Preisverhandlung um Kaufnebenkosten: Wer zahlt was beim Immobilienkauf in Deutschland?

23 Nov

von Antoinette Adam 0 Kommentare

Beim Immobilienkauf denkt jeder an den Kaufpreis. Aber was viele vergessen: Der Preis, den du am Vertrag unterschreibst, ist nur die Hälfte der Wahrheit. Die Kaufnebenkosten kommen dazu - und die können schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro sind das 30.000 bis 45.000 Euro mehr. Das ist kein kleiner Betrag. Das ist die Summe, die du zusätzlich aufbringen musst, wenn du die Wohnung oder das Haus wirklich dein Eigen nennen willst.

Was genau zählt zu den Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind keine willkürlichen Gebühren. Sie sind gesetzlich festgelegt und fallen bei jedem Immobilienkauf an. Die drei Hauptposten sind:

Grunderwerbsteuer: Diese Steuer zahlt der Käufer, und sie variiert stark je nach Bundesland. In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5 %. In Nordrhein-Westfalen, Berlin und Brandenburg sind es 6,5 %. Das ist ein Unterschied von über 9.000 Euro bei einem Haus für 300.000 Euro.
Notar- und Grundbuchkosten: Der Notar bereitet den Kaufvertrag vor, beglaubigt Unterschriften und trägt die Eigentumsübertragung ins Grundbuch ein. Diese Kosten liegen zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises. Sie sind nicht verhandelbar - das Gesetz (GNotKG) schreibt sie vor.
Maklerprovision: Seit Dezember 2020 gilt: Der Makler muss seine Provision zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufteilen. Das bedeutet: Wenn die Provision 6 % beträgt, zahlt jeder 3 %. Aber: Diese Regelung ist nur die Mindestpflicht. Du kannst verhandeln, dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt. Viele tun das - besonders wenn die Immobilie lange auf dem Markt steht.

Zusätzlich kommen manchmal noch Kosten für einen Bau- oder Wohnungsbesichtigungsgutachter, die Grundstücksvermessung oder eine Hypothekenbuchung hinzu. Diese sind optional, aber oft sinnvoll. Sie kosten zwischen 300 und 1.500 Euro - aber sie können dir später Tausende ersparen.

Warum ist die Preisverhandlung so wichtig?

Die meisten Käufer machen denselben Fehler: Sie verhandeln nur über den Kaufpreis. Dabei ist das falsch. Wenn du den Kaufpreis um 5 % senkst, sparst du nicht nur 15.000 Euro bei 300.000 Euro. Du sparst auch 5 % von den Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Maklerprovision - alle diese Posten berechnen sich prozentual vom Kaufpreis. Ein Preisnachlass von 5 % senkt also nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten. Das ist ein doppelter Effekt.

Ein Beispiel: Du kaufst ein Haus für 400.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 12 %, also 48.000 Euro. Gesamtkosten: 448.000 Euro. Wenn du den Preis auf 368.000 Euro verhandelst, sinken die Nebenkosten auf 12 % von 368.000 = 44.160 Euro. Deine Gesamtkosten: 412.160 Euro. Du hast 35.840 Euro gespart - nicht nur 32.000 Euro durch den niedrigeren Kaufpreis, sondern zusätzlich 3.840 Euro durch die niedrigeren Nebenkosten.

Das ist der entscheidende Trick. Wer das versteht, hat einen starken Hebel in der Verhandlung.

Wer zahlt was - und wie kannst du das beeinflussen?

Rechtlich gesehen ist die Grunderwerbsteuer eine Pflicht des Käufers. Der Notar zahlt auch der Käufer. Die Maklerprovision ist der einzige Posten, der verhandelbar ist - und zwar in beide Richtungen.

Einige Verkäufer sind bereit, die gesamte Maklerprovision zu übernehmen. Warum? Weil sie ihre Immobilie schnell verkaufen wollen. Wenn du als Käufer sagst: „Ich kaufe, wenn Sie die Maklerprovision übernehmen“, dann hast du einen klaren Vorteil. In der Praxis passiert das oft bei älteren Immobilien, bei Eigentumswohnungen in schlechter Lage oder bei Verkäufern, die dringend Geld brauchen.

Ein Käufer aus Niedersachsen berichtete auf einem Forum: „Ich habe bei einem Haus für 350.000 Euro verhandelt, dass der Verkäufer die komplette Maklerprovision von 5 % übernimmt. Das waren 17.500 Euro, die ich nicht zahlen musste.“ Das ist kein Einzelfall. Laut einer Umfrage von Urbyo verhandeln über 70 % der Käufer aktiv über die Maklerprovision - und mehr als die Hälfte hat Erfolg.

