Grunderwerbsteuer 2025: So viel zahlen Immobilienkäufer in jedem Bundesland

28 Okt

von Antoinette Adam 15 Kommentare

Beim Kauf einer Immobilie denken die meisten an den Kaufpreis, die Finanzierung und die Nebenkosten wie Notar und Grundbucheintrag. Doch eine der größten Kosten, die oft unterschätzt wird, ist die Grunderwerbsteuer. Und die ist nicht überall gleich. In einem Bundesland kannst du 15.000 Euro oder mehr sparen - nur weil du in einem anderen Bundesland kaufst. Für 2025 bleibt die Lage weitgehend unverändert, mit einer wichtigen Ausnahme: Bremen erhöht seine Steuer ab Juli. Hier ist, was du wirklich wissen musst.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer wirklich?

Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an - beim Kauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen. Sie wird auf den gesamten Kaufpreis angerechnet, inklusive aller Nebenkosten, die im Vertrag festgehalten sind. Der Satz liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Klingt einfach? Ist es auch - wenn du den richtigen Satz kennst. Denn jeder Bundesland entscheidet selbst, wie viel es verlangt. Das hat sich seit 2006 so geändert. Kein Bundeseinheitlicher Satz. Keine einheitliche Logik. Nur Unterschiede.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro ist das kein kleiner Betrag. In Bayern, mit 3,5 %, zahlst du 17.500 Euro. In Nordrhein-Westfalen, mit 6,5 %, sind es 32.500 Euro. Das ist eine Differenz von 15.000 Euro - fast so viel wie ein voll ausgestattetes Auto. Und das nur wegen der Landesgrenze.

Die Grunderwerbsteuer 2025: Die aktuelle Landkarte

Im Jahr 2025 gibt es fünf verschiedene Sätze. Hier ist, was in welchem Bundesland gilt:

3,5 %: Bayern
5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
5,5 %: Hamburg, Bremen (ab 1. Juli 2025)
6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Thüringen hat 2024 seinen Satz von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt - eine klare Absicht, den Immobilienmarkt anzukurbeln. Bremen hingegen hebt ab 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 % an, um die Landeskasse zu stärken. Das ist die einzige echte Änderung für 2025. Alle anderen Sätze bleiben stabil.

Warum ist die Grunderwerbsteuer so unterschiedlich?

Es gibt keine einheitliche Antwort. Die Bundesländer mit hohen Sätzen - wie Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein - haben oft hohe Ausgaben für Infrastruktur, Bildung oder Sozialleistungen. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer machen bis zu 7 % der Landeseinnahmen aus, besonders in Berlin. Dort wurden im ersten Halbjahr 2023 über 141 Euro pro Einwohner eingenommen. In Sachsen waren es nur 45 Euro. Das liegt nicht nur an der Steuerhöhe, sondern auch an der Anzahl der Transaktionen. Berlin hat mehr Immobilienkäufe als Bayern - trotz niedrigerem Satz.

Experten wie Prof. Dr. Anja Schröder von der HWR Berlin beobachten einen Marktausgleich: In Ländern mit hoher Grunderwerbsteuer sind die Immobilienpreise im Schnitt 1,2 % niedriger. Der Markt reagiert. Wer 32.500 Euro Steuer zahlen muss, verhandelt stärker. Wer nur 17.500 Euro zahlt, kann mehr für die Wohnung ausgeben.

Karte Deutschlands mit farblich unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätzen für 2025

Was du beim Kauf beachten musst

Die Grunderwerbsteuer wird nicht beim Notar bezahlt. Sie wird erst nach der Beurkundung berechnet. Der Notar meldet den Kaufvertrag an das Finanzamt. Das erstellt dann den Steuerbescheid - und das dauert. Bis zu sechs Wochen. Du bekommst die Rechnung, wenn du sie nicht erwartest.

Wichtig: Der Steuersatz gilt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Wenn du im Juni einen Vertrag unterzeichnest und der Notar erst im August beurkundet - du zahlst den Satz von Juni. Selbst wenn das Land dazwischen den Satz ändert. Das ist ein entscheidender Punkt. Viele Käufer denken, sie zahlen den Satz beim Eigentumsübergang. Falsch.

Ein weiterer Fehler: Die Steuer wird auf den Kaufpreis angerechnet - nicht nur auf den Boden oder die Wohnung. Wenn du ein Haus mit Garten kaufst, ist der gesamte Kaufpreis steuerpflichtig. Auch wenn du später den Garten abtrennst. Das Finanzamt schaut auf den Vertrag - nicht auf deine späteren Pläne.

