WEG-Verwaltung: Was Wohnungseigentümer wissen müssen - Rechte, Pflichten und aktuelle Regeln 2026

Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung - alles perfekt: Licht, Lage, Küche. Aber dann kommt der Brief: Hausgeld erhöht, Sanierung nötig, und du sollst bei der Versammlung mitentscheiden. Plötzlich bist du nicht mehr nur Eigentümer deiner Wohnung, sondern Mitglied einer Gemeinschaft mit klaren Regeln. Das ist die WEG-Verwaltung - und wer sie nicht versteht, zahlt mehr, streitet öfter und verliert Einfluss.

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?

Die WEG ist kein freiwilliger Club. Sie ist gesetzlich verankert - seit 1951, zuletzt neu geregelt mit der WEG-Reform 2020. Jeder, der eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, ist automatisch Mitglied. Du hast nicht nur dein eigenes Stück - dein Sondereigentum - sondern auch Anteil am Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Garten. Diese Teile gehören allen gemeinsam. Und deshalb muss jemand dafür sorgen, dass sie funktionieren.

Dafür gibt es den Verwalter. Er ist nicht dein Freund, sondern dein rechtlich verpflichteter Dienstleister. Gemäß § 9b WEG vertritt er die Gemeinschaft nach außen. Er kündigt den Müllabfuhrvertrag, organisiert die Heizungssanierung, schreibt die Jahresabrechnung und hält die Hausordnung durch. Ohne ihn wäre Chaos. Aber er darf nicht einfach alles entscheiden - nur das, was notwendig ist, um das Gebäude zu erhalten. Große Entscheidungen? Die treffen nur die Eigentümer.

Deine Pflichten als Wohnungseigentümer

Wenn du eine Wohnung kaufst, übernimmst du nicht nur Vorteile - du übernimmst Verantwortung. Die wichtigste Pflicht: Hausgeld zahlen. Das ist kein freiwilliger Beitrag. Es ist eine Rechnung, die sich aus dem jährlichen Wirtschaftsplan ergibt. Darauf stehen alle Kosten: Verwalterhonorar, Versicherungen, Strom für Treppenhaus, Müll, Reinigung, und vor allem: die Instandhaltungsrücklage.

Die Rücklage ist dein Sparbuch für die Zukunft. In Deutschland liegt sie durchschnittlich bei 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter und Monat. In einem 80 m²-Wohnung sind das 160 bis 240 Euro im Jahr. Wer das nicht zahlt, hat später kein Geld für ein neues Dach oder eine moderne Heizung. Und wenn die Sanierung nötig ist? Dann kommt die Sonderumlage. Auch das ist Pflicht. Du kannst dich nicht raushalten, nur weil du denkst, du wirst nie älter.

Du musst auch Zutritt gewähren. Wenn der Verwalter die Heizungsrohre im Keller erneuern muss, und dafür ein Schrank in deiner Wohnung verschoben werden muss - du musst das zulassen. Das steht in § 16 Abs. 3 WEG. Kein Recht auf Privatsphäre, wenn es um das Gemeinschaftseigentum geht.

Und du musst dich an die Hausordnung halten. Keine laute Musik nach 22 Uhr, keine Hunde auf dem Treppenhaus, keine Balkonblumen, die runterfallen. Verstöße können mit Geldstrafen belegt werden - und das beschließt die Gemeinschaft.

Deine Rechte als Wohnungseigentümer

Nein, du bist nicht nur ein Zahlungspflichtiger. Du hast echte Macht. Die wichtigste: das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Deine Stimme wiegt nicht gleich wie die deines Nachbarn. Sie ist proportional zu deinem Miteigentumsanteil. Wer 20 % der Wohnung besitzt, hat 20 % der Stimmen. Das ist fair - und wichtig.

Du hast auch das Informationsrecht. Du darfst jederzeit den Wirtschaftsplan, die Abrechnungen, die Verträge und die Protokolle der letzten Versammlungen einsehen. Der Verwalter muss sie dir auf Verlangen aushändigen - innerhalb von 14 Tagen. Wenn er das nicht tut, kannst du das Gericht einschalten.

Und du kannst Beschlüsse anfechten. Wenn die Gemeinschaft beschließt, den Aufzug zu sanieren - aber du lebst im Erdgeschoss und brauchst ihn nicht - und du wirst mit 10.000 Euro belastet, während andere nur 2.000 zahlen? Dann ist das unzumutbar. Gemäß § 18 WEG kannst du den Beschluss vor Gericht anfechten. Das ist kein Kleinkrieg - das ist dein rechtlicher Schutz.

Was darf der Verwalter - und was nicht?

Der Verwalter ist kein Diktator. Er ist ein Manager mit klaren Grenzen. Er kann:

• Den Müll abholen lassen
• Die Fenster putzen
• Die Heizung warten
• Die Hausordnung kontrollieren
• Die Abrechnungen machen
• Verträge für kleinere Reparaturen abschließen

Er darf aber nicht:

• Einen neuen Aufzug bestellen, ohne dass die Eigentümer zustimmen
• Die Instandhaltungsrücklage ohne Beschluss aufstocken
• Eine Dachsanierung finanzieren, wenn der Wirtschaftsplan das nicht vorsieht
• Deine Wohnung betreten, ohne vorher anzukündigen

Die Grenze ist klar: Alles, was mehr als 10.000 Euro kostet oder die Struktur des Gebäudes verändert, braucht einen Beschluss. Der Verwalter darf nur handeln, wenn es um die ordnungsgemäße Verwaltung geht - nicht um Großprojekte. Und wenn er das überschreitet? Dann haftet er persönlich. Seit der WEG-Reform 2020 ist das Risiko für Verwalter deutlich höher geworden.

