Neues Haus kaufen oder renovieren? Kosten‑ und Nutzen‑Check für 2025

13 Okt

von Marlene Wiesner 6 Kommentare

Kostenrechner für Hauskauf oder Renovierung

Kostenvergleich Neubau vs. Renovierung

Mit diesem Rechner können Sie Ihre persönlichen Kosten für einen Neubau oder die Renovierung berechnen und die Unterschiede zwischen beiden Optionen visuell vergleichen.

Neubau-Kalkulator

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Vergleichsergebnis

Wichtige Fakten auf einen Blick

Neubau kostet im Schnitt 3.000€/m², Renovierung etwa 1.500€/m².
Gesamtkosten inkl. Nebenkosten: Neubau 20‑30% höher.
Bauzeit: Neubau 12‑18Monate, Renovierung 6‑12Monate.
Energieeffizienz: Neubau meist Energie‑A‑Standard, Renovierung kann mit Förderprogramme (KfW‑Effizienzhaus‑Standard) nachgerüstet werden.
Risiko: Neubau - Planungs‑ und Genehmigungsrisiko, Renovierung - Altbestand‑Unsicherheit.

Sie stehen vor der Entscheidung: ein frisch gebautes Eigenheim kaufen oder das alte Familienhaus aufpeppen? Die Wahl hängt von vielen Zahlen, aber auch von persönlichen Zielen ab. In diesem Beitrag wird Schritt für Schritt erklärt, welche Kostenpositionen Sie berücksichtigen müssen, wo versteckte Fallen lauern und welche Förderungen Ihnen das Geld leichter machen.

Kostenfaktoren beim Neubau

Ein Neubau ist der Bau eines völlig neuen Wohngebäudes auf einem freien Grundstück umfasst mehrere Ebenen:

Grundstückskosten: Lage‑abhängig stark variierend - in Lübeck kosten Baugrundstücke etwa 350€/m², in ländlichen Regionen rund 120€/m².
Baukosten pro Quadratmeter: 2025 liegt der Durchschnitt bei 3.000€/m² für ein schlüsselfertiges Haus (inkl. Rohbau, Haustechnik, Innenausbau).
Baunebenkosten: Architekten‑Honorar (ca. 10% der Baukosten), Genehmigungsgebühren (0,5% des Kaufpreises), Anschlusskosten für Strom, Wasser, Telekommunikation (je 5.000€‑10.000€).
Energie‑ und Nachhaltigkeitspaket: Wärmedämmung, Solarthermie, ggf. eine Ladestation - zusätzliche 80€/m².
Finanzierungskosten: Zinsbindung, Bereitstellungszinsen, Notarkosten (1,5% des Kaufpreises).

Rechnen Sie grob: 150m² Wohnfläche → 150×3.000€ = 450.000€ Baukosten. plus 50.000€ Baunebenkosten = rund 500.000€ Kaufpreis.

Kostenfaktoren bei der Renovierung

Eine Hausrenovierung ist die umfassende Modernisierung und Instandsetzung eines bestehenden Wohngebäudes ist oft günstiger, birgt aber eigene Risiken:

Bestandsaufnahme: Gutachter‑Kosten (ca. 1.000€‑2.000€) zur Ermittlung von Tragfähigkeit, Feuchtigkeit, Schadstoffen.
Sanierungskosten pro Quadratmeter: 1.200€‑1.800€ abhängig von Umfang (Dach, Fassade, Heizung, Sanitär).
Innenausbau: Küche, Bad, Fußböden - 800€‑1.200€ pro m².
Baunebenkosten: Genehmigungen für größere Eingriffe (2‑5% der Sanierungskosten), Aufräum‑ und Entsorgungskosten (ca. 10% der Bauleistung).
Förderungen: KfW‑Programme für energetische Sanierung (bis zu 40% der förderfähigen Kosten), BAFA‑Zuschüsse für Heizungstausch.

Beispiel: 150m² Altbau, Sanierung 1.500€/m² → 225.000€ + 30.000€ Nebenkosten = 255.000€ netto. Mit KfW‑Zuschuss von 30% (67.500€) reduziert sich die Eigenlast auf rund 187.500€.

