Grunderwerbsteuer 2025: So viel zahlen Immobilienkäufer in jedem Bundesland

Beim Kauf einer Immobilie denken die meisten an den Kaufpreis, die Finanzierung und die Nebenkosten wie Notar und Grundbucheintrag. Doch eine der größten Kosten, die oft unterschätzt wird, ist die Grunderwerbsteuer. Und die ist nicht überall gleich. In einem Bundesland kannst du 15.000 Euro oder mehr sparen - nur weil du in einem anderen Bundesland kaufst. Für 2025 bleibt die Lage weitgehend unverändert, mit einer wichtigen Ausnahme: Bremen erhöht seine Steuer ab Juli. Hier ist, was du wirklich wissen musst.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer wirklich?

Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an - beim Kauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen. Sie wird auf den gesamten Kaufpreis angerechnet, inklusive aller Nebenkosten, die im Vertrag festgehalten sind. Der Satz liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Klingt einfach? Ist es auch - wenn du den richtigen Satz kennst. Denn jeder Bundesland entscheidet selbst, wie viel es verlangt. Das hat sich seit 2006 so geändert. Kein Bundeseinheitlicher Satz. Keine einheitliche Logik. Nur Unterschiede.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro ist das kein kleiner Betrag. In Bayern, mit 3,5 %, zahlst du 17.500 Euro. In Nordrhein-Westfalen, mit 6,5 %, sind es 32.500 Euro. Das ist eine Differenz von 15.000 Euro - fast so viel wie ein voll ausgestattetes Auto. Und das nur wegen der Landesgrenze.

Die Grunderwerbsteuer 2025: Die aktuelle Landkarte

Im Jahr 2025 gibt es fünf verschiedene Sätze. Hier ist, was in welchem Bundesland gilt:

• 3,5 %: Bayern
• 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 5,5 %: Hamburg, Bremen (ab 1. Juli 2025)
• 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Thüringen hat 2024 seinen Satz von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt - eine klare Absicht, den Immobilienmarkt anzukurbeln. Bremen hingegen hebt ab 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 % an, um die Landeskasse zu stärken. Das ist die einzige echte Änderung für 2025. Alle anderen Sätze bleiben stabil.

Warum ist die Grunderwerbsteuer so unterschiedlich?

Es gibt keine einheitliche Antwort. Die Bundesländer mit hohen Sätzen - wie Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein - haben oft hohe Ausgaben für Infrastruktur, Bildung oder Sozialleistungen. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer machen bis zu 7 % der Landeseinnahmen aus, besonders in Berlin. Dort wurden im ersten Halbjahr 2023 über 141 Euro pro Einwohner eingenommen. In Sachsen waren es nur 45 Euro. Das liegt nicht nur an der Steuerhöhe, sondern auch an der Anzahl der Transaktionen. Berlin hat mehr Immobilienkäufe als Bayern - trotz niedrigerem Satz.

Experten wie Prof. Dr. Anja Schröder von der HWR Berlin beobachten einen Marktausgleich: In Ländern mit hoher Grunderwerbsteuer sind die Immobilienpreise im Schnitt 1,2 % niedriger. Der Markt reagiert. Wer 32.500 Euro Steuer zahlen muss, verhandelt stärker. Wer nur 17.500 Euro zahlt, kann mehr für die Wohnung ausgeben.

Was du beim Kauf beachten musst

Die Grunderwerbsteuer wird nicht beim Notar bezahlt. Sie wird erst nach der Beurkundung berechnet. Der Notar meldet den Kaufvertrag an das Finanzamt. Das erstellt dann den Steuerbescheid - und das dauert. Bis zu sechs Wochen. Du bekommst die Rechnung, wenn du sie nicht erwartest.

Wichtig: Der Steuersatz gilt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Wenn du im Juni einen Vertrag unterzeichnest und der Notar erst im August beurkundet - du zahlst den Satz von Juni. Selbst wenn das Land dazwischen den Satz ändert. Das ist ein entscheidender Punkt. Viele Käufer denken, sie zahlen den Satz beim Eigentumsübergang. Falsch.

