Verkehrswert: Was er ist, warum er für Immobilienkäufer entscheidend ist

Der Verkehrswert, der Preis, den eine Immobilie auf dem freien Markt bei einem verständigen Kauf und Verkauf erzielen würde. Auch bekannt als Marktwert, ist er die Grundlage für jede seriöse Immobilienbewertung. Er sagt nicht, was der Verkäufer sich wünscht, sondern was ein Käufer tatsächlich zahlen würde – unter realen Bedingungen, ohne Druck, ohne Sonderwünsche. Das ist der einzige Wert, der bei einem Kauf wirklich zählt.

Der Bodenrichtwert, ein vom Gutachterausschuss festgelegter Durchschnittspreis pro Quadratmeter für ein Grundstück in einer bestimmten Gegend ist nur ein Anhaltspunkt. Er kann dir zeigen, ob ein Angebot über- oder unter dem Durchschnitt liegt, aber er ersetzt nicht den Verkehrswert. Ein Haus in einem sanierungsbedürftigen Zustand in einer Gegend mit hohem Bodenrichtwert kann trotzdem einen niedrigeren Verkehrswert haben. Umgekehrt: Ein modernisiertes, gut gelegenes Haus kann deutlich über dem Bodenrichtwert liegen. Der Verkehrswert, berücksichtigt den tatsächlichen Zustand, die Ausstattung, die Lage und die Nachfrage – alles, was den Preis beeinflusst.

Warum ist das so wichtig? Weil der Verkehrswert die Grunderwerbsteuer, die Steuer, die du beim Kauf einer Immobilie zahlen musst direkt bestimmt. In Österreich und Deutschland wird sie nicht am vereinbarten Kaufpreis, sondern am Verkehrswert berechnet – und der wird vom Finanzamt festgelegt. Wenn du einen Kaufvertrag abschließt, der deutlich unter dem Verkehrswert liegt, prüft das Finanzamt das genau. Du kannst nicht einfach einen Preis vorgeben, um Steuern zu sparen. Das Finanzamt hat Zugriff auf Datenbanken, Vergleichsobjekte und Gutachter. Es rechnet nach – und setzt den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage. Das kann dich teuer zu stehen kommen.

Ein guter Immobilienkäufer prüft den Verkehrswert, bevor er bietet. Er schaut nicht nur auf die Anzeige, sondern auf vergleichbare Objekte in der Umgebung. Er fragt: Wie viel haben ähnliche Häuser in den letzten sechs Monaten wirklich abgegeben? Welche Sanierungen wurden vorgenommen? Ist die Lage wirklich attraktiv? Ein Keller mit Schimmel, eine alte Heizung oder ein schlecht isoliertes Dach senken den Verkehrswert – auch wenn das Haus optisch schön ist. Ein neues Bad, eine moderne Elektrik oder eine gute Dämmung können ihn erhöhen. Es geht nicht um Schönheit, sondern um Funktionalität und Marktnachfrage.

Die meisten Käufer verlassen sich auf den Makler – aber ein Makler hat ein Interesse daran, dass der Verkauf schnell und zum höchstmöglichen Preis klappt. Der Verkehrswert ist neutral. Er ist die Wahrheit des Marktes. Wenn du ihn kennst, kannst du entscheiden, ob ein Angebot fair ist – oder ob du lieber weiter suchst. Du sparst dir nicht nur Geld, sondern auch Stress. Denn ein Kauf, der auf falschen Zahlen basiert, führt oft zu teuren Nachbesserungen, Streit mit dem Finanzamt oder einer Immobilie, die du später nicht mehr verkaufen kannst.

Unter den Artikeln findest du konkrete Beispiele, wie du den Verkehrswert selbst ermittelst, wie du ihn mit dem Bodenrichtwert vergleichst und wie du dich auf eine Prüfung durch das Finanzamt vorbereitest. Keine Theorie. Nur das, was du brauchst, um beim Immobilienkauf nicht übervorteilt zu werden.