Steuerliche Vorteile bei Denkmalsanierung: Abschreibung und Modelle erklärt
Ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen, klingt wie ein Traum: hohe Qualität, charaktervolle Details, langer Wert. Aber wer glaubt, das sei nur eine Frage von Liebe zum Altbau, liegt falsch. Die Wahrheit ist: Denkmalsanierung ist ein komplexes Finanzprojekt - und wer sie richtig anpackt, kann jährlich Tausende an Steuern sparen. Kein Wunder, dass immer mehr Investoren und Eigennutzer in Deutschland auf diese Immobilien setzen. Doch die Vorteile sind kein Geschenk. Sie kommen mit Bedingungen, Papierkram und Zeit. Hier erklären wir, wie die steuerliche Abschreibung wirklich funktioniert - und was du unbedingt beachten musst, um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben.
Wie funktioniert die Denkmalschutz-AfA?
Die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist kein Bonus, kein Zuschuss, kein Geschenk des Staates. Sie ist ein steuerlicher Ausgleich. Du investierst Geld in ein historisches Gebäude - und der Staat erlaubt dir, diesen Aufwand über Jahre von deiner Einkommensteuer abzusetzen. Das Gesetz dazu gibt es seit 2003. Und bis heute bleibt es unverändert. Keine Änderung durch das Jahressteuergesetz 2021, kein Streich. Es funktioniert einfach - wenn du die Regeln kennst.
Die Grundidee ist klar: Wer ein Baudenkmal erhält, tut etwas für die Kultur. Der Staat spart sich die Kosten für die Sanierung - und du übernimmst die Verantwortung. Dafür bekommst du eine steuerliche Entlastung. Die Höhe hängt davon ab, ob du das Haus selbst nutzt oder vermietest.
Für Eigennutzer: Du kannst bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre abschreiben. Das sind 9 Prozent pro Jahr. Wenn du 200.000 Euro in die Sanierung steckst, kannst du 18.000 Euro pro Jahr von deiner steuerbaren Einkünften abziehen. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sparest du damit fast 7.600 Euro im Jahr.
Für Investoren: Hier wird’s noch besser. Bei vermieteten Denkmalimmobilien darfst du 100 Prozent der Kosten abschreiben - aber über zwölf Jahre. Die ersten acht Jahre: 9 Prozent pro Jahr. Die folgenden vier Jahre: 7 Prozent pro Jahr. Das bedeutet: In den ersten acht Jahren bekommst du 18.000 Euro Abschreibung pro 200.000 Euro Investition. Danach sinkt sie auf 14.000 Euro. Zusätzlich darfst du noch die normale AfA von 2 bis 2,5 Prozent pro Jahr auf den Gebäudewert absetzen. Das ist ein echter Mehrwert, den du bei normalen Immobilien nicht bekommst.
Was darf abgeschrieben werden - und was nicht?
Nicht jede Ausgabe zählt. Das Finanzamt prüft genau, was zur Erhaltung des Denkmals gehört - und was nur ein Luxus ist. Die Grenze ist dünn, aber klar definiert.
Dazu gehören absetzbare Kosten:
- Neue Fenster, die dem ursprünglichen Aussehen entsprechen
- Dachsanierung mit originalen Materialien
- Wand- und Fassadensanierung nach denkmalrechtlichen Vorgaben
- Einbau einer modernen Heizung, die in die Struktur passt
- Sanierung der Innenausstattung, wenn sie zum Erhalt des Denkmals notwendig ist
- Einbau eines Bades, wenn es im historischen Kontext sinnvoll ist
Das ist alles erlaubt - solange du es mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt hast. Aber Achtung: Folgendes zählt nicht:
- Neubau einer Garage
- Erweiterung des Gebäudes
- Swimmingpool oder Terrasse
- Neue Möbel, Teppiche, Lampen
- Renovierung von Nebengebäuden ohne denkmalrechtlichen Bezug
Das Finanzamt hat klare Regeln. Wenn du eine Ausgabe nicht nachweisen kannst, dass sie dem Erhalt des Denkmals dient, wird sie abgelehnt. Und das passiert öfter, als du denkst. Ein Beispiel: Ein Investor in Köln ließ 2022 eine neue Terrasse bauen - und wollte die Kosten abschreiben. Das Finanzamt lehnte ab. Die Terrasse war nicht Teil des ursprünglichen Denkmals. Keine Abschreibung. 15.000 Euro verloren.
