Grunderwerbsteuer berechnen: So nutzen Sie Online-Rechner für Ihren Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis. Doch wer wirklich weiß, wie viel Geld er wirklich braucht, rechnet auch die Grunderwerbsteuer mit ein. Diese Steuer fällt bei jedem Grundstücks- oder Wohnungskauf in Deutschland an - und sie ist teuer. Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das kann bei einer 400.000-Euro-Wohnung schon 24.000 Euro oder mehr bedeuten. Ohne Vorbereitung ist das ein böses Erwachen.

Warum die Grunderwerbsteuer so unterschiedlich ist

Die Grunderwerbsteuer wird nicht bundesweit einheitlich festgelegt. Seit 2006 dürfen die 16 Bundesländer selbst entscheiden, wie hoch der Satz sein soll. Das hat zu einem echten Flickenteppich geführt. In Bayern und Sachsen zahlen Käufer nur 3,5 Prozent. In Nordrhein-Westfalen, Saarland und Brandenburg sind es 6,5 Prozent - fast doppelt so viel. Berlin liegt mit 6,0 Prozent ebenfalls hoch. Wenn du in Lübeck eine Wohnung kaufst, musst du 6,5 Prozent zahlen, denn Schleswig-Holstein hat den höchsten Satz in Norddeutschland.

Du kannst die Steuer nicht vermeiden. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und wird vom Finanzamt direkt nach dem Notartermin eingezogen. Wer sie nicht berücksichtigt, läuft Gefahr, dass die Finanzierung nicht aufgeht - und der Kauf scheitert.

Wie du die Grunderwerbsteuer mit einem Online-Rechner berechnest

Du brauchst keinen Steuerberater, um die Grunderwerbsteuer grob zu berechnen. Ein einfacher Online-Rechner reicht völlig aus. Die meisten funktionieren genauso: Du gibst zwei Dinge ein - den Kaufpreis und das Bundesland - und schon erscheint das Ergebnis.

Beispiel: Du kaufst eine Immobilie für 300.000 Euro in Hamburg. Du wählst „Schleswig-Holstein“ (da Hamburg nicht separat aufgeführt ist, wird hier der gleiche Satz wie in Schleswig-Holstein angewendet: 6,5 Prozent). Der Rechner rechnet: 300.000 × 0,065 = 19.500 Euro. Fertig. In nur zwei Sekunden weißt du, wie viel Geld du zusätzlich brauchst.

Die Rechner von smart-rechner.de, deinimmokaeufer.de oder zinsen-berechnen.de sind kostenlos, brauchen keine Anmeldung und funktionieren auf jedem Smartphone. Sie sind aktuell für 2025 und 2026 - also mit den neuesten Sätzen. Keine veralteten Zahlen, keine falschen Berechnungen. Das ist der große Vorteil gegenüber manueller Rechnerei mit dem Taschenrechner.

Was du beim Kaufpreis beachten musst

Hier liegt der häufigste Fehler: Viele Nutzer geben den Preis ein, den sie mit dem Makler vereinbart haben - inklusive Provision. Das ist falsch. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich nur auf den notariell festgelegten Kaufpreis. Die Maklerprovision, die Notarkosten, die Grundbuchgebühren - das alles zählt nicht dazu.

Wenn der Vertrag sagt: „Kaufpreis 450.000 Euro“, dann nimmst du genau diesen Wert. Selbst wenn du dem Verkäufer noch 10.000 Euro für den Einbauküche zugesagt hast - das zählt nicht, wenn es nicht im Kaufvertrag steht. Die Finanzämter prüfen den notariellen Vertrag. Alles andere ist irrelevant.

Ein Nutzer aus Berlin berichtete im Immobilienforum: „Ich habe mit dem Rechner von deinimmokaeufer.de 28.800 Euro für eine 480.000-Euro-Wohnung berechnet. Beim Notar kam genau diese Summe - kein Cent mehr, kein Cent weniger.“ Das ist der Punkt: Die Rechner sind präzise, wenn du die richtigen Daten eingibst.

Wann der Rechner nicht ausreicht

Online-Rechner sind perfekt für den Standardfall: Ein Einfamilienhaus, eine Wohnung, ein Kauf durch Privatpersonen. Aber sie können nicht alles abdecken. Wenn du eine Immobilie über eine GmbH kaufst, wenn es sich um ein Erbbaurecht handelt oder wenn du Anteile an einer Firma kaufst, die ein Grundstück besitzt (sogenannter „Share Deal“), dann greifen andere Regeln. Da ist die Grunderwerbsteuer anders berechnet - oft sogar höher.

Etwa 12 Prozent aller Immobilienkäufe fallen in diese Sonderfälle. Ein Rechner sagt dir nichts dazu. Hier brauchst du einen Steuerberater. Auch wenn du Inventar vom Kaufpreis abziehen willst - wie Möbel, Heizung oder Fenster - musst du das separat ausweisen. Nur dann kann es von der Steuerbasis abgezogen werden. Das machen Rechner nicht. Sie gehen immer vom vollen Kaufpreis aus.

