Kaufnebenkosten im Immobilienangebot transparent kommunizieren: So bauen Sie Vertrauen auf

Wenn jemand eine Immobilie kauft, denkt er zuerst an den Kaufpreis. Doch der Preis auf dem Angebot ist nur die Hälfte der Wahrheit. In Deutschland kommen Kaufnebenkosten hinzu - und die können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Viele Käufer:innen sind überrascht, wenn sie die Rechnung sehen. Nicht, weil sie schlecht gerechnet haben, sondern weil niemand ihnen vorher gesagt hat, was wirklich auf sie zukommt.

Was genau sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis fällig werden. Sie gehören zum Immobilienkauf wie das Dach zum Haus. Dazu gehören:

• Grunderwerbsteuer: Ein Steuersatz, der von Bundesland zu Bundesland variiert. In Bayern liegt er bei 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg bei 6,5 Prozent.
• Notar- und Grundbuchkosten: Zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der Notar prüft den Vertrag, registriert den Eigentumswechsel und sorgt für rechtliche Sicherheit.
• Maklerprovision: Meist zwischen 3 und 7 Prozent, zuzüglich Mehrwertsteuer. Seit 2020 muss diese Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden - doch viele wissen das nicht.

Ein konkretes Beispiel: Ein Haus in Mecklenburg-Vorpommern kostet 480.000 Euro. Die Nebenkosten: 28.800 Euro Grunderwerbsteuer (6 %), 9.600 Euro Notarkosten (2 %) und 14.280 Euro Maklerprovision (3 %). Das macht insgesamt 52.680 Euro - also fast 11 Prozent mehr als der angegebene Kaufpreis.

Warum ist Transparenz so wichtig?

Wenn ein Anbieter nur den Kaufpreis nennt, ohne die Nebenkosten zu erwähnen, entsteht ein falsches Bild. Käufer:innen rechnen mit einem Budget, das sie sich leisten können - doch plötzlich fehlen 50.000 Euro. Das führt zu Enttäuschung, Verzögerungen und manchmal sogar zum Abbruch der Transaktion.

Die BBSR-Studie aus 2025 zeigt: 78 Prozent der Käufer:innen haben die tatsächlichen Kosten unterschätzt. In Foren wie ImmobilienScout24 gibt es Hunderte Threads mit Titeln wie „Nebenkosten beim Hauskauf - was niemand sagt“. Ein Nutzer schreibt: „Der Makler sagte 10 Prozent. Es wurden 14,2 Prozent. Ich musste mein Darlehen nachträglich erhöhen - und das hat mich fast das Haus gekostet.“

Transparenz verändert das. Wer von Anfang an sagt: „Hier ist der Kaufpreis. Hier sind die Nebenkosten. Hier ist die Gesamtsumme“, baut Vertrauen auf. Käufer:innen fühlen sich ernst genommen. Sie wissen, worauf sie sich einlassen. Und das macht sie sicherer - und schneller.

Wie sieht eine transparente Kommunikation aus?

Eine gute Immobilienangebot hat nicht nur einen Preis. Es hat eine klare Aufstellung. Hier ist, wie es richtig geht:

1. Separate Auflistung: Nicht „ca. 10 % Nebenkosten“ - sondern konkrete Zahlen: „Grunderwerbsteuer: 6,5 % = 31.200 €“.
2. Regionsspezifische Angaben: Die Grunderwerbsteuer ist nicht bundesweit gleich. Wer in Berlin verkauft, muss den Satz von 6 % nennen, wer in Bayern, dann 3,5 %. Fehler hier führen zu 45 % der falschen Kostenschätzungen.
3. Clarification der Maklerprovision: „Maklerprovision: 3,57 % pro Partei, insgesamt 7,14 %“ - und dazu ein Hinweis: „Gemäß § 656 BGB seit 2020 auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt.“
4. Interaktive Tools nutzen: Einige Anbieter wie Volksbank Ulm-Biberach oder Aktiva-Immobilien bieten Online-Rechner an. Dort kann man den Kaufpreis eingeben, das Bundesland wählen - und sofort die genauen Kosten sehen.

Diese Art der Kommunikation kostet keine extra Geld - nur Zeit. Eine Pilotstudie von Adorable-Immobilien zeigte: Für die Schulung der Mitarbeiter braucht man 8 bis 12 Stunden. Danach wird es zur Routine. Und die Abschlussquote steigt um 32 Prozent.

