Maklercourtage bei Immobilienkauf 2025: Regionale Unterschiede und was Sie sparen können

Beim Immobilienkauf denken die meisten an den Kaufpreis. Aber die Maklercourtage kann schnell tausende Euro mehr kosten - und das, obwohl sie je nach Bundesland völlig unterschiedlich berechnet wird. In Bayern oder Baden-Württemberg zahlen Käufer oft fast 7 Prozent des Kaufpreises, während in Bremen oder Hessen nur knapp 6 Prozent fällig werden. Das ist kein Zufall. Es ist das Ergebnis eines bundesweiten Gesetzes aus 2020, das zwar die Verteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer geregelt hat, aber nicht die Höhe der Provision selbst. Und das macht heute, im Jahr 2025, noch immer einen riesigen Unterschied aus - besonders, wenn Sie eine Immobilie für 500.000 Euro oder mehr kaufen.

Wie hoch ist die Maklercourtage wirklich?

Die Maklercourtage wird immer als Bruttobetrag angegeben - inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Das bedeutet: Wenn ein Makler 7,14 Prozent verlangt, ist der reine Provisionssatz ohne Steuern nur 6 Prozent. Wer das nicht weiß, rechnet falsch. Ein Kaufpreis von 500.000 Euro bei 7,14 Prozent ergibt 35.700 Euro Courtage. Bei 5,95 Prozent wären es nur 29.750 Euro. Das sind fast 6.000 Euro Unterschied. Und das, obwohl der Makler in beiden Fällen denselben Job macht: Er vermittelt die Immobilie.

Seit Dezember 2020 gilt: Wer den Makler nicht allein beauftragt hat, zahlt höchstens die Hälfte der Provision. Das klingt fair - und ist es auch. Aber hier kommt der Haken: Die Gesamtprovision ist nicht bundesweit festgelegt. Sie variiert von Region zu Region. Und das bedeutet: In einem Bundesland kann die gleiche Immobilie mit 7.000 Euro mehr Courtage kosten als im Nachbarland.

Welche Bundesländer zahlen am meisten?

Die höchsten Provisionen finden Sie im Süden und Westen Deutschlands. Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen verlangen durchgängig 7,14 Prozent. Das ist das Maximum, das in der Praxis üblich ist. In München, Stuttgart oder Köln zahlen Käufer fast immer diesen Satz - selbst wenn der Makler nur zwei Besichtigungen organisiert hat.

Warum? Weil der Markt stark nachgefragt ist. In diesen Regionen gibt es weniger Wohnungen als Interessenten. Makler haben die Macht. Und viele Käufer, die unter Druck stehen, akzeptieren das. Ein Käufer aus Berlin berichtete im April 2025 auf einem Immobilienforum: „Ich musste 7,14 Prozent zahlen, obwohl der Makler nur eine Woche für die Vermarktung gebraucht hat.“

Wo gibt es günstigere Konditionen?

In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegt die typische Maklercourtage bei 5,95 Prozent. Das ist fast ein ganzer Prozentpunkt niedriger als im Süden. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sparen Sie hier knapp 2.900 Euro. Und das, ohne dass der Makler weniger leistet. In diesen Regionen ist der Markt weniger angespannt, und Makler konkurrieren stärker um Kunden.

Hamburg ist eine Sonderrolle. Mit 6,25 Prozent liegt es zwischen den Extremen. Das entspricht einem Nettoanteil von 5,25 Prozent. Viele Käufer in Hamburg finden das noch zu viel - vor allem, wenn sie in anderen Bundesländern niedrigere Sätze kennen. Auf Trustpilot hat Hamburg die schlechteste Bewertung für Maklerkosten: nur 3,2 von 5 Sternen.

Am ungleichsten ist Niedersachsen. Hier gibt es keine einheitliche Regel. In ländlichen Landkreisen wie Osnabrück oder Cuxhaven liegt die Provision oft bei 4,76 Prozent - das ist der niedrigste Wert in ganz Deutschland. In Hannover oder Göttingen dagegen wird oft 7,14 Prozent verlangt. Die Differenz liegt an der Nachfrage. Wo wenig Wohnraum und viele Käufer sind, steigen die Kosten. Wo leerstehende Häuser auf den Markt kommen, sinken sie.

Warum ist das Problem so groß?