Experten wie Steuerberater Schmidt von SteuerSchroeder warnen: „Bei komplexen Transaktionen ist ein Rechner ein guter Anfang, aber kein Ersatz für Beratung.“ Wenn du mehr als 500.000 Euro investierst, lohnt sich die Beratung immer - auch wenn sie 500 Euro kostet. Das spart dir oft mehr.

Was andere Nebenkosten noch dazu kommen

Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kosten. Du musst auch Notarkosten (ca. 1,2 bis 2 Prozent), Grundbuchkosten (ca. 0,5 Prozent) und Maklerprovision (meist 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer) bezahlen. Insgesamt kommen oft 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten hinzu.

Einige Rechner, wie der von der Sparkasse oder Wüstenrot, berechnen jetzt auch diese Kosten direkt mit. Du gibst den Kaufpreis ein - und sie zeigen dir: „Gesamtkosten inklusive Steuer, Notar und Makler: 520.000 Euro“. Das ist praktisch. So siehst du sofort, ob du dich finanzieren kannst oder ob du mehr Eigenkapital brauchst.

Ein Tipp: Rechne immer mit 11 Prozent Nebenkosten als Faustregel. Wenn du 400.000 Euro investieren willst, brauchst du mindestens 440.000 Euro an Gesamtsumme. So vermeidest du böse Überraschungen.

Was sich 2026 ändern könnte

In Hessen wird 2026 eine Entlastung für Erstkäufer eingeführt. Das bedeutet: Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, zahlt weniger Grunderwerbsteuer. Noch ist das nicht in allen Rechnern eingebaut. Wenn du in Hessen kaufst, prüfe nochmal, ob dein Rechner diese Regel kennt. Sonst rechnest du zu viel.

In anderen Bundesländern wird über eine Senkung diskutiert - aber bisher nur in der Politik. Die meisten Sätze bleiben stabil. Die Förderalismusreform hat die Unterschiede nicht abgeschafft, sondern verstärkt. Wer in Bayern kauft, zahlt deutlich weniger als wer in Berlin oder Nordrhein-Westfalen kauft. Das macht die Planung kompliziert - aber auch notwendig.

Wie du den richtigen Rechner findest

Nicht alle Rechner sind gleich. Einige bieten nur die Grundrechnung. Andere erklären, warum die Steuer so hoch ist, oder geben dir einen PDF-Download mit allen Infos. Der Rechner von deinimmokaeufer.de bietet einen kostenlosen Leitfaden. Der von steuerschroeder.de zeigt dir eine Tabelle mit allen Bundesländern und den Steuern bei 100.000 Euro Kaufpreis - ideal zum Vergleich.

Die besten Bewertungen hat smart-rechner.de: 4,6 von 5 Sternen bei über 140 Nutzern. Die meisten sagen: „Einfach, schnell, genau.“ Wer einen Rechner mit Erklärvideos will, findet das bei smart-rechner.de und deinimmokaeufer.de. Wer nur die Zahl braucht, nimmt zinsen-berechnen.de - es funktioniert auch ohne Erklärung.

Wichtig: Nutze nur Rechner von seriösen Anbietern - Finanzportale, Steuerberatungen oder große Immobilienplattformen. Keine anonymen Webseiten mit Werbung für Kredite. Die sind oft veraltet oder wollen nur deine Daten.

Was Nutzer wirklich sagen

Laut einer Umfrage vom Juni 2025 nutzen 78 Prozent aller Privatkäufer einen Online-Rechner - das sind fast vier von fünf. Vor sieben Jahren waren es nur 42 Prozent. Der Grund? Die Steuersätze wurden komplexer. Wer nicht rechnet, verliert.

Ein Nutzer schrieb: „Ich dachte, 500.000 Euro Kaufpreis bedeutet 500.000 Euro Ausgaben. Mit dem Rechner sah ich: 550.000 Euro. Da hab ich die Wohnung nicht gekauft - und bin froh. Hätte sonst die Finanzierung nicht geschafft.“

Andere sagen: „Ich habe mit dem Rechner angefangen. Dann bin ich zum Berater gegangen. So war ich vorbereitet - und habe nicht zu viel gezahlt.“

Die meisten Nutzer sind zwischen 30 und 50 Jahre alt. Erstkauf. Erstes Eigenheim. Kein Erfahrungswissen. Und genau deshalb ist der Rechner so wichtig. Er macht unsicherer Käufer sicher - ohne dass sie etwas bezahlen müssen.

Dein nächster Schritt

Gehe jetzt nicht zum Notar, ohne die Grunderwerbsteuer zu kennen. Öffne einen Rechner - sofort. Gib deinen Kaufpreis und dein Bundesland ein. Schreibe das Ergebnis auf. Rechne dann die Nebenkosten dazu. Erst dann siehst du, ob du die Immobilie wirklich finanzieren kannst.

Wenn du unsicher bist - hole dir einen Steuerberater. Aber nicht, weil du denkst, du müsstest. Sondern weil du es dir leisten kannst. Einmal 300 Euro investieren, um 20.000 Euro zu sparen - das ist klug. Der Rechner ist dein erster Schritt. Der Berater dein zweiter. Zusammen schützen sie dich vor teuren Fehlern.