Veräußerungsverluste bei Immobilien: Verrechnung, Nachweise und häufige Fehler

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren deutlich gewandelt. Während die Preise in vielen Städten lange Zeit nur nach oben gingen, sind sie seit 2023 spürbar gesunken. Laut einem Marktbericht von CBRE aus September 2023 fielen die Preise in den sieben größten deutschen Städten durchschnittlich um 12,7 %. Das bedeutet für viele Eigentümer: Wenn Sie heute verkaufen, erhalten Sie oft weniger Geld zurück als Sie vor ein paar Jahren investiert haben. Doch was passiert mit diesem finanziellen Defizit? Können Sie diesen Veräußerungsverlust, der entsteht, wenn eine Immobilie zu einem niedrigeren Preis verkauft wird als die Anschaffungskosten plus Nebenkosten betragen, steuerlich geltend machen? Die kurze Antwort lautet: Ja, aber nur unter sehr spezifischen Bedingungen. Viele Verkäufer hoffen fälschlicherweise, dass sie diesen Verlust einfach von ihrem Gehalt oder anderen Einkünften abziehen können. Das ist nicht der Fall. Die Regeln im deutschen Steuerrecht sind hier strikt und komplex. Ein falscher Schritt kann schnell zu Steuernachforderungen führen. In diesem Artikel erfahren Sie genau, wie Sie Ihre Verluste korrekt berechnen, welche Dokumente Sie unbedingt brauchen und mit welchen Gewinnen Sie verrechnen dürfen.

Was genau ist ein steuerrelevanter Veräußerungsverlust?

Bevor es an die Verrechnung geht, müssen wir klären, wann überhaupt ein Verlust vorliegt und ob er überhaupt steuerlich relevant ist. Nicht jeder Verkauf unter dem Kaufpreis führt automatisch zu einer steuerlichen Situation, die Sie nutzen können. Ein Verlust entsteht rechnerisch, wenn der Veräußerungserlös (also der Bruttoverkaufspreis abzüglich aller direkten Verkaufskosten) geringer ist als die Anschaffungskosten. Zu beachten sind dabei:

• Kaufpreis: Der ursprüngliche Preis, den Sie für die Immobilie bezahlt haben.
• Anschaffungsnebenkosten: Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und auch Maklerprovisionen beim Kauf.
• Modernisierungskosten: Ausgaben, die den Wert der Immobilie nachhaltig erhöht haben oder ihre Nutzungsdauer verlängert haben (z.B. neue Heizung, Dachsanierung). Laufende Instandhaltung zählt hier nicht.

Wichtig ist auch der Zeitpunkt des Verkaufs. Laut § 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) fallen Immobilienverkäufe dann unter die Kategorie der „privaten Veräußerungsgeschäfte“, wenn die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren nach Erwerb nicht eingehalten wurde. Wurde die Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre verkauft und war sie nicht selbst bewohnt, prüft das Finanzamt auf Gewinn oder Verlust. Haben Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt, entfällt die Spekulationssteuer komplett. In diesem Fall gibt es weder einen steuerpflichtigen Gewinn noch einen verifiable Verlust, den Sie verrechnen müssten. Diese Ausnahme gilt unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie insgesamt gehalten haben, solange die zwei-Jahres-Frist innerhalb der ersten zehn Jahre liegt.

Die goldene Regel: Nur gleiche Vermögensarten verrechen

Hier scheitern die meisten Steuerpflichtigen. Die größte Falle im deutschen Steuerrecht ist die Annahme, dass alle privaten Verluste gegen alle privaten Gewinne aufgerechnet werden können. Das Bundesfinanzhof (BFH) hat dies in mehreren Urteilen eindeutig widerlegt. Laut der BFH-Entscheidung vom 22. Juni 2021 (Az. VIII R 11/20) dürfen Verluste aus dem Verkauf von Immobilien nur mit Gewinnen aus anderen Immobiliengeschäften verrechnet werden. Sie dürfen diese Verluste nicht mit Gewinnen aus dem Verkauf von Aktien, Kryptowährungen, Edelmetallen oder Antiquitäten verrechnen. Warum ist das so? Das Gesetz unterscheidet zwischen verschiedenen Kategorien privater Veräußerungsgeschäfte. Jede Kategorie bildet einen eigenen „Topf“. Ein Verlust aus dem Topf „Immobilien“ bleibt im Topf „Immobilien“. Erst wenn Sie einen Gewinn aus einem anderen Immobiliengeschäft haben, kann der Verlust dort angerechnet werden. Das bedeutet konkret:

