Vorkaufsrecht bei Immobilien: So kalkulieren Sie die tatsächlichen Kosten bei Ausübung
Ein Vorkaufsrecht klingt wie ein Sicherheitsnetz - besonders für Mieter, die ihre Wohnung nicht verlieren wollen. Doch wer glaubt, dass es nur ums Recht geht, unterschätzt die Kosten. Beim Ausüben des Vorkaufsrechts zahlt man nicht nur den vereinbarten Kaufpreis. Es kommen zusätzliche Gebühren hinzu, die viele erst im letzten Moment entdecken - und die oft mehr als 5.000 Euro betragen können. In Innsbruck, wo die Mietpreise seit 2020 um 18 % gestiegen sind, ist das kein theoretisches Szenario mehr. Wer ein Vorkaufsrecht ausübt, muss genau wissen, was auf ihn zukommt.
Was ist ein Vorkaufsrecht wirklich?
Ein Vorkaufsrecht gibt jemandem das Recht, eine Immobilie zu kaufen, bevor sie an einen Fremden geht. Das kann ein Mieter sein, eine Gemeinde oder ein Nachbar. Es ist kein Optionsrecht - das heißt, du kannst nicht einfach zu einem selbst gewählten Preis kaufen. Du musst genau die Bedingungen übernehmen, die der ursprüngliche Käufer vereinbart hat. Das steht in § 464 BGB. Wenn der Erstkäufer 163.000 Euro geboten hat, darfst du nicht weniger zahlen. Und du darfst auch nicht mehr zahlen, wie der Bundesgerichtshof 2021 klargestellt hat. Das ist ein entscheidender Schutz für Mieter.Doch die Kosten lauern nicht im Kaufpreis. Sie verstecken sich in den Nebenkosten - und die sind oft höher als erwartet.
Die drei Hauptkostenposten, die du nicht vergessen darfst
Beim Kauf einer Immobilie mit Vorkaufsrecht fallen drei Kostenblöcke an, die du im Voraus berechnen musst.
- Erstattung der Notarkosten an den Erstkäufer: Wenn der Erstkäufer bereits Notarkosten gezahlt hat, musst du diese erstatten. Das ist keine Option - das ist gesetzlich verpflichtend. Diese Kosten liegen typisch zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das 4.500 bis 6.000 Euro. Viele Vorkaufsberechtigte gehen davon aus, dass sie nur ihre eigenen Notarkosten zahlen. Doch das ist falsch. Du trittst in die Rolle des ursprünglichen Käufers ein - inklusive aller bereits entstandenen Kosten.
- Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung: Sobald du Eigentümer wirst, muss das Grundbuch geändert werden. Das kostet etwa 0,3 % bis 0,5 % des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das 900 bis 1.500 Euro. Diese Gebühr ist nicht verhandelbar und wird vom Grundbuchamt berechnet. Wer das übersehen hat, gerät schnell in Zahlungsverzug.
- Löschung des Vorkaufsrechts aus dem Grundbuch: Nach der Übertragung muss das Vorkaufsrecht gelöscht werden. Das kostet etwa 0,25 % des Grundstückswerts. Bei 300.000 Euro sind das 750 Euro. Diese Gebühr wird oft mit der Eintragung verwechselt - aber sie ist separat. Sie fällt nur an, wenn du das Recht tatsächlich ausübst.
Das macht bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bereits 6.150 bis 8.250 Euro an Nebenkosten. Und das ist erst der Anfang.
Der große Kostenfallen: Gemeindliche Vorkaufsrechte
In vielen Städten - besonders in Wien, Berlin oder München - haben Gemeinden ein Vorkaufsrecht, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Das klingt gut. Doch die Kosten sind ein anderes Thema.
Bevor du kaufen darfst, muss die Gemeinde ihre Zustimmung geben. Dafür verlangt sie oft eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung. Die Gebühr dafür schwankt stark: In ländlichen Gemeinden kostet sie 210 Euro, in Berlin durchschnittlich 520 Euro. Eine Umfrage von Haufe Akademie (2023) ergab, dass 58 % der Käufer diese Kosten nicht einkalkuliert haben. Das führt zu unerwarteten Belastungen - oft kurz vor der notariellen Beurkundung.