Wie du die Grunderwerbsteuer richtig kalkulierst

Die Formel ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer. Aber die Anwendung ist oft falsch.

Beispiel: Du findest eine Wohnung in Berlin für 450.000 Euro. 6 % Steuer = 27.000 Euro. Du rechnest mit 25.000 Euro - weil du denkst, das reicht. Falsch. Du solltest immer einen Puffer von 1-2 % einplanen. Warum? Weil der Kaufpreis nicht immer stimmt. Wenn du z. B. Möbel, Bodenbeläge oder eine neue Heizung im Kaufvertrag mit aufnimmst, zählt das auch. Oder wenn der Verkäufer eine Garage mitverkauft, die nicht im Grundbuch steht. Das Finanzamt kann den Marktwert ansetzen - und dann ist die Steuer höher.

Verwende Online-Rechner - aber immer mit dem aktuellen Landessatz. Rechner von Mehrwertsteuerrechner.de oder Finanz-Tools.de sind hilfreich. Aber prüfe den Satz immer nochmal auf der Website des Finanzministeriums deines Bundeslandes. Änderungen passieren. Und die Rechner sind nicht immer aktuell.

Waage mit zwei Häusern, die unterschiedliche Grunderwerbsteuern symbolisieren

Was Immobilienkäufer wirklich sagen

Im Forum von Immobilien-Scout24 schreibt ein Nutzer: „Habe meine Wohnung in Berlin gekauft - 6 % auf 450.000 Euro sind 27.000 Euro. Das hatte ich nicht einkalkuliert. Musste Geld von der Seite auftreiben.“ Ein anderer Nutzer auf Reddit sagt: „Ich bin bewusst nach Bayern gezogen, nur wegen der 3,5 % Grunderwerbsteuer. Bei 600.000 Euro Kaufpreis spart das 18.000 Euro gegenüber NRW.“

78 % der Käufer finden die Grunderwerbsteuer fair. Aber 85 % sagen: „Die Unterschiede zwischen den Ländern sind unverständlich.“ Warum zahlt man in einem Nachbarland doppelt so viel? Es gibt keine klare Begründung - nur politische Entscheidungen.

Was kommt als Nächstes?

Die Bundesregierung prüft seit Jahren eine bundesweite Regelung. Aber die Länder mit hohen Sätzen - Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein - lehnen das ab. Sie wollen ihre Einnahmen nicht opfern. Experten wie Prof. Dr. Thomas Richter von der Universität Potsdam glauben: „Die Unterschiede von 3 Prozentpunkten sind nicht mehr zu rechtfertigen. Mittelfristig werden sie auf ein Band von 4,5 % bis 5,5 % angeglichen.“

Das bedeutet: Wer jetzt in Bayern kauft, hat kurzfristig einen Vorteil. Aber langfristig könnte sich das ändern. Die Einnahmen der Länder sind stark von der Immobilienlage abhängig. In Krisenzeiten, wie 2020, fielen die Einnahmen um 12,7 %. In Boomzeiten, wie 2021, stiegen sie um 15 %. Die Länder reagieren - mit Steuererhöhungen.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du in 2025 eine Immobilie kaufst, mach das:

Bestimme, in welchem Bundesland du kaufst - nicht wo du wohnen willst, sondern wo du den Kauf tätigen wirst.
Finde den aktuellen Steuersatz - nicht den, den du vor zwei Jahren hattest.
Berechne die Steuer exakt: Kaufpreis × Satz.
Lege einen Puffer von 1-2 % über die berechnete Summe fest - als Sicherheit.
Prüfe, ob Nebenkosten im Kaufvertrag enthalten sind - das erhöht die Bemessungsgrundlage.
Halte dich an den Vertragstermin - nicht an den Notartermin.

Die Grunderwerbsteuer ist kein Geheimnis. Sie ist berechenbar. Aber sie ist auch eine der größten finanziellen Fallstricke beim Immobilienkauf. Wer sie richtig plant, spart Tausende. Wer sie ignoriert, gerät in Not.

Wann zahlt man die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird nicht beim Notar bezahlt. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags meldet der Notar den Kauf an das Finanzamt. Das erstellt dann einen Steuerbescheid, den du innerhalb von vier Wochen bezahlen musst. Die Fälligkeit ist also etwa 6-8 Wochen nach Vertragsunterzeichnung. Du bekommst den Bescheid per Post - nicht automatisch per E-Mail.

Gilt der Steuersatz zum Zeitpunkt der Beurkundung oder des Vertragsschlusses?