Altbau zur Renovierung, Hälfte original, Hälfte modernisiert, Arbeiter und Förderungs‑Symbole.

Neubau vs. Renovierung - Vergleich

Kosten‑ und Nutzen‑Vergleich Neubau vs. Renovierung (Durchschnittswerte)
Aspekt	Neubau	Renovierung
Grundstück	250€/m² (je nach Lage)	bestehendes - keine Kosten
Baukosten (€/m²)	3.000€	1.500€
Gesamtkosten (für 150m²)	≈ 500.000€	≈ 255.000€ (vor Förderung)
Bauzeit	12‑18Monate	6‑12Monate
Energieeffizienz	EnEV‑A bis B (Standard)	abhängig von Sanierungsgrad - mit KfW leicht A‑Standard
Flexibilität der Raumaufteilung	voll flexibel	eingeschränkt - Tragwerksgrenzen
Risiko	Planungs‑/Genehmigungs‑ und Kostenüberschreitung	Unerwartete Altbauschäden, Sanierungs‑Nachträge

Vor- und Nachteile im Überblick

Ein kurzer Blick auf die Plus‑ und Minuspunkte hilft, persönliche Prioritäten zu sortieren.

Neubau
- + Moderne Grundrisse, energieeffiziente Bauweise, geringe Instandhaltung.
- ‑ Höhere Anschaffungskosten, lange Wartezeiten bis zum Einzug.
Renovierung
- + Günstiger, schneller einziehen, emotionale Bindung an altes Haus.
- ‑ Unklare Bausubstanz, mögliche Überraschungen, eingeschränkte Grundrissgestaltung.

Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten

Geld vom Staat kann die Entscheidung stark beeinflussen. Wichtige Programme sind:

KfW‑Effizienzhaus‑Standard (Zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für energetische Sanierung) - bis zu 150.000€ pro Projekt.
BAFA‑Zuschuss (Förderung für den Austausch von Heizungsanlagen) - 30% der Kosten, maximal 20.000€.
Wohnungsbau‑KfW‑Programm (Direktzuschüsse für den Kauf von Neubaugrundstücken) - bis zu 30% der Grundstückskosten.

Finanzierungsmodelle:

Annuitätendarlehen - konstanter Monatsbetrag, Zinsbindung 5‑10Jahre.
Forward‑Darlehen - Zins für zukünftigen Neubau festlegen, sinnvoll bei steigenden Zinsen.
Baubetreuungskredite - Kurzfristige Finanzierung von Sanierungs‑ oder Bauphase.

Waage mit Modell‑Neubau und Altbau, Kosten‑, Zeit‑ und Risikosymbole.

Schritt‑für‑Schritt‑Rechner: Was kostet mich was?

Ermitteln Sie die Wohnfläche (m²).
Wählen Sie den Kostensatz: 3.000€/m² für Neubau, 1.500€/m² für Renovierung.
Multiplizieren: Fläche×Kostensatz = Rohbau‑Kosten.
Addieren Sie 20% Baunebenkosten (Architekt, Genehmigungen, Anschluss).
Berücksichtigen Sie potenzielle Förderungen (z.B. 30% KfW‑Zuschuss).
Setzen Sie den gewünschten Eigenkapitalanteil (mind. 20%).
Berechnen Sie den Finanzierungsbedarf und prüfen Sie die monatliche Belastung (max. 35% des Nettoeinkommens).

Bei den Hausrenovierung Kosten kommt es besonders auf versteckte Aufwendungen an - z.B. Asbestentsorgung oder Statik‑Nachweise, die schnell 10‑15% des Budgets ausmachen können.

Häufige Fallen und Profi‑Tipps

Unterstützung durch Gutachter: Ohne fachliche Bewertung riskieren Sie teure Überraschungen.
Puffer einplanen: 10‑15%reserve für unvorhergesehene Arbeiten.
Energieeffizienz frühzeitig berücksichtigen: Nachträgliche Dämmung ist deutlich teurer.
Planungs‑ und Ausführungspartner auswählen: Referenzen prüfen, klare Vertragsklauseln über Nachträge.
Fördermittel nicht vergessen: Anträge oft erst nach Antragstellung, nicht nach Abschluss.