Ein Haus in Berlin kostet genauso viel wie ein vergleichbares Haus in Bremen - aber die Courtage ist fast 1,2 Prozentpunkte höher. Das ist kein fairer Wettbewerb. Es ist ein System, das Käufer benachteiligt, nur weil sie in einem bestimmten Bundesland leben. Fair-Value-Consulting kritisiert das offen: „Gleichwertige Immobilien haben unterschiedliche Gesamtkosten - das ist unlogisch.“

Und es wird noch komplizierter. In Großstädten wie München oder Hamburg können Makler bei besonders teuren oder schwierigen Objekten - etwa historischen Gebäuden - trotzdem die volle 7,14 Prozent verlangen. In ländlichen Gegenden von Niedersachsen hingegen verhandeln viele Makler auf 4,76 Prozent, weil sie sonst keinen Vertrag bekommen. Die Preisgestaltung ist nicht transparent. Viele Makler geben die Provision erst nach der Besichtigung preis - oft mündlich. Und das ist gefährlich.

Was können Sie tun, um zu sparen?

Die gute Nachricht: Die Provision ist verhandelbar - fast überall. Die schlechte Nachricht: Die meisten Käufer verhandeln nicht. Die Verbraucherzentrale empfiehlt: „Verhandeln Sie immer, auch wenn der Makler sagt, es sei der übliche Satz.“

Einige Tipps:

• Erfragen Sie die Provision schriftlich, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Mündliche Absprachen sind in 22 Prozent der Rechtsstreitigkeiten nicht durchsetzbar.
• Prüfen Sie, ob der Makler wirklich alle Dienstleistungen erbracht hat. Wer nur zwei Besichtigungen organisiert, hat kaum Aufwand.
• Verwenden Sie Immobilienportale wie ImmobilienScout24, um die ortsübliche Provision zu recherchieren. Dort finden Sie regionale Durchschnittswerte.
• Wenn Sie in einer Region mit hoher Leerstandsquote leben - etwa in Brandenburg oder Teilen von Sachsen-Anhalt - können Sie bis zu 20 Prozent Nachlass aushandeln. Die Makler brauchen die Verkäufe.
• Denken Sie an digitale Alternativen: Plattformen wie HomeDay bieten fixe Pauschalpreise zwischen 3.500 und 7.900 Euro. Das ist bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro oft günstiger als 5,95 Prozent Courtage.

Was ändert sich bis 2027?

Die Bundesregierung prüft derzeit eine Obergrenze von 6,5 Prozent für die gesamte Maklercourtage. Wenn das Gesetz kommt, müssten Süddeutschland und Berlin ihre Provisionen senken. Das wäre ein großer Schritt für Käufer.

Gleichzeitig wächst der Markt für digitale Makler. Sie verlangen keine Prozente, sondern einen festen Betrag - unabhängig von der Immobilie. Das ist besonders attraktiv für junge Käufer unter 35: 68 Prozent von ihnen bevorzugen Pauschalpreise, wie eine YouGov-Umfrage aus März 2025 zeigt. Die Digitalisierung macht die Branche transparenter. KI-basierte Bewertungstools helfen Maklern, Objekte schneller zu bewerten - und das senkt die Kosten.

Die Deutsche Bundesbank prognostiziert, dass die regionalen Unterschiede bis 2027 um 15 Prozent schrumpfen werden. Aber Experten wie Prof. Dr. Markus Rösch von der Frankfurt School warnen: „Die Unterschiede werden nicht verschwinden. Sie werden sich nur verschieben.“

Einige Regionen werden sich anpassen: Bremen und Hessen könnten ihre Provisionen leicht erhöhen, während Bayern und Baden-Württemberg leicht nachgeben. Aber die Kluft bleibt. In ländlichen Gegenden wird der Markt weiterhin niedrigere Sätze zulassen - einfach weil die Nachfrage geringer ist.

Was bedeutet das für Sie?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ist die Maklercourtage kein fester Bestandteil des Kaufpreises. Sie ist ein variabler Kostenfaktor - und Sie haben Einfluss darauf. Machen Sie sich klar: Der Makler arbeitet für Sie - nicht nur für den Verkäufer. Und wenn er Ihnen sagt, „das ist der übliche Satz“, fragen Sie: „Warum? Und woher wissen Sie das?“

Recherchieren Sie. Vergleichen Sie. Verhandeln Sie. Und schreiben Sie alles auf. Denn am Ende zählt nicht, wo Sie kaufen - sondern wie gut Sie sich vorbereitet haben.

Ein Kaufpreis von 500.000 Euro mit 7,14 Prozent Courtage kostet Sie 35.700 Euro. Mit 5,95 Prozent nur 29.750 Euro. Das ist eine Differenz von 5.950 Euro - fast so viel wie ein neues Auto. Würden Sie das einfach hinnehmen? Oder würden Sie nachfragen?