Und es gibt noch einen Trick: Manche Gemeinden verlangen zusätzlich eine Wohnraumnachweisprüfung. Du musst nachweisen, dass du tatsächlich in der Wohnung wohnen willst - nicht als Kapitalanlage. Das kostet extra. Und wenn du den Nachweis nicht erbringst, verliert du das Vorkaufsrecht. Das ist kein Theorie-Szenario. In Innsbruck wurden 2024 drei Fälle bekannt, bei denen Mieter ihr Recht verloren, weil sie den Nachweis nicht rechtzeitig vorlegen konnten.
Wie du Notarkosten sparen kannst - die OLG Hamm-Entscheidung
Es gibt eine Möglichkeit, Tausende Euro zu sparen. Und sie hat mit einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm aus dem Jahr 2015 zu tun.
Früher wurde das Vorkaufsrecht als eigenständiger Vertrag betrachtet. Das bedeutete: Notar kalkulierte Gebühren für den Kaufvertrag und für das Vorkaufsrecht - doppelt. Das ist jetzt verboten. Wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist und du es ausübst, wird es als einheitlicher Beurkundungsgegenstand behandelt. Das heißt: Du zahlst nur einmal Gebühren - auf den vollen Kaufpreis.
Ein Mieter aus München hat das 2024 erfolgreich durchgesetzt. Er hätte 7.800 Euro an Notarkosten zahlen müssen - aber dank der OLG-Hamm-Entscheidung zahlte er nur 5.200 Euro. Das sind 2.600 Euro Gewinn. Du musst nur wissen, wie du es verlangst. Frag deinen Notar direkt: „Ist das Vorkaufsrecht mit dem Kaufvertrag verbunden?“ Wenn ja, dann darfst du nur eine Gebühr zahlen.
Preislimitiertes Vorkaufsrecht - die clevere Lösung
Ein klassisches Vorkaufsrecht ist riskant. Was, wenn der Erstkäufer 50.000 Euro mehr bietet, weil er spekuliert? Du musst dann mitzahlen - auch wenn der Markt das nicht rechtfertigt.
Doch es gibt eine Alternative: das limitierte Vorkaufsrecht. Hier wird im Vertrag eine maximale Kaufpreisobergrenze festgelegt. Der Mieter zahlt maximal 280.000 Euro - egal, was der Dritte bietet. Das ist ein großer Vorteil. Laut einer Umfrage des IVD (2024) sehen 76 % der Notare diese Variante als sinnvolle Kostenkontrolle an.
Im Jahr 2024 wurden 12 % aller neuen Immobilienverträge mit einem limitierten Vorkaufsrecht abgeschlossen. Bis 2027 wird der Anteil auf 45 % steigen, prognostiziert der IVD. Wenn du ein solches Recht verhandeln kannst - tu es. Es schützt dich vor unerwarteten Preissprüngen.
Wie du dich vor unerwarteten Kosten schützt
Die meisten Probleme entstehen nicht durch Unwissenheit - sondern durch Verzögerung. Hier sind drei Schritte, die du sofort umsetzen kannst:
- Frage deinen Notar nach einer Kostenaufstellung. Nicht nur die Gebühren, sondern auch die Erstattungspflichten. Fordere eine schriftliche Aufstellung an - und lasse dich nicht mit „das ist normal“ abspeisen.
- Prüfe, ob das Vorkaufsrecht im Grundbuch steht. Gehe zum Grundbuchamt oder frage deinen Makler. Wenn es eingetragen ist, gilt die OLG-Hamm-Entscheidung. Wenn nicht, könnte es ein vertragliches Recht sein - und das ist teurer.
- Rechne mit der Frist. Du hast meist nur zwei Wochen, um zu entscheiden. In dieser Zeit musst du nicht nur Geld auftreiben, sondern auch den Notar finden, die Finanzierung klären und die Gemeinde informieren. Plan mindestens drei Wochen ein - nicht zwei.
