Haus kaufen mit 60: Finanzierung, Voraussetzungen & Tipps 2025

Die kurze, ehrliche Antwort: Ja, du kannst mit 60 noch ein Haus kaufen. Die längere: Es klappt, wenn die Zahlen stimmen - und wenn du ein paar Regeln beachtest, die für Jüngere weniger streng sind. Banken interessiert nicht dein Geburtstag, sondern ob du dir die Rate leisten kannst, auch im Ruhestand, und ob der Kredit in einer angemessenen Zeit zurückgeht.

• TL;DR: Möglich ist es, aber meist mit mehr Eigenkapital (30-40%), kürzerer Laufzeit (10-20 Jahre) und klarer Rückzahlungsstrategie bis ca. 75-80.
• Monatliche Wohnkosten (Rate + Nebenkosten + Rücklagen) sollten 25-33% deines Nettoeinkommens/Pensionen nicht überschreiten.
• Rechtlicher Rahmen: Bonitätsprüfung nach Wohnimmobilienkreditrichtlinie; Banken müssen deine Rückzahlungsfähigkeit auch nach Renteneintritt prüfen.
• Wichtige Hebel: höheres Eigenkapital, realistische Tilgung (3-5%), Sondertilgungen, jüngerer Mitantragsteller, solide Immobilie in guter Lage.
• Plan B: kleiner/Barriere-arm kaufen, mit Kindern zusammen finanzieren, Teilkauf/Leibrente/Umkehrhypothek prüfen - je nach Ziel.

Was Banken 2025 wirklich prüfen - und wie du bestehst

Du fragst dich: Bin ich mit 60 zu alt für einen Kredit? Das Alter allein ist kein KO-Kriterium. Entscheidend ist, ob die Rate dauerhaft tragbar ist und wie schnell du tilgst. Seit der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) in deutsches Recht müssen Banken nachweisen, dass du den Kredit über die Laufzeit bedienen kannst - auch im Ruhestand. Heißt: Deine zukünftigen Renten, Pensionen oder andere sichere Einkünfte zählen genauso wie dein heutiges Gehalt.

Worauf schaut die Bank konkret?

• Einkommen im Ruhestand: Rentenbescheide, Pension, Mieten, Kapitalerträge. Ohne belastbare Nachweise wird es schwer.
• Eigenkapital: Je älter der Kreditnehmer, desto wichtiger. Top-Konditionen gibt es oft ab 40% Eigenkapital. Unter 20% wird es mit 60+ selten entspannt.
• Belastungsquote: Als Faustregel sollten Rate plus nicht umlagefähige Nebenkosten und Instandhaltung 25-33% deiner Nettoeinkünfte nicht übersteigen.
• Laufzeit und Endalter: Viele Banken wollen die Restschuld bis 75-80 stark reduzieren oder vollständig tilgen. Eine kleine Restschuld kann ok sein, wenn sie durch Vermögen gedeckt ist.
• Beleihungsauslauf (LTV): Bis 60% LTV gibt’s die besten Zinsen, bis 80% solide. Über 90% ist mit 60+ fast immer ein Nein.
• Objektqualität: Lage, Zustand, Energieeffizienz. Ein sanierungsbedürftiges Haus ohne Puffer ist ein Risikofaktor.

Recht und Regeln, die dich schützen: Die Bank darf dir keinen Kredit geben, der nachweislich nicht tragbar ist (WIKR). Du hast nach 10 Jahren Zinsbindung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Und ganz praktisch: Wenn du älter wirst, sind klar geregelte Absicherungen für Partner/Erben wichtig.

Realistische Zinsen 2025? Die meisten Finanzierungen werden aktuell mit 10-15 Jahren Zinsbindung abgeschlossen. Die Nominalzinsen schwanken je nach Eigenkapital und Bonität. Plane konservativ und rechne mit einer Gesamtrate aus Zins plus anfänglicher Tilgung von etwa 6,5-9,0% pro Jahr des Darlehensbetrags (Beispiel: 3,5-4,5% Zins + 3-4,5% Tilgung).

Schritt für Schritt zur Zusage: So planst du deine Finanzierung

Du brauchst einen klaren Fahrplan. So gehst du vor - pragmatisch, banktauglich, ohne Schönrechnen.

