Und: Wenn du das Haus neu kaufst, teile Kaufpreis und Grundstück in deinem Vertrag auf. Nur das Gebäude lässt sich abschreiben. Ein höherer Gebäudewert = höhere Abschreibungen. Das ist legal - und oft unterschätzt.
Was du nicht tun solltest
- Nicht: Vermiete ein Zimmer an einen Verwandten für 1 Euro. Das zählt nicht als Vermietung - und du verlierst alle Abzüge. - Nicht: Nimm Miete ein, aber erklär sie nicht. Die Finanzämter bekommen die Daten von Airbnb - du wirst erwischt. - Nicht: Denkst du, "ein paar Nächte im Jahr" sei kein Problem. Die Spekulationsfrist gilt trotzdem.Die Zeiten, in denen man einfach ein Zimmer vermietete und vergaß, dass es Steuern gibt, sind vorbei. Wer jetzt teilvermietet, muss professionell sein - oder zahlen.
Kann ich ein Zimmer an meine Tochter vermieten und trotzdem Steuern sparen?
Nein. Wenn du an nahe Verwandte vermietest, gilt das nicht als echte Vermietung. Das Finanzamt erkennt die Kosten nicht an. Die Miete muss realistisch, marktgerecht und von jemandem gezahlt werden, der nicht im Haushalt lebt. Eine Miete von 1 Euro oder eine "freie Unterkunft" zählt nicht - du verlierst alle Abzüge.
Muss ich die Miete auch versteuern, wenn ich weniger als 500 Euro im Monat bekomme?
Ja. Jede Mieteinnahme ist steuerpflichtig - egal wie klein. Selbst 200 Euro im Monat musst du in deiner Einkommensteuererklärung unter Anlage V angeben. Du kannst aber die dazugehörigen Kosten absetzen. Wenn du 200 Euro einnimmst und 180 Euro Kosten hast, zahlst du Steuern auf 20 Euro. Aber du musst es trotzdem melden.
Wie lange muss ich die Immobilie halten, um beim Verkauf keine Steuern zu zahlen?
Wenn du die Immobilie mindestens zehn Jahre besitzt und sie als Hauptwohnsitz genutzt hast, ist der gesamte Gewinn steuerfrei - auch wenn du Teile vermietet hast. Aber: Nur wenn du selbst dort gewohnt hast. Wenn du das Haus nur vermietet und nie selbst darin gewohnt hast, gilt die Zehnjahresfrist nicht. Du musst also entweder länger halten oder die Vermietung komplett unterlassen, um steuerfrei zu verkaufen.
Kann ich die Kosten für ein neues Bad absetzen, wenn es nur im vermieteten Teil ist?
Ja - aber nur die Kosten für den vermieteten Teil. Wenn das Bad nur für die vermietete Wohnung existiert, kannst du 100 Prozent absetzen. Wenn es ein gemeinsames Bad ist, das du und dein Mieter teilt, darfst du nur den Flächenanteil absetzen. Ein neues Bad für die vermietete Wohnung ist eine Investition - und wird über drei Jahre abgeschrieben.
Was passiert, wenn ich die Miete nicht bezahlt bekomme?
Wenn der Mieter nicht zahlt, kannst du die Miete nicht als Einkommen ansetzen - und damit auch keine Kosten absetzen. Du musst die Miete auch tatsächlich erhalten haben. Ein Mietvertrag allein reicht nicht. Ohne Zahlungsnachweis gibt es keinen Abzug. Wenn du aber nachträglich die Miete bekommst, musst du sie im Jahr der Zahlung versteuern - und kannst die Kosten dann auch absetzen.
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