Der Steuersatz gilt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Wenn du im Mai einen Kaufvertrag unterschreibst und der Notar erst im August beurkundet, zählst du den Satz von Mai - auch wenn das Land dazwischen den Satz erhöht hat. Das ist ein entscheidender Punkt für die Planung. Viele Käufer irren sich hier und zahlen mehr als erwartet.

Kann man die Grunderwerbsteuer auf die Finanzierung nehmen?

Ja, aber nicht alle Banken akzeptieren das. Die meisten Banken berechnen die Finanzierung auf Basis des Kaufpreises plus 10-15 % Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer zählt dazu. Du musst sie aber explizit in deinem Finanzierungsantrag nennen. Sonst kann es passieren, dass du zu wenig Kredit bekommst und die Differenz selbst zahlen musst.

Was ist mit Erbbaurechten? Gilt da auch Grunderwerbsteuer?

Ja. Beim Erwerb eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbsteuer an - aber nur auf den Erbbauzins und den Erbbau-Grundstückswert, nicht auf das Gebäude. Die Berechnung ist komplexer. Du brauchst hier einen Steuerberater. Viele Online-Rechner berechnen das nicht korrekt. Die Steuer liegt meist zwischen 3,5 % und 5 % des Erbbauwertes.

Wird die Grunderwerbsteuer auch bei Erbschaften fällig?

Nein. Bei Erbschaften fällt die Erbschaftsteuer an - nicht die Grunderwerbsteuer. Das ist ein völlig anderes Steuerrecht. Die Grunderwerbsteuer gilt nur für den Kauf oder den unentgeltlichen Erwerb, wenn es sich um einen Tausch oder eine Schenkung zwischen Lebenden handelt. Bei Erbschaften ist die Steuerlast oft höher, aber sie wird anders berechnet.

Wie kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Du kannst sie nicht direkt reduzieren - aber du kannst sie umgehen, indem du den Kaufort wählst. Wer in Bayern kauft, zahlt deutlich weniger als in Nordrhein-Westfalen. Außerdem: Vermeide, Möbel oder Ausstattung im Kaufvertrag aufzunehmen, wenn sie nicht notwendig sind. Das erhöht den Kaufpreis und damit die Steuer. Ein separater Vertrag für Einrichtung ist oft günstiger.

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Antoinette Adam

Ich bin Tischlermeisterin mit eigener Werkstatt in Innsbruck und fertige maßgefertigte Möbel und Innenausbauten. Neben meiner Arbeit schreibe ich gerne über immobilienbezogene Themen aus handwerklicher Perspektive. Ich liebe es, technische Details verständlich zu erklären.

15 Kommentare

Eduard Parera Martínez

Fazit: Wer nicht in NRW wohnt, hat Glück. Punkt.

Julia Nguyen

Endlich mal jemand, der die Wahrheit sagt! Die Leute in Bremen denken, sie können einfach die Steuer hochsetzen, als wäre es ein Kaffee-Aufpreis? Und dann noch nach Juli? Das ist doch eine Steuerfalle für Unwissende! Ich hab schon drei Freunde, die wegen dem falschen Termin jetzt 1.200 € mehr zahlen müssen. Das ist kriminell!

Günter Scheib

Die Grunderwerbsteuer ist kein Zufall, sondern ein bewusstes Instrument der Finanzpolitik. Jedes Bundesland hat unterschiedliche Ausgabenprioritäten. Wer in Bayern kauft, zahlt weniger, weil dort weniger Sozialausgaben nötig sind. Wer in Berlin zahlt mehr, weil die Infrastruktur teurer ist. Es ist kein Fehler, sondern eine logische Konsequenz der föderalen Struktur. Wer das nicht versteht, sollte sich mit Grundlagen der Finanzverfassung beschäftigen.

Steffen Jauch

Ich hab's auch erst gelernt, als ich in Hessen gekauft hab: Der Satz gilt beim Vertrag, nicht beim Notar! Und dann noch mit Möbeln im Vertrag... das ist ein klassischer Fall, wo Leute sich selbst reinlegen. Ich hab meinen Vertrag extra ohne Einrichtung gemacht, nur um die Steuer zu minimieren. Hat 1.800 € eingespart. Wer das nicht macht, ist selber schuld. Und ja, die 1-2% Puffer sind Pflicht. Nicht nur Empfehlung.

Ulrike Kok

Die ganzen Rechner sind vollkommen überflüssig. Einfach Kaufpreis mal Satz. Punkt. Warum muss man immer so kompliziert denken? Ich hab meine Wohnung in Sachsen gekauft, 5% x 320k = 16k. Fertig. Keine Rechner, kein Puffer, kein Stress. Und ich hab trotzdem nicht zu viel gezahlt. Einfachheit ist die beste Strategie.