Die Genehmigung ist der Schlüssel - nicht die Rechnung
Die meisten Leute denken: Ich baue, zahle, reiche die Rechnungen ein. Falsch. Der wichtigste Schritt kommt bevor du einen Hammer schwingst.
Du musst vor Sanierungsbeginn eine denkmalrechtliche Genehmigung von der zuständigen Behörde einholen. Ohne diese Genehmigung gibt es keine Abschreibung. Punkt. Keine Ausnahme. Keine Ausrede.
Dann: Nach Abschluss der Arbeiten brauchst du eine Abschlussbescheinigung. Die stellt die Denkmalschutzbehörde aus. Sie bestätigt: Die Arbeiten wurden gemäß den Vorgaben durchgeführt. Nur mit dieser Bescheinigung kannst du die Abschreibung beim Finanzamt beantragen.
Wie lange dauert das? In kleineren Städten: 3 bis 6 Monate. In München, Berlin oder Hamburg: bis zu 9 Monate. Und wenn du die Genehmigung vergisst? Dann verlierst du das ganze Jahr. Ein Nutzer aus Leipzig berichtete 2023: Er begann mit der Sanierung, ohne zu fragen. Das Finanzamt lehnte die Abschreibung für das erste Jahr ab. Die Nachbesserung dauerte sechs Monate. Er verlor 3.500 Euro an Steuervorteil.
Das ist kein Risiko, das du eingehen solltest. Plan deine Sanierung mit der Behörde - nicht mit deinem Handwerker.
Denkmalschutz-AfA vs. KfW-Förderung: Was ist besser?
Es gibt auch öffentliche Förderungen. Die KfW bietet Programme wie 261 (Denkmal) und 262 (Städtebaulicher Denkmalschutz). Die locken mit Zuschüssen oder günstigen Krediten. Aber: Du kannst nicht beides nehmen.
Wenn du eine KfW-Förderung erhältst, musst du diese Beträge von deinen Sanierungskosten abziehen - und damit auch von deiner Abschreibung. Ein Beispiel: Du hast 150.000 Euro Sanierungskosten und bekommst 30.000 Euro Zuschuss von der KfW. Dann darfst du nur noch 120.000 Euro abschreiben. Die Steuervorteile sinken.
Die Denkmalschutz-AfA hat einen klaren Vorteil: Sie deckt mehr Kosten ab. KfW zahlt nur für energieeffiziente Maßnahmen. Die AfA zahlt auch für die Reparatur einer Holztreppe, die Sanierung von Stuckdecken oder den Einbau eines Bades - wenn es zum Denkmal passt.
Und: Bei der KfW musst du die Förderung vorher beantragen. Bei der AfA reicht es, die Sanierung korrekt durchzuführen - und danach die Unterlagen einzureichen. Du hast mehr Flexibilität.
Die Entscheidung ist einfach: Wenn du eine sehr teure Sanierung planst und die KfW-Förderung deckt einen großen Teil ab, ist sie attraktiv. Aber wenn du die volle Kontrolle über die Sanierung willst - und mehr Kosten absetzen willst - dann ist die Denkmalschutz-AfA die bessere Wahl.
Wer profitiert am meisten?
Nicht jeder ist für eine Denkmalimmobilie geeignet. Die Steuervorteile sind besonders stark für Menschen mit hohem Einkommen.
Ein Investor mit 80.000 Euro Jahreseinkommen und Steuersatz 42 Prozent spart bei 18.000 Euro Abschreibung 7.560 Euro pro Jahr. Über zwölf Jahre: mehr als 90.000 Euro. Das ist mehr als die Hälfte der Sanierungskosten.
Ein Selbstnutzer mit 50.000 Euro Einkommen und 25 Prozent Steuersatz spart nur 4.500 Euro pro Jahr. Bei 180.000 Euro Sanierungskosten sind das 45.000 Euro über zehn Jahre. Die Investition lohnt sich - aber nicht so dramatisch.
Und: Wer eine Denkmalimmobilie nach zehn Jahren verkauft, zahlt keine Abgeltungssteuer auf den Gewinn. Das ist ein weiterer Vorteil, den normale Immobilien nicht haben. Aber: Die zehn Jahre müssen abgelaufen sein. Keine Abkürzung.