Entscheidungshilfe - Checkliste

Wie hoch ist Ihr Gesamtbudget inklusive Puffer?
Welcher Zeitrahmen ist realistisch für Ihre Lebenssituation?
Welchen Energie‑Standard streben Sie an?
Wie wichtig ist Ihnen individuelle Raumgestaltung?
Gibt es eine emotionale Bindung an das Altgebäude?
Haben Sie Zugang zu passenden Förderprogrammen?
Ist Ihr Eigenkapital ausreichend für die Anzahlung?

Wenn Sie mehr als die Hälfte der Fragen mit „Ja“ beantworten, könnte die Renovierung die bessere Option sein. Bei vielen „Nein“ und einem soliden Finanzierungsplan kann ein Neubau sinnvoll sein.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind typische Nebenkosten beim Hauskauf?

Nebenkosten liegen meist zwischen 10% und 15% des Kaufpreises. Sie umfassen Grunderwerbsteuer (ca. 6,5% in Schleswig‑Holstein), Notar‑ und Grundbuchgebühren (ca. 1,5%) sowie Maklerprovision (falls zutreffend, oft 3‑5%).

Lohnt sich eine energetische Sanierung langfristig?

Ja. Durch eine bessere Dämmung und moderne Heizung kann der Energieverbrauch um 30‑50% sinken. Kombiniert mit KfW‑Förderungen amortisiert sich die Investition meist innerhalb von 8‑12Jahren.

Welche Risiken gibt es beim Neubau?

Planungs‑ und Genehmigungsänderungen können zu Kostenüberschreitungen führen. Zudem besteht das Risiko von Bauverzögerungen durch Lieferengpässe (z.B. bei Fenstern) oder wetterbedingte Unterbrechungen.

Wie finde ich passende Förderprogramme?

Die KfW‑Website bietet eine Übersicht aller Programme. Regionale Förderbanken, z.B. die Förderbank Schleswig‑Holstein, haben zusätzliches lokales Baudarlehen. Ein Beratungsgespräch mit dem Energieberater lohnt sich, weil er die passende Kombination prüfen kann.

Kann ich ein Altbau‑Projekt in Teilphasen umsetzen?

Ja. Viele Eigentümer starten mit der energetischen Grundsanierung (Dach, Fassade, Heizung) und erledigen Innenausbau später. Finanzierungs‑ und Förderbedingungen erlauben das gestaffelte Vorgehen, solange jede Phase eigenständig beantragt wird.

Schlagwörter: Hausrenovierung Kosten Neubau vs Renovierung Immobilienkauf Entscheidung Baukosten Vergleich Förderprogramme Haus

Marlene Wiesner

Ich bin Tischlerin mit über 20 Jahren Erfahrung und spezialisiere mich auf Innentüren. Neben meiner handwerklichen Tätigkeit schreibe ich leidenschaftlich gerne über meine Projekte und teile Tipps und Tricks.

6 Kommentare

Germán Dollinger

Wenn man die Entscheidung zwischen Neubau und Renovierung philosophisch betrachtet, erkennt man sofort die Dualität von Schöpfung und Wiederbelebung. Der Neubau steht für das reine, unverfälschte Potential, das aus dem Nichts entsteht – fast schon ein Akt göttlicher Kreativität. Die Renovierung hingegen ist ein Akt der Respekts, ein Dialog mit der Geschichte des Gebäudes, das uns lehrt, dass nichts wirklich neu ist, sondern immer nur transformiert wird. Deshalb, liebe Mitdiskutanten, sollten wir nicht nur die reinen Zahlen, sondern das dahinterliegende Narrativ wägen. Ich plädiere dafür, dass jede Wahl das Herz des Eigentümers reflektiert und nicht allein das Portemonnaie.