1. Budget festlegen: Starte bei deiner monatlichen freien Rate. Rechne ehrlich: Netto-Einkünfte/Renten minus Lebenshaltung, Versicherungen, Rücklagen. Was bleibt übrig? Davon maximal 25-33% als Kreditrate ansetzen.
2. Gesamtkosten kennen: Kaufnebenkosten 2025 in Deutschland liegen meist bei 8-13% des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland ca. 3,5-6,5%, Notar/Grundbuch ca. 2%, Makler i. d. R. 3,57% Käuferanteil). Ohne Makler entsprechend weniger. Dazu jährliche Instandhaltung: grob 1-1,5% des Gebäudeversicherungswerts oder 2-3 €/m² pro Monat als Rücklage.
3. Maximale Darlehenssumme überschlagen: Faustformel: Darlehen ≈ (Rate × 12) / (Zins + anfängliche Tilgung). Beispiel: 1.500 € Rate, 7,5% gesamt → 1.500 × 12 / 0,075 ≈ 240.000 € Darlehen. Plus Eigenkapital minus Kaufnebenkosten ergibt die Preisspanne.
4. Tilgungsstrategie wählen: Mit 60 sind 3-5% anfängliche Tilgung sinnvoll. Ziel: starke Schuldenreduktion bis 75-80. Plane Sondertilgungen (z. B. 5-10% p. a. optional), wenn du Reserven hast.
5. Risiken absichern: Rücklagen für 6-12 Monatsraten plus 10.000-20.000 € für Reparaturen. Prüfe Risikolebensversicherung, wenn du einen Partner absichern willst. Restschuldversicherungen sind oft teuer - nur im Ausnahmefall.
6. Dokumente vorbereiten: Personalausweis, Einkommens- und Rentennachweise, Vermögensübersicht, SCHUFA, Aufstellung der Ausgaben, ggf. Unterlagen zu bestehenden Krediten, Objektunterlagen (Exposé, Grundbuchauszug, Energieausweis, Baujahr/Modernisierungen).
7. Angebote vergleichen: Mindestens drei Finanzierungsangebote einholen (Hausbank, überregionaler Anbieter, Baufinanzierungsvermittler). Achte auf Zinsbindung, Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, bereitstellungsfreie Zeit, Vorfälligkeitsentschädigungsklauseln.
8. Hebel nutzen, wenn es klemmt: Höheres Eigenkapital, kleineres Objekt, längere Zinsbindung mit planbarer Rate, jüngerer Mitantragsteller (z. B. Kind), bessere Objektlage, oder Darlehenssplit (ein Teil schnell tilgen, ein Teil länger).

Praxisbeispiel 1 (Paar, 60 und 62): Netto im Ruhestand zusammen 3.800 €. Sichere Rate: 1.100-1.250 €. Bei 7,5% gesamt → 1.200 × 12 / 0,075 ≈ 192.000 € Darlehen. Mit 180.000 € Eigenkapital und 10% Nebenkosten liegt der mögliche Kaufpreis bei rund 330.000-340.000 €.

Praxisbeispiel 2 (Alleinstehend, 60): Netto 2.200 €. Sichere Rate: 600-700 €. Bei 7,5% gesamt → 650 × 12 / 0,075 ≈ 104.000 €. Mit 150.000 € Eigenkapital und 10% Nebenkosten liegt die Preisspanne bei ca. 220.000-230.000 €.

Rechnen mit Zahlen: Budget, Nebenkosten, Rate - die einfachen Formeln

Keiner mag komplizierte Finanzmathematik. Hier sind einfache Regeln, mit denen du zu soliden Entscheidungen kommst.

• Belastungsquote: Plane 25-33% deines Netto als maximale Wohnbelastung (Rate + nicht umlagefähige Nebenkosten + Rücklagen). Höher nur, wenn du große liquide Reserven hast.
• Rücklagenregel: 1-1,5% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr oder 2-3 €/m²/Monat für Instandhaltung zurücklegen. Bei älteren Häusern eher mehr.
• Darlehenshöhe: Darlehen ≈ (Rate × 12) / (Zins + anfängliche Tilgung). Je höher die Tilgung, desto schneller wirst du schuldenfrei - die Rate steigt allerdings.
• Endalter-Ziel: Spätestens mit 75-80 eine sehr niedrige Restschuld oder schuldenfrei. Alternativ: belegbare Vermögenswerte, die eine Restschuld decken (Tagesgeld, Wertpapiere, Lebensversicherung).
• Kaufnebenkosten: Mit Makler 10-15%, ohne Makler 8-10%. Plane das fix ein, die Bank finanziert das in deinem Alter ungern mit.