Profis sagen: Wer kurzfristig investiert, sollte die Finger davon lassen. Wer langfristig denkt, bekommt eine sichere, steuerlich attraktive Anlage. Die Denkmalschutz-AfA ist kein schneller Gewinn - sie ist eine langsame, aber sichere Rendite.
Die Risiken - und wie du sie vermeidest
Es gibt drei große Fallstricke.
Erstens: Die Kosten. Denkmalimmobilien kosten 17,5 Prozent mehr als vergleichbare Altbauten. Wenn du 500.000 Euro für ein Denkmal zahlst, musst du mit 100.000 Euro mehr Sanierungskosten rechnen. Die Steuervorteile zahlen das nicht automatisch aus. Du brauchst Eigenkapital. Und viel Geduld.
Zweitens: Der bürokratische Aufwand. Du musst mit der Behörde kommunizieren. Du musst Dokumente sammeln. Du musst dich an Regeln halten. Das kostet Zeit. Und Geld. Einige Steuerberater verlangen 250 bis 350 Euro pro Jahr für die Bearbeitung der Abschreibung. Bei kleineren Immobilien kann das die Vorteile schmälern.
Drittens: Der Markt. Die Nachfrage nach Denkmalimmobilien steigt. Die Preise steigen mit. Ein Investor aus Berlin sagte 2023: „Ich habe ein Denkmal für 1,2 Millionen Euro gekauft. Die Sanierung kostete 400.000 Euro. Die Steuervorteile sind groß - aber ich muss 1,6 Millionen Euro investieren. Wann kommt die Rendite?“
Die Lösung? Rechne vorher. Mach eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsrechnung. Berücksichtige Kaufpreis, Sanierungskosten, Steuervorteile, Mieteinnahmen, Verwaltungskosten. Und frage einen Experten - nicht deinen Freund, der mal ein Haus renoviert hat.
Was kommt als Nächstes?
Die Bundesregierung will die Verfahren digitalisieren. Bis Ende 2024 soll eine Online-Plattform die Genehmigungen beschleunigen. Das ist gut. Aber: Es gibt auch Gerüchte, dass die Abschreibungsquoten angepasst werden - weil die Baukosten gestiegen sind. Experten erwarten eine Anpassung, nicht einen Streich. Die Denkmalschutz-AfA ist zu wichtig, um sie abzuschaffen. Sie ist ein kostengünstiger Weg, Kultur zu bewahren.
Was du jetzt tun kannst: Prüfe, ob dein Traumhaus wirklich unter Denkmalschutz steht. Frag die Behörde. Hole dir die Unterlagen. Rechne durch. Und: Sprich mit einem Steuerberater, der Erfahrung mit Denkmalimmobilien hat. Nicht jeder kennt die Regeln. Die besten Berater wissen genau, welche Kosten das Finanzamt akzeptiert - und welche nicht.
Denkmalsanierung ist kein Hobby. Es ist eine Investition - mit klaren Regeln, hohen Anforderungen und großen Vorteilen. Wer sie versteht, gewinnt. Wer sie ignoriert, verliert.
Kann ich die Denkmalschutz-AfA auch nutzen, wenn ich das Gebäude selbst bewohne?
Ja, du kannst die Denkmalschutz-AfA auch als Eigennutzer nutzen. Du kannst bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre abschreiben, also 9 Prozent pro Jahr. Die Voraussetzung ist dieselbe wie für Investoren: Du musst die Sanierung vorher von der Denkmalschutzbehörde genehmigen lassen und nach Abschluss eine Abschlussbescheinigung erhalten. Die Abschreibung reduziert deine Einkommensteuer - egal, ob du das Haus selbst nutzt oder vermietest.
Was passiert, wenn ich die Denkmalschutz-AfA nicht korrekt beantrage?
Wenn du die Genehmigung nicht vor Sanierungsbeginn einholst oder die Abschlussbescheinigung fehlt, lehnt das Finanzamt die Abschreibung komplett ab. Das passiert häufig. Ein Investor in Köln verlor 2023 15.000 Euro an Steuervorteilen, weil er eine Terrasse ohne Genehmigung gebaut hatte. Andere verloren ganze Jahre, weil sie die Unterlagen nicht rechtzeitig einreichten. Die Regeln sind streng - aber sie sind klar. Wer sie befolgt, bekommt die Vorteile.
Kann ich die Denkmalschutz-AfA mit KfW-Förderungen kombinieren?
