Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: 5 legale Strategien für 2026

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien innerhalb einer festgelegten Frist betrifft viele Eigentümer. Doch es gibt legale Wege, sie zu vermeiden. Seit 2024 gilt: Nur Gewinne über 1.000 Euro werden besteuert, und die Frist beträgt zehn Jahre ab Kaufdatum. Wie genau das funktioniert, erklären wir mit konkreten Beispielen.

Die 10-jährige Haltefrist einhalten

Die einfachste Methode, Spekulationssteuer zu vermeiden, ist die Einhaltung der zehnjährigen Haltefrist. Diese beginnt mit dem Datum des notariell beglaubigten Kaufvertrags. Beispiel: Wurde die Immobilie am 1. Juni 2019 gekauft, darf sie ab dem 2. Juni 2029 steuerfrei verkauft werden. Selbst wenige Tage vor dem Stichtag führen zu Steuerpflicht, wie Oschinski Immobilien in ihrer Analyse 2025 bestätigen. Diese Regel gilt für alle Immobilienarten, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück.

Einkommensteuergesetz (EStG), das in Paragraphen 22 und 23 die Regelungen festlegt, legt klar fest: Die Frist startet beim Kauf, nicht bei der Übergabe. Das bedeutet, selbst wenn Sie die Immobilie erst nach einem Jahr bezogen haben, zählt das Kaufdatum. Haus und Grund Frankfurt am Main betont in ihrer Fachpublikation vom Januar 2026: "Vermietet ein Eigentümer seine Immobilie seit mehr als zehn Jahren, kann er diese ohne Abzug der Spekulationssteuer verkaufen."

Selbstnutzung als Hauptwohnsitz nutzen

Wenn Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, verkürzt sich die Frist auf drei Jahre. Dafür müssen Sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren darin gewohnt haben. Haus und Grund präzisiert: "Für die Einhaltung der Spekulationsfrist bei Eigennutzung reicht ein zusammenhängender Zeitraum aus, keine vollen Jahre." Beispiel: Eine Immobilie, die im Dezember 2022 gekauft wurde, kann von Dezember 2022 bis Januar 2024 bewohnt werden - danach ist der Verkauf steuerfrei. Wichtig: Das Finanzamt verlangt Nachweise wie Meldebescheinigungen. Ohne diese Unterlagen gibt es Ärger.

Verkaufskosten vollständig abziehen

Alle Kosten, die mit dem Verkauf verbunden sind, können vom Gewinn abgezogen werden. Dazu gehören Notar- und Maklerkosten, Immobilienbewertungen oder Fahrtkosten für Besichtigungen. Bei einem Verkaufserlös von 350.000 Euro, Anschaffungskosten von 250.000 Euro und Verkaufskosten von 15.000 Euro reduziert sich der zu versteuernde Gewinn von 100.000 Euro auf 85.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 35 Prozent sparen Sie so 5.250 Euro. Taxfix bestätigt, dass diese Kosten in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Die Notarkosten sind eine der wichtigsten abziehbaren Ausgaben. Sie fallen bei der Beurkundung an und können bis zu 1,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Maklerkosten sind ebenfalls absetzbar - meist zwischen 3,57 und 7 Prozent des Verkaufspreises. Bleiben Sie bei der Dokumentation genau: Rechnungen und Verträge müssen lückenlos vorliegen.

Erbschaft und die Übernahme der Haltefrist

Erben Sie eine Immobilie, übernehmen Sie die Spekulationsfrist des Erblassers. Wurde die Immobilie über zehn Jahre vom Erblasser selbst genutzt, entfällt die Steuer. Taxfix dokumentiert: "Bei Erbschaft zählt die gesamte Haltezeit des Verstorbenen. Wenn die Immobilie 12 Jahre im Besitz des Erblassers war, reicht ein Jahr nach Erbschaft für einen steuerfreien Verkauf." Wichtig: Sie brauchen Nachweise über die Erbfolge und die vorherige Nutzung. Das Wachstumschancengesetz, das ab 2024 gilt, ändert hier nichts - die Regel bleibt bestehen.

Gewinn unter 1.000 Euro halten

Seit 2024 greift die Spekulationssteuer erst ab einem Gewinn von 1.000 Euro. Das Wachstumschancengesetz hat diese Grenze eingeführt. Beispiel: Bei einem Verkaufserlös von 205.000 Euro und Anschaffungskosten von 200.000 Euro bleibt der Gewinn von 5.000 Euro steuerpflichtig. Doch wenn Sie die Kosten sorgfältig kalkulieren, können Sie oft unter die 1.000-Euro-Grenze kommen. N26 erklärt: "Die Steuer gilt nur für Gewinne ab 1.000 Euro - bei einem Immobiliengeschäft ist das hoffentlich der Fall."

Praktischer Tipp: Verrechnen Sie alle Kosten - selbst kleine Ausgaben wie Briefporto für Verträge oder Parkgebühren für Besichtigungen. Diese Summen addieren sich und können den Gewinn unter die Grenze drücken. Die Bundeszentrale für politische Bildung dokumentiert in ihrer Analyse vom 5. Februar 2026: "78 Prozent der Immobilienverkäufe in Deutschland 2025 waren steuerfrei, weil entweder die 10-Jahres-Frist eingehalten oder die Selbstnutzungsregelung angewendet wurde."

Aktuelle Entwicklungen 2026

Die politische Diskussion um die Spekulationssteuer läuft weiter. Die SPD hat im Januar 2026 eine Verkürzung der Frist auf 15 Jahre für nicht selbst genutzte Immobilien gefordert. Die FDP lehnt jede Änderung ab. Doch laut dem BMF-Schreiben vom 10. Januar 2026 bleibt die Rechtslage stabil. Bislang wurden keine Gesetzesänderungen umgesetzt. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln bestätigt: "Die durchschnittlichen Immobilienpreise in Deutschland stiegen seit 2015 um 112 Prozent. Höhere Gewinne machen die Steuerstrategien heute relevanter denn je."

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