Ein weiterer Fehler: Die Steuer wird auf den Kaufpreis angerechnet - nicht nur auf den Boden oder die Wohnung. Wenn du ein Haus mit Garten kaufst, ist der gesamte Kaufpreis steuerpflichtig. Auch wenn du später den Garten abtrennst. Das Finanzamt schaut auf den Vertrag - nicht auf deine späteren Pläne.

Wie du die Grunderwerbsteuer richtig kalkulierst

Die Formel ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer. Aber die Anwendung ist oft falsch.

Beispiel: Du findest eine Wohnung in Berlin für 450.000 Euro. 6 % Steuer = 27.000 Euro. Du rechnest mit 25.000 Euro - weil du denkst, das reicht. Falsch. Du solltest immer einen Puffer von 1-2 % einplanen. Warum? Weil der Kaufpreis nicht immer stimmt. Wenn du z. B. Möbel, Bodenbeläge oder eine neue Heizung im Kaufvertrag mit aufnimmst, zählt das auch. Oder wenn der Verkäufer eine Garage mitverkauft, die nicht im Grundbuch steht. Das Finanzamt kann den Marktwert ansetzen - und dann ist die Steuer höher.

Verwende Online-Rechner - aber immer mit dem aktuellen Landessatz. Rechner von Mehrwertsteuerrechner.de oder Finanz-Tools.de sind hilfreich. Aber prüfe den Satz immer nochmal auf der Website des Finanzministeriums deines Bundeslandes. Änderungen passieren. Und die Rechner sind nicht immer aktuell.

Was Immobilienkäufer wirklich sagen

Im Forum von Immobilien-Scout24 schreibt ein Nutzer: „Habe meine Wohnung in Berlin gekauft - 6 % auf 450.000 Euro sind 27.000 Euro. Das hatte ich nicht einkalkuliert. Musste Geld von der Seite auftreiben.“ Ein anderer Nutzer auf Reddit sagt: „Ich bin bewusst nach Bayern gezogen, nur wegen der 3,5 % Grunderwerbsteuer. Bei 600.000 Euro Kaufpreis spart das 18.000 Euro gegenüber NRW.“

78 % der Käufer finden die Grunderwerbsteuer fair. Aber 85 % sagen: „Die Unterschiede zwischen den Ländern sind unverständlich.“ Warum zahlt man in einem Nachbarland doppelt so viel? Es gibt keine klare Begründung - nur politische Entscheidungen.

Was kommt als Nächstes?

Die Bundesregierung prüft seit Jahren eine bundesweite Regelung. Aber die Länder mit hohen Sätzen - Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein - lehnen das ab. Sie wollen ihre Einnahmen nicht opfern. Experten wie Prof. Dr. Thomas Richter von der Universität Potsdam glauben: „Die Unterschiede von 3 Prozentpunkten sind nicht mehr zu rechtfertigen. Mittelfristig werden sie auf ein Band von 4,5 % bis 5,5 % angeglichen.“

Das bedeutet: Wer jetzt in Bayern kauft, hat kurzfristig einen Vorteil. Aber langfristig könnte sich das ändern. Die Einnahmen der Länder sind stark von der Immobilienlage abhängig. In Krisenzeiten, wie 2020, fielen die Einnahmen um 12,7 %. In Boomzeiten, wie 2021, stiegen sie um 15 %. Die Länder reagieren - mit Steuererhöhungen.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du in 2025 eine Immobilie kaufst, mach das:

1. Bestimme, in welchem Bundesland du kaufst - nicht wo du wohnen willst, sondern wo du den Kauf tätigen wirst.
2. Finde den aktuellen Steuersatz - nicht den, den du vor zwei Jahren hattest.
3. Berechne die Steuer exakt: Kaufpreis × Satz.
4. Lege einen Puffer von 1-2 % über die berechnete Summe fest - als Sicherheit.
5. Prüfe, ob Nebenkosten im Kaufvertrag enthalten sind - das erhöht die Bemessungsgrundlage.
6. Halte dich an den Vertragstermin - nicht an den Notartermin.

Die Grunderwerbsteuer ist kein Geheimnis. Sie ist berechenbar. Aber sie ist auch eine der größten finanziellen Fallstricke beim Immobilienkauf. Wer sie richtig plant, spart Tausende. Wer sie ignoriert, gerät in Not.