Nein, du kannst nicht beides nutzen. Wenn du eine KfW-Förderung erhältst - egal ob Zuschuss oder günstiger Kredit - musst du diesen Betrag von deinen Sanierungskosten abziehen. Nur der verbleibende Anteil ist für die Denkmalschutz-AfA absetzbar. Das ist eine klare Regel. Wer versucht, doppelt zu profitieren, riskiert eine Nachzahlung und mögliche Strafen. Wähle entweder die KfW-Förderung oder die steuerliche Abschreibung - aber nicht beide.
Welche Kosten sind nicht absetzbar?
Nicht absetzbar sind Kosten für Neubauten, Erweiterungen oder Zusatzbauten: Garagen, Terrassen, Swimmingpools, Außenanlagen, neue Möbel, Teppiche oder Lampen. Auch Reparaturen, die nicht zum Erhalt des Denkmals beitragen - etwa eine neue Küche, die nicht im historischen Stil ist - fallen nicht darunter. Das Finanzamt prüft, ob jede Maßnahme der Erhaltung des Baudenkmals dient. Wenn du unsicher bist, frage die Denkmalschutzbehörde - nicht deinen Handwerker.
Wie lange dauert die Genehmigung für eine Denkmalsanierung?
In kleineren Städten dauert die Genehmigung durchschnittlich 3 bis 6 Monate. In Ballungsräumen wie München, Berlin oder Hamburg können Wartezeiten bis zu 9 Monate betragen. Die Behörden sind oft überlastet. Deshalb: Plane früh. Beginne nicht mit der Sanierung, bevor du die Genehmigung hast. Wer vorschnell startet, riskiert den Verlust der gesamten Abschreibung - und das kann Tausende kosten.
Muss ich die Abschreibung jedes Jahr neu beantragen?
Nein, du musst die Abschreibung nicht jedes Jahr neu beantragen. Sobald du die ersten Unterlagen - Genehmigung und Abschlussbescheinigung - beim Finanzamt eingereicht hast, wird die Abschreibung automatisch über die vorgesehene Laufzeit (10 oder 12 Jahre) abgebucht. Du musst jedes Jahr nur deine Steuererklärung abgeben und die Kosten als Abschreibung angeben. Einige Steuerberater verlangen dafür jährlich 250 bis 350 Euro - das ist kein Pflichtaufwand, aber oft sinnvoll, um Fehler zu vermeiden.
Lohnt sich eine Denkmalimmobilie für kleine Investoren?
Es hängt vom Preis und deinem Einkommen ab. Wenn du ein kleines Denkmal für 250.000 Euro kaufst und 100.000 Euro sanierst, kannst du mit 9.000 Euro Abschreibung pro Jahr rechnen. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sind das 3.780 Euro pro Jahr. Das ist attraktiv - aber nur, wenn du genug Eigenkapital hast und die Sanierung gut planst. Bei niedrigem Einkommen oder hohen Kaufpreisen lohnt es sich oft nicht. Rechne vorher - und sprich mit einem Experten, der Erfahrung mit Denkmalimmobilien hat.
14 Kommentare
Akshata Acharya
Endlich mal ein klarer Überblick ohne Schnickschnack! Ich hab letztes Jahr mein altes Backsteingebäude saniert und die Abschreibung war ein Gamechanger. Kein Stress, kein Geheimwissen – einfach die Regeln befolgen und los.
Megan Bauer
ich hab das auch gemacht und es war total stressig mit den behörden aber am ende hat sichs gelohnt!! ich hab fast 8k im jahr gespart und mein haus sieht jetzt aus wie 1910 aber mit wärmepumpe 😍
Melanie Rosenboom
Wichtig ist, dass du die Genehmigung wirklich vorher holst. Ich hab einen Freund, der hat einfach angefangen – und dann hat das Finanzamt alles abgelehnt. 20.000 Euro weg. Die Behörden sind langsam, aber das ist kein Grund, sie zu ignorieren. Plan 6 Monate vorher, nicht 6 Wochen.
Ciaran McQuiston
Interessant, dass die Abschreibung bei Eigennutzern nur 90 % beträgt, während Vermieter 100 % bekommen. Ist das nicht eine diskriminierende Politik? Warum wird die kulturelle Leistung von Eigennutzern weniger gewürdigt als die von Investoren? Es ist doch egal, ob ich das Haus für mich oder für Miete sanieren – ich rette ein Denkmal. Das Gesetz sollte gerechter sein. Und dann noch die KfW-Regelung, die das Ganze komplizierter macht – ist das nicht ein bürokratisches Monster, das nur Anwälte und Steuerberater nützt?