Ein Fallbeispiel aus Köln zeigt, wie sich das auszahlt: Ein Mieter nutzte sein Vorkaufsrecht, als die Wohnung auf 320.000 Euro anstieg. Er zahlte den alten Preis von 135.000 Euro - und sparte 185.000 Euro. Das ist kein Zufall. Das ist Planung.
Was sich 2025 ändert - und warum du jetzt handeln solltest
Ab 1. Juli 2025 tritt eine Novelle des GNotKG in Kraft. Sie legt fest: Wenn ein Vorkaufsrecht im Grundbuch steht, muss der volle Immobilienwert als Grundlage für die Notarkosten gelten. Das klingt gut - aber es bedeutet: Die Gebühren steigen um 12 bis 15 %. Das ist ein klarer Signal: Wer jetzt sein Vorkaufsrecht ausübt, zahlt weniger.
Die Deutsche Bundesbank hat 2024 festgestellt, dass 63 % der Banken bei Vorkaufsrechten zusätzliche Sicherheiten verlangen. Das erschwert die Finanzierung. Und die durchschnittliche Verzögerung des Verkaufsprozesses beträgt 28 Tage. Das kostet Geld - bei einem Zinssatz von 2,8 % sind das bei 450.000 Euro über 1.000 Euro zusätzliche Zinsen.
Die gute Nachricht: Die meisten dieser Kosten sind vermeidbar. Wenn du weißt, wo die Fallen liegen, kannst du sie umgehen. Und du musst nicht der letzte sein, der es lernt.
Muss ich die Notarkosten des Erstkäufers wirklich erstatten?
Ja, das musst du. Laut § 464 Abs. 2 BGB trittst du in die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Käufers ein. Das schließt alle bereits gezahlten Kosten ein - inklusive Notarkosten. Wenn du das nicht tust, kann der Verkäufer die Ausübung des Vorkaufsrechts anfechten. Es ist kein freiwilliger Bonus - es ist eine rechtliche Verpflichtung.
Kann ich ein Vorkaufsrecht einfach ignorieren?
Nein. Wenn du ein Vorkaufsrecht hast und es nicht ausübst, während der Erstkäufer die Immobilie kauft, verlierst du es für immer. Die Frist beträgt meist zwei Wochen. Wenn du nicht innerhalb dieser Zeit schriftlich erklärst, dass du kaufen willst, ist das Recht erloschen. Du hast dann keinen Anspruch mehr - auch nicht auf eine Entschädigung.
Warum ist das Vorkaufsrecht teurer als eine Kaufoption?
Eine Kaufoption kostet eine Optionsprämie - meist 1 bis 3 % des Wertes. Aber du hast Planungssicherheit: Du entscheidest, ob und wann du kaufst. Beim Vorkaufsrecht zahlst du keine Prämie - aber du bist an den Preis des Dritten gebunden. Wenn der Preis steigt, musst du mitzahlen. Das macht es riskanter, aber günstiger im Einstieg. Es ist eine Abwägung zwischen Kosten und Kontrolle.
Kann ich das Vorkaufsrecht verkaufen?
Nein. Ein Vorkaufsrecht ist persönlich gebunden. Du kannst es nicht vererben, verkaufen oder übertragen. Es entsteht nur für den, der es ursprünglich bekommen hat - etwa als Mieter oder als Gemeinde. Wenn du die Immobilie verkaufst, geht das Vorkaufsrecht nicht mit. Es bleibt bei der Person, die es hat.
Was passiert, wenn ich das Vorkaufsrecht ausübe, aber die Finanzierung nicht bekomme?
Dann verlierst du das Recht - und musst eventuell Schadensersatz zahlen. Ein Vorkaufsrecht ist ein verbindlicher Kaufwille. Wenn du dich verpflichtest und dann nicht zahlen kannst, kann der Verkäufer dich auf Schadensersatz verklagen. Deshalb solltest du vor der Ausübung immer eine Finanzierungszusage von deiner Bank haben - nicht erst danach.