Typische Stolpersteine - und wie du sie vermeidest:

• Zu optimistische Rentenannahmen: Nutze aktuelle Renten/Pensionsbescheide. Schätze Erträge konservativ.
• Kein Puffer für Sanierungen: Ein Haus frisst Geld, oft dann, wenn du es nicht brauchst. Plane Reserven ein, sonst wirst du die Bank schnell wiedersehen.
• Zu lange Laufzeit ohne Plan: Eine 25-30-jährige Volltilgung passt selten zu 60+. Besser: 12-20 Jahre mit hoher Tilgung und Sondertilgungsoptionen.
• Schwachstelle Energie: Ein Objekt mit schlechter Energieklasse kostet dich mehr im Alltag und senkt die Banklaune. Ein besserer energetischer Zustand erleichtert die Zusage.
• Einseitige Absicherung: Wenn ein Partner verstirbt, muss der andere die Rate tragen. Mit einer zielgenauen Risikolebensversicherung lässt sich das abfedern.

Kleines Zins-Thema, das oft übersehen wird: Nach 10 Jahren Zinsbindung hast du ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB). Das gibt dir Flexibilität, falls die Zinsen sinken oder du verkaufen willst. Prüfe die Konditionen zur Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du früher raus willst.

Alternativen & Strategien, wenn die Bank zögert

Nicht jede Idee muss ein „Nein“ bedeuten. Manchmal braucht es nur die passende Struktur.

• Objekt kleiner oder barriereärmer wählen: Niedrigere Kosten, bessere Banklaune, lange Nutzungsdauer. Oft das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis.
• Darlehenssplit: Ein Teil mit hoher Tilgung (z. B. 5%) und 10-jähriger Bindung, ein Teil mit moderater Tilgung und 15 Jahren. Mehr Flexibilität, schnellere Entschuldung.
• Jüngerer Mitantragsteller: Ein Kind oder Enkel als Mitantragsteller kann die Bonität stärken. Klare Vereinbarungen treffen (Eigentumsanteile, Schenkungen, Schenkungssteuer im Blick behalten).
• Eigenkapital stärken: Depots, Tagesgeld, Bausparguthaben, Verkauf unnötiger Vermögenswerte. Aber: Notgroschen von 6-12 Monatsraten bleibt tabu.
• KfW und Förderungen: Manche Programme (z. B. für energieeffizienten Neubau/Sanierung) laufen über die Hausbank und sind altersunabhängig. Nicht jede Förderung ist 2025 offen, aber energiebezogene Kredite sind oft verfügbar.
• Zwischenfinanzierung beim Verkauf: Erst das alte Objekt verkaufen, dann kaufen - oder mit klarer Zwischenfinanzierung arbeiten. So vermeidest du doppelten Druck.
• Teilverkauf oder Umkehrhypothek: Wenn du viel Immobilie, aber wenig Liquidität hast. Eher zur Liquiditätsbeschaffung als zum Neukauf, kann aber Übergänge abfedern.
• Leibrente/Nießbrauch/Wohnrecht: Für Menschen, die im Haus bleiben wollen, aber Kapital brauchen - Alternativen zum klassischen Kauf. Bei Neukauf seltener, aber im Familienverbund denkbar.

Wann Kaufen mit 60 Sinn ergibt:

• Du planst, 12-15+ Jahre im Haus zu bleiben, und wählst ein möglichst barrierearmes Objekt.
• Du hast 30-40% Eigenkapital und stabile Renten/Pensionen.
• Die Rate passt locker in dein Budget - inklusive Rücklagen und Nebenkosten.
• Du hast Reserven für Pflege/gesundheitliche Themen, ohne das Haus verkaufen zu müssen.

Wann Mieten oder später entscheiden besser ist:

• Wenn die Rate nur mit spitzem Stift passt oder du kein Polster hast.
• Wenn du bald umziehen willst oder musst (Pflege, Familie, Gesundheit, Job der Kinder).
• Wenn das Wunschobjekt energetisch schwach ist und Sanierungen anstehen, die du nicht stemmen willst.

Mini-FAQ, Checklisten & Entscheidungsbaum

Fragen, die ich am häufigsten höre - kurz beantwortet.