Christian Steier
Die KfW-Förderung ist nicht schlecht, aber du musst wissen, was du willst. Wenn du nur Energieeffizienz willst, dann KfW. Wenn du das ganze Haus retten willst – dann die AfA. Ich hab beides genutzt, aber nur für verschiedene Teile. Die Heizung mit KfW, die Fassade mit AfA. Geht, wenn du clever bist.
Stefan Kreuzer
Die hier beschriebenen Mechanismen entsprechen den gesetzlichen Vorgaben des Einkommensteuergesetzes in Verbindung mit den denkmalrechtlichen Bestimmungen des Bundesdenkmalschutzgesetzes. Eine ordnungsgemäße Dokumentation ist unerlässlich, da das Finanzamt im Rahmen der Prüfung streng zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen differenziert. Jegliche Abweichung von den genehmigten Bauplänen führt zum Verlust des Abzugsrechts.
Liv 🤫
Ich hab das letzte Jahr auch gemacht – und ich war so froh, dass ich den Steuerberater genommen hab. Die ganzen Unterlagen, die Genehmigungen... ich hätte es nie allein geschafft. Aber es war es wert. Mein Haus ist jetzt ein Schmuckstück – und ich zahle weniger Steuern. Manchmal ist es einfach gut, jemanden zu haben, der das kennt.
Koen Ellender
Was ist eigentlich Kultur, wenn nicht das, was wir erhalten, weil es uns etwas bedeutet? Die Steuervergünstigung ist nicht ein Geschenk – sie ist ein Versprechen: Wir halten das Vergangene lebendig, und dafür geben wir dir etwas zurück. Es ist kein Investment, es ist ein Akt der Zivilisation. Und wer das nur als Finanztrick sieht, versteht nichts.
Bernd Scholkemper
Ich hab’s auch gemacht – und ich sag nur: Wenn du nicht mindestens 100.000 Euro Eigenkapital hast, lass die Finger davon. Die Sanierungskosten sind höher als gedacht, die Wartezeiten länger, und die Steuervorteile kommen erst nach Jahren. Aber wenn du durchhältst – es ist die beste Investition, die ich je getätigt hab.
Claudia Fischer
Typisch Deutschland. Alles kompliziert machen, damit nur Reiche davon profitieren. Wer 200.000 Euro für eine Sanierung hat, kann sich das leisten. Wer nicht – der bleibt draußen. Und dann reden die noch von sozialer Gerechtigkeit. Lachhaft.
Aisling Doyle
OMG ich hab das gerade gelesen und bin komplett ausgeflippt!! Ich hab ein Denkmal gekauft und dachte, ich mach’s selber – und dann kam die Behörde und hat mir gesagt, ich darf die Fenster nicht einfach modernisieren?? Ich hab 3 Wochen geweint. Aber jetzt hab ich’s geschafft – und es ist WUNDERBAR!! 😭✨
Ann-Jorunn Aune
Warum gibt es diese Regelung überhaupt? Wer steckt dahinter? Die Immobilienlobby? Die Banken? Ich hab gelesen, dass die Bundesregierung die Abschreibung bald abschaffen will – das ist ein Trick, um alte Häuser zu verkaufen und dann mit Neubauten Geld zu verdienen. Sie wollen uns glauben machen, dass wir Kultur retten – aber es geht nur um Profit. Ich vertraue nicht.
Ninke Kruger
Die meisten Leute verstehen nicht, dass "historisch korrekt" nicht bedeutet, dass alles aus dem 19. Jahrhundert stammen muss. Wer eine moderne Heizung einbaut, die unsichtbar ist, macht nichts falsch. Aber wer eine neue Terrasse baut und meint, das sei "Erhaltung", ist ein Idiot. Und das Finanzamt hat recht – das ist kein Abzug, das ist Betrug.
Akshata Acharya
@491 Ich hab genau das Gleiche gemacht – und die Terrasse war mein größter Fehler. Ich hab sie später wieder rausgerissen. Die Steuerberaterin hat mich gerettet. Lass dir Zeit. Es ist kein Wettbewerb.
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