Daniel Shulman

Interessant ist die Marktreaktion: Höhere Steuern führen zu niedrigeren Preisen. Das ist klassische Preiselastizität. Die Immobilienmärkte in NRW und Schleswig-Holstein sind de facto um 1,2–1,8% günstiger als in Bayern – nicht weil die Immobilien schlechter sind, sondern weil der Preis die Steuer internalisiert. Das ist kein Marktversagen, sondern ein effizienter Anpassungsmechanismus. Die Politik sollte das als Feedback-Loop verstehen, nicht als Einnahmequelle.

Kaja St

Wenn du in Bremen kaufst, achte darauf, ob der Vertrag vor oder nach dem 1. Juli unterschrieben ist. Das ist der einzige Punkt, der wirklich zählt. Ich hab letztes Jahr eine Wohnung in Hamburg gekauft, und der Notar hat mir extra einen Ausdruck vom Steuersatz gegeben, den er beim Vertragsschluss galt. So vermeidest du Überraschungen. Einfach, aber wichtig.

Matthias Baumgartner

Die Unterschiede sind absurd. 3,5% vs. 6,5%. Das ist kein Landesrecht, das ist eine Steuerkriegszone. Wer in Bayern kauft, ist kein Glückspilz – er ist ein Überlebender. Und die Politik? Die schaut zu. Weil sie Geld braucht. Aber nicht für die Bürger. Für ihre eigenen Projekte. Das ist korrupt.

Christian Seebold

Leute, hört auf, über Steuersätze zu diskutieren. Ich hab in Köln gekauft, 6,5% – und war trotzdem happy. Warum? Weil ich eine 120m²-Wohnung mit Balkon und Tiefgarage für 480k gekriegt hab. In Bayern hätte ich für das gleiche Geld nur ne 85er-Bude mit Keller. Es geht nicht um die Steuer. Es geht um den Wert. Stoppt das Blödsinn-Diskutieren.

elsa trisnawati

Ich hab’s gesehen… ein paar Leute haben vergessen, dass die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis + Nebenkosten angerechnet wird… und dann… noch… die… Garage… die… nicht… im… Grundbuch… steht… aber… im… Vertrag… steht… und… das… Finanzamt… das… schaut… auf… den… Vertrag… nicht… auf… deine… Pläne…

Duquet Jean-Marc

Ach ja, die Grunderwerbsteuer… wie die Mauer… nur mit Zahlen… und ohne Ideologie… nur mit Steuern… und ohne Würde… Wir sind keine Nation… wir sind ein Steuertopf… mit Wohnungen drin…

Edvard Ek

Es ist wichtig, zwischen Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer zu differenzieren. Viele Käufer verwechseln die beiden, insbesondere wenn sie von Familienmitgliedern erben. Die Erbschaftsteuer unterliegt anderen Freibeträgen, Progressionsstufen und Abstammungsgruppen. Die Grunderwerbsteuer hingegen ist ein Transaktionssteuer, unabhängig von der Beziehung zwischen Verkäufer und Käufer. Dieser Unterschied ist entscheidend für die steuerliche Planung, besonders bei Familienübertragungen, die nicht als Erbschaft, sondern als Schenkung erfolgen.

Christoph Schulz

Ich hab nur eine Frage: Warum wird das nicht auf Bundesebene geregelt? Das ist doch ein klarer Fall von Wettbewerbsverzerrung. Wer in Bayern kauft, hat einen strukturellen Vorteil. Das ist unfair. Und es verhindert Mobilität. Aber ich sag’s nicht laut. Weil ich Angst hab, dass mir jemand sagt: „Du bist doch nur wegen der Steuer umgezogen.“

Terje Tytlandsvik

I just bought in Hamburg. 5.5%. Not bad. 🇩🇪❤️

Nick Weymiens

Die Grunderwerbsteuer ist die ultimative Metapher für den deutschen Staat: Komplex, unlogisch, von regionalen Machtspielen geprägt und mit einer Aura von Autorität, die niemand versteht. Wir haben nicht nur eine Steuer – wir haben eine Philosophie der Ungleichheit, institutionalisiert in Prozentpunkten. Wer sie akzeptiert, akzeptiert die Hierarchie. Wer sie kritisiert, wird als „nicht steuerkompetent“ abgestempelt. Die Wahrheit? Es geht nicht um Geld. Es geht um Kontrolle.