• Geht ein 100%-Kredit mit 60? Praktisch nein. Ohne Eigenkapital unterstellten Banken ein zu hohes Risiko.
• Muss ich bis 75/80 schuldenfrei sein? Nicht zwingend, aber die Restschuld muss tragbar und idealerweise durch Vermögen gedeckt sein.
• Welche Tilgung ist klug? Starte mit 3-5%. Bei jeder Gehalts-/Rentenerhöhung oder Sonderzahlung nachtilgen.
• Ist eine Restschuldversicherung sinnvoll? Meist zu teuer. Eine gezielte Risikolebensversicherung ist oft effizienter.
• Kann ich die Rate nach Rentenbeginn senken? Nur, wenn der Vertrag Tilgungssatzwechsel zulässt. Baue diese Option ein.
• Bringt ein Bausparvertrag mit 60 noch was? Als Zinsoption ja, als alleinige Lösung selten. Als Baustein kann er Sinn machen.
• Bekomme ich mit 70 noch eine Finanzierung? Möglich, aber sehr individuell. Dann zählt fast nur noch Vermögen/Eigenkapital und eine sehr kurze Laufzeit.

Checkliste: Unterlagen für die Bank

• Personalausweis, Familienstandsnachweis
• Einkommensnachweise (Renten/Pensionen, Mieteinnahmen, Kapitalerträge), letzte Steuerbescheide
• SCHUFA-Auskunft, Übersicht laufender Kredite/Leasing
• Vermögensübersicht (Konten, Depots, Lebensversicherungen)
• Objektunterlagen: Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Bauakte/Modernisierungsnachweise, Fotos, bei Eigentumswohnungen Protokolle der Eigentümerversammlung und Wirtschaftsplan

Checkliste: So erhöhst du deine Chancen

• Mindestens 30-40% Eigenkapital mitbringen
• Belastungsquote unter 33% halten
• Tilgung 3-5% starten, Sondertilgungen vertraglich sichern
• Gute Lage/solide Bausubstanz wählen (werthaltig!)
• Rücklagen: 6-12 Monatsraten + 10-20 Tsd. € für Reparaturen
• Optional: jüngerer Mitantragsteller, klare Erb-/Eigentumsregelungen

Entscheidungsbaum (vereinfacht)

• Hast du stabile, nachweisbare Renten/Einkünfte? → Ja: weiter. Nein: erst Einkünfte stabilisieren.
• Reichen 30-40% Eigenkapital plus Nebenkosten? → Ja: weiter. Nein: Budget/Objekt anpassen oder Eigenkapital aufbauen.
• Bleibst du voraussichtlich 12+ Jahre im Objekt? → Ja: weiter. Nein: Mieten oder flexiblere Lösung prüfen.
• Passt die Rate inkl. Rücklagen unter 33% Netto? → Ja: weiter. Nein: Tilgung/Zinsbindung/Objektgröße anpassen.
• Ist die Restschuld bis 75-80 tragbar/abgedeckt? → Ja: Go. Nein: Strategie ändern.

Nächste Schritte je nach Person

• Alleinstehend mit 2.000-2.500 € Netto: Zielrate 500-700 €, Preisspanne realistisch berechnen, kleines barrierearmes Objekt bevorzugen.
• Paar mit 3.500-4.500 € Netto: Zielrate 1.000-1.300 €, hohe Tilgung, Sondertilgungsoptionen, Energiezustand genau prüfen.
• Selbstständig mit schwankendem Einkommen: Durchschnitt der letzten 3 Jahre, konservativ planen, Liquiditätsreserve höher (12 Monatsraten).
• Viel Eigenkapital, wenig laufende Einnahmen: Kürzere Laufzeit, hohe Tilgung, notfalls kleiner Restkredit, der durch Vermögen gedeckt ist.

Typische Probleme und Troubleshooting

• Bank lehnt ab wegen Endalter: Andere Bank probieren - Endaltergrenzen variieren stark. Alternativ Restschuld mit Depot/LV belegen.
• Rate zu hoch: Tilgung senken, Laufzeit anpassen, Kaufpreis drücken, kleineres Objekt wählen, Nebenkosten reduzieren (ohne Makler kaufen).
• Objekt energetisch schwach: Kaufpreisnachlass verhandeln, Förderkredit für Sanierung kombinieren, Sanierungsfahrplan vom Energieberater einplanen.
• Unsicherheit über Pflege/Umzug: Kauf mit Wiederverkaufsperspektive (gute Lage, barrierearm), flexible Zinsbindungen wählen, Notfallplan mit Erben abstimmen.

Ein letzter Klartext-Satz: Haus kaufen mit 60 ist kein Problem, wenn du mit realistischen Raten, ordentlichem Eigenkapital, klarer Tilgung und einem passenden Objekt antrittst. Rechne konservativ, baue Puffer ein - und verhandle selbstbewusst. Dann wird aus „Geht das noch?“ ein „Ja, und zwar solide“.