Viviana Richter

Hey, das ist doch ein perfektes Beispiel dafür, wie Optimismus uns durch die Zahlen hindurchträgt! Stell dir vor, du gehst mit einem leichten Lächeln durch den Kostenrechner und erkennst plötzlich, dass die Förderungen wie kleine Lichtblicke wirken. Selbst die lange Bauzeit verliert an Schwere, wenn wir von einem neuen Zuhause träumen. Also, Kopf hoch, die Entscheidung ist nicht nur ein finanzieller, sondern auch ein emotionaler Gewinn. Du schaffst das – du hast die Power!

Heidi Spidell

Ein kurzer Praxis‑Tipp: Wenn ihr die Kalkulation für die Renovierung macht, achtet zuerst auf den Zustand der Statik – das ist oft die größte Kostenfalle. Dann sammelt alle Nachweise von Gutachtern, denn das spart später teure Nachträge. Für den Energie‑Standard lohnt sich gleich ein KfW‑Effizienzhaus‑Antrag, das reduziert die Betriebskosten um rund 30 %. Und vergesst nicht, einen Puffer von mindestens 10 % für unvorhergesehene Arbeiten einzukalkulieren. So bleibt ihr nicht nur im Budget, sondern könnt das Projekt entspannt angehen.

Philipp Holz

Ach, ihr wollt also den großen Kosten‑Check für 2025 sehen? Na dann schnallt euch an, denn ich nehme euch mit auf eine rasante Fahrt durch die Welt der Zahlen, die euch die Augen öffnen wird! Zuerst das Grundprinzip: Neubau kostet in der Regel das Doppelte von einer gut geplanten Sanierung, das ist kein Gerücht, das ist bare Fakten‑Mathematik. Zweitens, die Nebenkosten – ihr könnt sie nicht einfach weglassen, sie fressen bis zu 20 % eures Budgets, und das ist kein kleiner Snack, das ist ein ganzer Elefant. Drittens, die Förderungen: KfW‑Programme sind keine Spielereien, sie können bis zu 40 % der Kosten ablösen, aber nur, wenn ihr den Antrag rechtzeitig stellt, sonst seid ihr aufgeschmissen. Viertens, die Bauzeit: Während ihr beim Neubau noch Kaffee trinken könnt, weil ihr 12‑18 Monate wartet, läuft die Renovierung schneller ab – aber Vorsicht, jeder unerwartete Altbauschaden kann das Ganze um Wochen verlängern. Fünftens, das Risiko: Beim Neubau könnt ihr ein modernes Energiekonzept von Anfang an einbauen, das spart später Geld, aber beim Altbau müsst ihr erst die versteckten Mängel finden, bevor ihr überhaupt an die energetische Optimierung denkt. Sechstens, die Flexibilität: Nur beim Neubau könnt ihr euren Traum‑Grundriss ohne tragende Wände planen – bei Altbauten müsst ihr das Tanzbein mit den Statikern drehen. Siebtens, vergesst nicht den Puffer von 10‑15 % – das ist euer Rettungsring, wenn das Unvorhergesehene anklopft. Und zum Schluss: Macht euch keinen Stress, ihr könnt beides gut planen, solange ihr euch an die Zahlen haltet, eure Förderungen clever nutzt, und immer einen kleinen Notfall‑Plan im Hinterkopf behaltet. Und jetzt, wenn ihr das alles versteht, könnt ihr beruhigt eure Entscheidung treffen – und das ohne nächtliche Schweißausbrüche!

Max Olesko

Ich muss euch warnen: Hinter den glänzenden KfW‑Tabellen steckt ein Netzwerk, das uns in die Schuld legt, wenn wir nicht die richtigen Knöpfe drücken. Wer hat beschlossen, dass die Förderungen nur über staatlich kontrollierte Portale laufen? Gibt es da nicht schon länger die Vermutung, dass große Baukonzerne die Kriterien manipulieren, um ihre Profite zu maximieren? Und die Grundbuchgebühren? Sie scheinen jedes Mal zu steigen, kurz bevor wir endlich unser Traumhaus bauen können. Passt also gut auf, sonst zieht euch das System in die Knie.

Peter Awiszus

Wusstet ihr, dass in Bayern viele alte Fachwerkhäuser dank lokaler Förderprogramme preiswert renoviert werden können? Das ist ein echtes Kultur‑Highlight.