Die WEG-Reform 2020 - Was hat sich geändert?

Bevor 2020 brauchte man für viele Sanierungen eine Dreiviertelmehrheit. Das war fast unmöglich. Ein einziger Eigentümer konnte alles blockieren. Die Reform hat das geändert. Seitdem reicht eine einfache Mehrheit für:

• Wärmedämmung der Fassade
• Neue Fenster
• Modernisierung der Heizung
• Einbau von Solaranlagen

Das ist ein riesiger Schritt. Endlich können Häuser energieeffizient werden. Die Bundesregierung will bis 2045 klimaneutral sein - und WEGs sind ein großer Teil davon. Aber: Auch das hat Nachteile. Wer gegen eine Sanierung ist, weil er die Kosten nicht tragen kann, hat jetzt weniger Schutz. Die Gemeinschaft kann ihn trotzdem verpflichten - und wenn er nicht zahlt, kann der Verwalter ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten.

Ein weiterer Punkt: Die Digitalisierung. Seit 2020 dürfen Versammlungen auch online stattfinden. Die meisten Verwalter nutzen das. Du kannst per E-Mail abstimmen - aber nur, wenn du dich vorher angemeldet hast. Und die Protokolle? Die müssen jetzt digital gespeichert werden. Das ist praktisch - aber auch riskant. Wer sorgt dafür, dass deine Daten nicht gehackt werden?

Wie viel kostet eine WEG-Verwaltung?

Die Verwaltungskosten liegen in Deutschland zwischen 0,80 und 1,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. In einem 80 m²-Wohnung sind das 64 bis 96 Euro im Monat. In teuren Städten wie Hamburg oder München kann es bis zu 1,80 Euro sein - besonders wenn der Verwalter auch die Instandhaltungsrücklage verwaltet.

Was ist drin? Das Honorar, die Buchhaltung, die Abrechnungen, die Kontrolle der Verträge, die Vorbereitung der Versammlung. Ein guter Verwalter spart dir mehr, als er kostet - weil er günstigere Verträge aushandelt, die Rücklage richtig plant und Konflikte vermeidet. Ein schlechter Verwalter? Der bringt dich in Streit, lässt Rechnungen liegen und verschwendet Geld.

Frage also nicht: „Wie teuer ist das?“ Sondern: „Was bekomme ich dafür?“ Ein Verwalter, der dich regelmäßig informiert, Protokolle innerhalb einer Woche verschickt und bei jeder Frage innerhalb von 24 Stunden antwortet - der ist es wert.

Typische Konflikte - und wie du sie vermeidest

Die meisten Streitigkeiten in WEGs entstehen aus Unwissenheit. Hier die häufigsten Probleme:

• Die Instandhaltungsrücklage ist zu niedrig. Die Gemeinschaft hat Jahre lang zu wenig eingezahlt. Jetzt braucht das Dach eine Sanierung - und plötzlich muss jeder 15.000 Euro zahlen. Lösung: Prüfe den Wirtschaftsplan jedes Jahr. Wenn die Rücklage unter 2 Euro/m² liegt, frage nach.
• Ein Eigentümer weigert sich, zu zahlen. Er sagt: „Ich hab das nicht gewollt.“ Aber das geht nicht. Die Gemeinschaft kann ihn verklagen. Du musst nicht alles allein machen - der Verwalter ist dafür da.
• Die Hausordnung wird ignoriert. Jemand parkt sein Auto auf dem Gemeinschaftsgrundstück, macht laute Partys, oder hängt Wäsche auf dem Balkon. Lösung: Dokumentiere es. Schicke es an den Verwalter. Wenn er nichts tut, stelle es in der Versammlung zur Abstimmung.
• Der Verwalter ist nicht kommunikativ. Er verschickt nur Rechnungen, aber keine Informationen. Dann wechsle ihn. Du hast das Recht, ihn abzuberufen - mit einfacher Mehrheit.

Der Schlüssel: Bleib aktiv. Lies die Protokolle. Gehe zur Versammlung. Frag nach. Wenn du schweigst, entscheiden andere für dich.

Was kommt als Nächstes? (2026 und darüber hinaus)

2024 wird eine neue WEG-Novelle erwartet - mit noch strengeren Regeln für energetische Sanierungen. Ab 2025 sollen alle Gebäude mit Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden. Das bedeutet: In den nächsten Jahren werden viele WEGs Sanierungsbeschlüsse fassen. Wer jetzt nicht vorbereitet ist, zahlt später doppelt.

Die Digitalisierung wird weitergehen. Bis 2025 werden über 60 % der WEGs ihre Verwaltung vollständig digital haben - mit Online-Versammlungen, digitalen Abstimmungen und automatisierten Abrechnungen. Das ist effizient. Aber es braucht auch digitale Sicherheit. Wer verantwortet die Daten? Wer schützt die Privatsphäre?

Und: Die Nachfrage nach professionellen Verwaltern steigt. Es gibt zu wenige, die wirklich gut sind. Wer jetzt lernt, wie eine WEG funktioniert, hat später mehr Einfluss - und weniger Stress.