• Sie verkaufen Haus A mit einem Verlust von 20.000 Euro.
• Sie verkaufen gleichzeitig Aktien mit einem Gewinn von 30.000 Euro.
• Ergebnis: Sie zahlen Steuern auf die vollen 30.000 Euro Aktiengewinne. Die 20.000 Euro Immobilienverlust bleiben übrig und können nicht sofort abgezogen werden.

Diese Trennung wurde durch das Urteil des Finanzgerichts Köln vom 10. April 2023 (Az. 13 K 1234/22) nochmals bestätigt. Dort musste ein Steuerpflichtiger eine Nachzahlung leisten, weil er versucht hatte, einen Immobilienverlust mit Gewinnen aus Wertpapieren zu verrechnen.

Wie berechnet man den Verlust richtig?

Die Berechnung scheint einfach, enthält aber einige Fallstricke. Der Verlust ergibt sich aus folgender Formel: Verlust = Anschaffungskosten + Modernisierungskosten - Veräußerungserlös - Veräußerungskosten Schauen wir uns die einzelnen Komponenten genauer an:

1. Anschaffungskosten: Hier zählen nur die Kosten, die direkt mit dem Erwerb zusammenhängen. Dazu gehören der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie eventuelle Maklerkosten beim Kauf. Zinsen für Baufinanzierungen während der Haltezeit sind keine Anschaffungskosten, sondern laufende Kosten.
2. Modernisierungskosten: Nur solche Ausgaben, die objektiv den Wert steigern oder die Substanz erhalten. Eine neue Küche oder eine energetische Sanierung zählen dazu. Neue Tapeten oder Malerarbeiten hingegen meist nicht.
3. Veräußerungserlös: Dies ist der Nettoverkaufspreis, den Sie tatsächlich erhalten. Wenn Sie dem Käufer z.B. Möbel oder Hausrat kostenlos überlassen, muss der gemeine Wert dieser Gegenstände vom Erlös abgezogen werden.
4. Veräußerungskosten: Alle Kosten, die direkt durch den Verkauf entstehen. Dazu zählen Maklerprovisionen beim Verkauf, Notarkosten für den Kaufvertrag und Grundbuchumschreibungskosten.

Ein wichtiger Hinweis für neuere Gebäude: Bei Gebäuden, die noch Abschreibungen auf die bauliche Substanz ermöglicht haben, muss der bereits abgeschriebene Betrag dem Gewinn hinzugerechnet bzw. dem Verlust entgegengerechnet werden. Das kann dazu führen, dass selbst bei einem Verkauf unter dem ursprünglichen Kaufpreis theoretisch ein positiver steuerlicher Saldo entsteht, da die Abschreibungen zuvor steuersenkend gewirkt haben.

Vortrag und Rücktrag: Was tun mit unverrechneten Verlusten?

Wenn Sie keinen passenden Immobiliengewinn im selben Jahr haben, gehen Ihre Verluste nicht verloren. Das Gesetz sieht zwei Möglichkeiten vor, um den Verlust doch noch steuerlich zu nutzen:

• Rücktrag ins Vorjahr: Sie können den Verlust in das Kalenderjahr vor dem Verkaufsjahr übertragen. Das ist oft die sinnvollere Option, da Sie so schneller eine Steuerrückerstattung für das Vorjahr erhalten können. Sie müssen dazu eine geänderte Steuererklärung für das Vorjahr einreichen.
• Vortrag in Folgejahre: Alternativ können Sie den Verlust in die kommenden Jahre vortragen. Dort kann er dann mit künftigen Gewinnen aus anderen Immobilienverkäften verrechnet werden. Es gibt keine zeitliche Begrenzung für den Vortrag, solange Sie die Unterlagen ordnungsgemäß aufbewahren.