Was du nicht verhandeln kannst: Die Grunderwerbsteuer. Sie ist gesetzlich festgelegt. Aber du kannst verhandeln, dass der Verkäufer dir einen Preisnachlass gewährt, der genau die Differenz zwischen den Steuersätzen ausgleicht. Wenn du in Bayern kaufst (3,5 %) und der Verkäufer in NRW wohnt (6,5 %), dann kannst du argumentieren: „Wenn ich in NRW kaufen würde, würde ich 3 % mehr Steuer zahlen - das sind 9.000 Euro. Wenn Sie mir den Kaufpreis um 9.000 Euro reduzieren, komme ich auf den gleichen Nettopreis wie ein Käufer in NRW.“ Das ist ein starker, logischer Ansatz.

Waage mit Haus und drei Kostenposten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision.

Wie bereitest du dich auf die Verhandlung vor?

Verhandeln ohne Vorbereitung ist wie Autofahren ohne Karte. Du wirst verloren gehen.

Erstelle einen Vergleichswert: Hole dir ein offizielles Gutachten. Nutze die Daten der Gutachterausschüsse. Du findest sie online bei deinem Landesamt für Vermessung. Vergleiche deine Immobilie mit drei ähnlichen Verkäufen aus den letzten sechs Monaten. Wenn deine Immobilie 10 % über dem Durchschnitt liegt, hast du einen klaren Ansatzpunkt für eine Preisreduktion.
Notiere alle Mängel: Risse in der Fassade? Undichte Fenster? Alte Heizung? Schimmel in der Küche? Mach Fotos und schreibe eine Liste. Jeder Mangel ist ein Argument. Ein Gutachter sagt: „Die Sanierung kostet 12.000 Euro.“ Dann sagst du: „Ich zahle nur den Kaufpreis minus 12.000 Euro.“
Rechne die Nebenkosten durch: Nutze einen Online-Rechner. Gib den Kaufpreis ein, wähle dein Bundesland. Der Rechner zeigt dir: „Ihre Nebenkosten betragen 13,2 %.“ Das ist deine Basis. Wenn du den Preis senkst, sinken diese Zahlen automatisch.
Finde heraus, wie lange die Immobilie schon steht: Wenn sie seit acht Monaten auf dem Markt ist, ist der Verkäufer unter Druck. Er will verkaufen. Dann ist er offen für Kompromisse.
Setze deine Obergrenze: Was kannst du dir wirklich leisten? Rechne mit 15 % Nebenkosten. Wenn du 350.000 Euro Kaufpreis + 52.500 Euro Nebenkosten = 402.500 Euro Gesamtkosten als Obergrenze festlegst, dann weißt du, wann du aufhören musst.

Wo liegen die größten Risiken?

Das größte Risiko ist, die Nebenkosten zu unterschätzen. Laut Verbraucherzentrale Bundesverband leiden 68 % der negativen Bewertungen bei Immobilienportalen an genau diesem Punkt. Menschen denken, sie können sich ein Haus leisten - und dann kommen die Nebenkosten. Plötzlich fehlen 30.000 Euro. Die Bank verweigert die Finanzierung. Der Kauf platzt.

Ein weiteres Risiko: Du verhandelst über den Kaufpreis, aber vergisst, die Maklerprovision zu klären. Du unterschreibst den Vertrag - und dann sagt der Makler: „Oh, ich habe nur vom Verkäufer 3 % bekommen. Sie müssen auch 3 % zahlen.“ Das ist legal - aber unangenehm. Deshalb: Im Kaufvertrag muss stehen, wer wie viel an den Makler zahlt. Und zwar vor der Unterschrift.

Und dann ist da noch die Grunderwerbsteuer. In Brandenburg stieg sie von 5 % auf 6,5 % im Januar 2023. In anderen Ländern wird über eine Erhöhung auf 7 % diskutiert. Wenn du jetzt kaufst, musst du mit steigenden Steuern rechnen. Einige Experten erwarten bis 2027 einen jährlichen Anstieg der Nebenkosten um 0,5 %. Das ist kein großer Betrag - aber es summieren sich.

Person an einer Kreuzung mit drei Wegen zur Preisverhandlung bei Immobilienkauf.

Was bringt dir die Verhandlung wirklich?

Die Zahlen sprechen für sich. Wer verhandelt, spart. Die Umfrage von Urbyo zeigt: Mehr als 50 % der Käufer erreichen einen Preisnachlass. Die meisten liegen zwischen 5 % und 10 %. Bei einem Haus für 400.000 Euro sind das 20.000 bis 40.000 Euro. Und das ist nur der Kaufpreis. Die Nebenkosten sinken zusätzlich um 1.000 bis 2.000 Euro.

