Grunderwerbsteuer 2025: Was Sie jetzt über Steuersätze, Freibeträge und Einsparungen wissen müssen

Beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer, eine einmalige Steuer, die beim Wechsel des Grundbuchbesitzers fällig wird und von den Bundesländern festgelegt wird. Auch bekannt als Bebauungssteuer, ist sie kein optionaler Bonus – sie ist ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten, der oft zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises ausmacht. Im Jahr 2025 bleibt sie ein großer Posten, den Sie nicht unterschätzen dürfen – besonders wenn Sie in einem Bundesland wie Bayern oder Sachsen kaufen, wo die Sätze besonders hoch liegen.

Diese Steuer hat nichts mit der jährlichen Grundsteuer zu tun, die später auf dem Grundstück fällig wird. Die Grunderwerbsteuer, wird beim Notar bezahlt und ist abhängig vom Kaufpreis, dem Bundesland und der Art der Immobilie. Auch Übertragungssteuer genannt, betrifft nicht nur Häuser, sondern auch Wohnungen, Grundstücke und in manchen Fällen sogar Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Wer einen Erbanteil erwirbt oder ein Grundstück von einem nahestehenden Familienmitglied erhält, könnte unter bestimmten Freibeträgen fallen – etwa bei Erbschaften zwischen Ehepartnern oder Kindern. Doch diese Ausnahmen sind eng begrenzt und müssen genau geprüft werden. In Tirol oder Salzburg, wo viele aus Deutschland kaufen, gilt die österreichische Grunderwerbsteuer – sie ist mit 3,5 % deutlich niedriger als in vielen deutschen Bundesländern, aber die Regeln unterscheiden sich. Wer hier kauft, muss wissen: Die Steuer wird nicht nach dem Verkehrswert, sondern nach dem tatsächlichen Kaufpreis berechnet – und der wird vom Finanzamt genau überprüft.

Die Kaufnebenkosten, umfassen neben der Grunderwerbsteuer auch Notar- und Grundbuchkosten, aber auch Maklerprovisionen und eventuelle Sanierungskosten, die direkt mit dem Kauf verbunden sind. Viele Käufer denken, sie könnten die Grunderwerbsteuer verhandeln – das ist ein Irrtum. Sie ist gesetzlich festgelegt. Aber Sie können die Basis senken: Indem Sie Möbel, Vorhänge oder eingebaute Küchen separat vertraglich ausweisen, reduzieren Sie den steuerpflichtigen Teil. Ein Beispiel: Wenn Sie eine Immobilie für 400.000 € kaufen, aber 30.000 € für Einbauküche und Fußböden extra bezahlen, kann die Steuer nur auf 370.000 € berechnet werden – das spart bis zu 1.500 € je nach Bundesland. Auch bei Sanierungsobjekten lohnt sich die genaue Aufschlüsselung: Ist die Immobilie als Denkmal geschützt, gibt es in einigen Fällen steuerliche Erleichterungen – aber nur, wenn Sie den Nachweis haben.

Im Jahr 2025 ändert sich nichts grundlegend an der Gesetzeslage – aber die Druck auf Käufer wächst. Zinsen sind hoch, Fördermittel wie die BAFA- oder BEG-Förderung sind knapp, und die Grunderwerbsteuer bleibt ein fester, unverhandelbarer Kostenblock. Wer jetzt kauft, muss wissen: Die Steuer ist nicht nur eine Zahlung – sie ist ein Indikator dafür, wie teuer ein Kauf wirklich ist. Wer sie richtig einplant, vermeidet böse Überraschungen beim Notartermin. Und wer sie mit anderen Kosten wie der Grundbuchkosten oder den Notarkosten verrechnet, sieht das Gesamtbild klarer.

In den folgenden Artikeln finden Sie praktische Beispiele, wie andere Käufer in Österreich und Deutschland die Grunderwerbsteuer in ihre Kalkulation einbezogen haben – von der Erbschaft bis zum Altbaukauf. Sie erfahren, wie Sie die richtigen Papiere vorbereiten, wann Sie einen Steuerberater brauchen und warum ein falsch ausgestellter Kaufvertrag teuer werden kann. Hier geht es nicht um Theorie – es geht um Ihr Geld.