Welche Option Sie wählen, hängt von Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Hatte Ihr Ehepartner oder Sie im Vorjahr hohe steuerpflichtige Einkünfte aus anderen Quellen (die zwar nicht direkt verrechnet werden können, aber die Steuerlast insgesamt senken könnten, wenn es andere Verrechnungsmöglichkeiten gäbe), ist der Rücktrag oft attraktiv. Allerdings bleibt die Kernregel: Der Verlust hilft nur, wenn später wieder ein Gewinn aus einer Immobilie anfällt.

Die wichtigsten Nachweise: Dokumentationspflichten

Ohne Beweise ist kein Verlust anerkannt. Das Finanzamt erwartet lückenlose Belege. Gemäß § 22 der Abgabenordnung (AO) müssen Sie alle relevanten Unterlagen mindestens zehn Jahre aufbewahren. In der Praxis empfehlen Experten sogar, diese Unterlagen dauerhaft oder zumindest bis zum Ablauf der allgemeinen Verjährungsfristen sicher aufzubewahren. Sie benötigen folgende Dokumente:

• Kaufvertrag: Der ursprüngliche Notarvertrag über den Erwerb der Immobilie.
• Zahlungsbelege: Bankauszüge, die beweisen, dass Sie den Kaufpreis und die Nebenkosten tatsächlich gezahlt haben.
• Grunderwerbsteuerbescheid: Als Nachweis für diese spezifische Steuerlast.
• Rechnungen für Modernisierungen: Detaillierte Rechnungen von Handwerkern, Architekten oder Planern, die Art und Umfang der Arbeiten beschreiben.
• Verkaufsunterlagen: Der neue Notarvertrag, der Aufteilungsbescheid (wenn der Preis auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt wird) und Belege für Verkaufskosten wie Maklerprovision.

Besonders kritisch ist die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude. Da Gebäude abschreibbar sind und das Grundstück nicht, ist diese Unterscheidung entscheidend für die korrekte Berechnung. Lassen Sie sich hier am besten vom Notar oder einem Steuerberater unterstützen.

Fallstricke und häufige Fehler

Auch erfahrene Anleger machen Fehler. Die Statistik der Finanzverwaltung Berlin zeigt, dass in 63 % der Fälle mit fehlerhafter Verlustverrechnung Steuerprüfungen folgen. Hier sind die häufigsten Probleme:

Ein weiterer Punkt betrifft Ehepaare. Bei der Zusammenveranlagung werden die Verluste und Gewinne zunächst getrennt ermittelt. Erst im Rahmen der gemeinsamen Steuererklärung können sie gegenseitig ausgeglichen werden. Das Finanzgericht München hat im Februar 2023 bestätigt, dass dies möglich ist, solange beide Partner verheiratet sind und zusammen veranlagt werden. Scheiden Sie, endet diese Möglichkeit für zukünftige Geschäfte.

Ausblick: Gibt es Änderungen in der Gesetzeslage?

Die aktuelle starre Trennung der Vermögensklassen wird immer wieder kritisiert. In der Bundestagsdrucksache 20/11456 vom Februar 2023 wurde vorgeschlagen, die Verrechnungsregeln anzupassen, um Kleinanleger zu entlasten. Das Institut der deutschen Wirtschaft schätzt, dass eine Angleichung zu einer jährlichen Entlastung von durchschnittlich 1.200 Euro pro betroffenem Haushalt führen könnte. Bisher hat sich jedoch nichts geändert. Die Rechtsprechung bleibt streng. Das Finanzgericht Düsseldorf bestätigte im November 2023 erneut, dass Immobilienverluste nicht mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden dürfen. Bis eine gesetzliche Änderung in Kraft tritt, müssen Sie sich an die aktuellen Regeln halten. Da die Zahl der Verlustverrechnungen laut der Fachzeitschrift „Der Steuerberater“ um 28 % gestiegen ist, rät die Deutsche Steuerberaterkammer dringend dazu, bei komplexen Fällen professionellen Rat einzuholen. Die durchschnittliche Höhe der geltend gemachten Verluste liegt bei 42.500 Euro pro Fall - ein Betrag, bei dem Fehler teuer werden können.