Ein Käufer aus Berlin schrieb: „Ich habe 8 % Rabatt auf den Kaufpreis bekommen. Das waren 32.000 Euro. Aber durch die niedrigeren Nebenkosten habe ich nochmal 3.200 Euro gespart. Insgesamt: 35.200 Euro. Das ist ein Jahr Miete, die ich nicht zahlen musste.“

Das ist der Punkt. Kaufnebenkosten sind kein lästiges Detail. Sie sind ein Teil der Kaufentscheidung. Wer sie ignoriert, zahlt doppelt. Wer sie versteht, kann mit einem klaren Kopf verhandeln - und am Ende mit mehr Geld im Portemonnaie aus dem Kauf gehen.

Was kommt als Nächstes?

Wenn du gerade auf der Suche nach einer Immobilie bist: Mach dir eine Checkliste. Notiere den Kaufpreis. Rechne die Nebenkosten aus. Zähle alle Mängel auf. Hole dir drei Vergleichsobjekte. Dann gehe zum Verkäufer - und sag: „Ich bin bereit zu kaufen. Aber ich brauche einen Preisnachlass, weil…“

Und vergiss nicht: Du hast mehr Macht, als du denkst. Der Verkäufer will verkaufen. Du hast die Informationen. Du hast die Zahlen. Nutze sie.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?

Die Grunderwerbsteuer zahlt immer der Käufer. Sie wird vom Finanzamt erhoben und beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises - je nach Bundesland. In Bayern und Sachsen ist sie mit 3,5 % am niedrigsten, in Nordrhein-Westfalen und Berlin mit 6,5 % am höchsten. Es gibt keine Ausnahmen. Auch wenn du verhandelst, kannst du die Steuer nicht auf den Verkäufer abwälzen - aber du kannst den Kaufpreis senken, um die höhere Steuer auszugleichen.

Kann ich die Maklerprovision komplett vom Verkäufer übernehmen lassen?

Ja, das ist möglich - und häufig erfolgreich. Seit Dezember 2020 ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Maklerprovisionen zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen getragen werden. Das ist die Mindestpflicht. Du kannst aber verlangen, dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt. Das ist besonders bei Immobilien mit langer Vermarktungszeit oder bei Verkäufern, die schnell verkaufen wollen, ein gutes Argument. Viele Verkäufer stimmen zu, weil sie so den Kauf schneller abschließen.

Warum sind die Notarkosten so hoch?

Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Wert der Immobilie und dem Aufwand des Vertrags. Je komplexer der Kauf - etwa bei Eigentumswohnungen mit Mietverträgen oder Teileigentum - desto höher die Kosten. Sie liegen zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises. Der Notar muss nicht nur den Vertrag aufsetzen, sondern auch die Eigentumsübertragung ins Grundbuch eintragen, die Finanzierungsbedingungen prüfen und alle Beteiligten beraten. Das ist kein einfacher Dienst - und deshalb auch nicht billig.

Sollte ich einen Finanzberater hinzuziehen?

Ja, besonders wenn du unsicher bist. Ein unabhängiger Finanzberater prüft deine Finanzierungspläne, rechnet die Nebenkosten genau durch und zeigt dir, wie viel du wirklich leisten kannst. Laut der Verbraucherzentrale reduziert das die Wahrscheinlichkeit von Finanzierungsproblemen um 35 %. Das ist ein großer Vorteil. Ein Berater kostet 300 bis 800 Euro - aber er kann dir Tausende ersparen, indem er dich vor Fehlern bewahrt.

Wie kann ich prüfen, ob der Kaufpreis fair ist?

Nutze die Daten der Gutachterausschüsse. Jedes Bundesland hat eine offizielle Stelle, die vergleichbare Verkäufe dokumentiert. Gib die Adresse der Immobilie ein - und du bekommst die durchschnittlichen Preise für ähnliche Wohnungen oder Häuser aus den letzten sechs Monaten. Wenn der angebotene Preis über dem Durchschnitt liegt, hast du ein Argument für eine Preisverhandlung. Vergleiche mindestens drei Objekte. Ein Preis, der 10 % über dem Markt liegt, ist zu hoch - und du kannst das nachweisen.

Schlagwörter: Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuer Maklerprovision Notarkosten Immobilienkauf

Antoinette Adam

Ich bin Tischlermeisterin mit eigener Werkstatt in Innsbruck und fertige maßgefertigte Möbel und Innenausbauten. Neben meiner Arbeit schreibe ich gerne über immobilienbezogene Themen aus handwerklicher Perspektive. Ich liebe es, technische Details verständlich zu erklären.