Was passiert, wenn man es nicht macht?

Die Konsequenzen sind nicht nur emotional. Sie sind auch wirtschaftlich.

Die BBSR-Studie dokumentiert: Immobilientransaktionen, bei denen die Nebenkosten nicht transparent kommuniziert wurden, dauern durchschnittlich 17 Tage länger. Käufer:innen ziehen sich zurück, suchen nach anderen Angeboten, verhandeln neu - oder geben ganz auf.

Und dann gibt es noch die rechtliche Seite. Wer bewusst Nebenkosten verschweigt, riskiert eine Abmahnung. Die Verbraucherzentralen prüfen genau, ob Angebote „irreführend“ sind. Ein Angebot, das nur den Kaufpreis nennt, könnte als unlauterer Wettbewerb gewertet werden.

Ein weiteres Risiko: Der Ruf. Wenn ein Käufer sich betrogen fühlt, schreibt er es online. In der digitalen Welt verbreitet sich das schneller als ein Hausverkauf.

Die Zukunft: Was kommt 2026?

Es wird sich nicht nur ändern - es muss sich ändern.

Ab Januar 2026 wird ein verpflichtendes Kaufnebenkosten-Transparenzregister eingeführt. Alle Immobilienangebote müssen dann die Nebenkosten in einem standardisierten Format aufführen - sonst sind sie nicht zulässig.

Die Bundesregierung plant zudem einen bundeseinheitlichen Maklercourtage-Spiegel, ähnlich wie den Mietspiegel. Damit wird klar: Was ist normal? Was ist zu viel? Wer sich nicht daran hält, verliert Glaubwürdigkeit.

Langfristig wird die Digitalisierung helfen. Pilotprojekte in Berlin mit Blockchain-basierten Kaufverträgen haben gezeigt: Automatisierte Kostenberechnungen reduzieren Fehler um 78 Prozent. Das ist nicht Science-Fiction - das ist schon heute möglich.

Dr. Sabine Wagner von der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin prognostiziert: Bis 2027 sinken die durchschnittlichen Kaufnebenkosten von 10 auf 8,5 Prozent. Warum? Weil Transparenz den Markt reinigt. Wer überzogene Provisionen verlangt, wird nicht mehr gewählt. Wer ehrlich ist, gewinnt.

Was können Sie jetzt tun?

Sie sind Immobilienmakler, Anbieter oder Berater? Dann fangen Sie heute an:

• Überprüfen Sie alle Ihre Angebote: Steht dort nur der Kaufpreis? Dann ergänzen Sie die Nebenkosten - mit genauen Zahlen.
• Erstellen Sie eine Checkliste: Grunderwerbsteuer (Bundesland?), Notarkosten, Maklerprovision, eventuell weitere Gebühren (z. B. für die Grundstücksvermessung).
• Verwenden Sie einen Rechner: Nutzen Sie die Tools von Volksbank, Aktiva oder anderen seriösen Anbietern. Passen Sie sie an Ihre Region an.
• Schulen Sie Ihr Team: Jeder Mitarbeiter muss die aktuellen Sätze kennen - besonders die Unterschiede zwischen den Bundesländern.
• Sprechen Sie offen: „Hier ist der Preis. Hier kommen die Nebenkosten dazu. Hier ist die Gesamtsumme. Fragen Sie, wenn Sie unsicher sind.“

Es geht nicht darum, den Käufer zu erschrecken. Es geht darum, ihn zu informieren. Und wenn er informiert ist, entscheidet er sich nicht nur für ein Haus - er entscheidet sich für Sie.

Warum ist das mehr als nur eine Pflicht?

Transparenz ist kein Marketing-Trick. Sie ist die Grundlage für einen funktionierenden Markt. Wenn Käufer:innen Vertrauen haben, kaufen sie schneller. Wenn sie Vertrauen haben, empfehlen sie weiter. Wenn sie Vertrauen haben, kommen sie zurück - auch wenn sie nächstes Mal verkaufen.

Die Immobilienbranche steht vor einer Wende. Wer sich weigert, transparent zu kommunizieren, wird in zwei Jahren nicht mehr wettbewerbsfähig sein. Wer es tut, wird als verlässlich, modern und kundenorientiert wahrgenommen - und das ist der größte Vorteil, den man haben kann.