Mietrecht bei Auslandsimmobilien: Was Sie über Kurzzeitvermietung und Lizenzen wissen müssen

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen und sie als Kurzzeitvermietung vermieten wollen, dann läuft es nicht einfach wie zu Hause. In Deutschland dürfen Sie Ihre Wohnung auf Airbnb anbieten, aber in Barcelona, Paris oder Amsterdam ist das eine ganz andere Geschichte. Viele Eigentümer denken: Ich hab’s gekauft, ich kann machen, was ich will. Falsch. Das Mietrecht im Ausland ist kein deutsches Gesetz, das einfach übersetzt wird. Es ist eine komplexe Mischung aus lokalen Gesetzen, Stadtrichtlinien und Plattformregeln - und wer das ignoriert, riskiert hohe Geldstrafen, Kündigungen oder sogar den Verlust der Immobilie.

Wo gilt welches Recht? Der Standort entscheidet

Das erste, was Sie wissen müssen: Das Recht, das für Ihre Auslandsimmobilie gilt, ist das Recht des Landes, in dem die Immobilie steht. Nicht das deutsche. Nicht das EU-Recht. Sondern genau das, was vor Ort gilt. Das ist ein entscheidender Unterschied. Wenn Sie eine Wohnung in Italien vermieten, dann unterliegt Ihr Mietvertrag italienischem Recht. Wenn Sie eine Ferienwohnung in Portugal anbieten, dann gelten portugiesische Regeln - egal, ob Sie in Lübeck, Berlin oder München wohnen.

Das bedeutet: Sie können nicht einfach einen deutschen Mietvertrag kopieren und ins Ausland schicken. Ein deutscher Vertrag mit Kündigungsfristen von drei Monaten ist in vielen Ländern ungültig. In Spanien etwa dürfen Sie als Vermieter eine Kurzzeitvermietung nur dann anbieten, wenn die Immobilie als touristische Unterkunft registriert ist. In Paris ist die Vermietung von Wohnungen für weniger als 120 Tage pro Jahr grundsätzlich verboten - außer Sie haben eine spezielle Genehmigung. In Amsterdam müssen Sie sich bei der Stadt anmelden, und die Anzahl der Vermietungstage ist streng begrenzt.

Lizenzen und Registrierungen: Nicht optional, sondern Pflicht

In vielen Städten ist es nicht genug, einfach eine Wohnung zu haben. Sie brauchen eine Lizenz. Und diese Lizenz ist nicht überall gleich. In Barcelona müssen Sie eine licencia de turismo beantragen. Ohne sie dürfen Sie nicht einmal auf Airbnb auftauchen. In Valencia ist die Registrierung bei der Tourismusbehörde Pflicht, und Sie müssen jedes Jahr eine Gebühr zahlen. In Berlin gilt das für Inlandsimmobilien, aber auch in der Türkei, etwa in Istanbul, müssen Sie sich als Gastgeber registrieren - sonst droht eine Geldstrafe von bis zu 10.000 Euro.

Was viele nicht wissen: Die Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo prüfen nicht, ob Sie legal sind. Sie prüfen nur, ob Sie eine gültige ID und eine Zahlungsmethode haben. Die Verantwortung liegt bei Ihnen. Wenn die Stadt später herausfindet, dass Sie ohne Lizenz vermieten, dann wird die Plattform nicht für Sie einspringen. Sie bekommen eine Abmahnung. Oder eine Strafe. Oder beides.

Langzeit- vs. Kurzzeitvermietung: Der große Unterschied

Ein Mietvertrag für ein Jahr ist etwas anderes als ein Mietvertrag für drei Nächte. In Deutschland gibt es dafür klare Unterschiede: Langzeitmietverträge unterliegen dem BGB, Kurzzeitvermietungen können flexibler gestaltet werden. Im Ausland ist das oft umgekehrt. In vielen Ländern ist die Kurzzeitvermietung sogar strenger reguliert als die Langzeitvermietung.

Beispiel: In Portugal ist es legal, eine Wohnung an einen langfristigen Mieter zu vermieten - aber wenn Sie dieselbe Wohnung für zwei Wochen an Touristen vermieten, brauchen Sie eine zusätzliche Genehmigung. In Italien dürfen Sie nur dann Kurzzeitvermietungen anbieten, wenn Sie in der Immobilie selbst wohnen (und das mindestens 180 Tage im Jahr). Sonst ist es verboten. In der Schweiz ist es in vielen Städten nur erlaubt, wenn die Wohnung Teil eines Hotels oder einer Ferienanlage ist.

Das heißt: Wenn Sie Ihre Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, dann ist die Kurzzeitvermietung oft verboten. Wenn Sie sie als Zweitwohnsitz haben, dann ist sie manchmal nur mit Genehmigung erlaubt. Die Regeln sind komplex - und sie ändern sich oft. Deshalb müssen Sie sich jedes Jahr neu informieren.

Was passiert, wenn Sie gegen die Regeln verstoßen?

Die Strafen sind nicht zu unterschätzen. In Paris können Sie bis zu 5.000 Euro Strafe zahlen, wenn Sie ohne Genehmigung vermieten. In Barcelona liegt die Strafe bei 30.000 Euro - und das ist nicht einmal die schlimmste Folge. In einigen Städten wird die Immobilie vorübergehend beschlagnahmt. In anderen wird Ihnen die Vermietung dauerhaft untersagt. Und das ist nicht alles: Wenn Sie eine Strafe nicht zahlen, kann die Stadt den Verkauf Ihrer Immobilie blockieren. Oder Sie bekommen einen Eintrag in der Schufa des jeweiligen Landes - was bei zukünftigen Krediten oder Immobilienkäufen problematisch werden kann.

Und was ist mit Ihren Mietern? Wenn Sie ohne Lizenz vermieten, dann ist der Mietvertrag rechtlich nichtig. Das heißt: Ihr Mieter muss nicht zahlen. Er kann einfach abziehen, und Sie haben keinen Anspruch auf Miete oder Schadensersatz. Sie verlieren Geld - und haben keinen rechtlichen Schutz.

Die wichtigsten Länder im Überblick

Beachten Sie: Diese Zahlen gelten für 2026. Die Regeln ändern sich jedes Jahr. In Spanien wurde 2025 die Anzahl der erlaubten Vermietungstage in Mallorca reduziert. In Portugal wurde 2024 die Lizenzgebühr erhöht. In Paris wurde 2025 die 120-Tage-Regel auf alle Städte mit über 200.000 Einwohnern ausgeweitet.

Was Sie tun müssen: Ein praktischer Plan

Sie haben eine Immobilie im Ausland und wollen sie vermieten? Dann machen Sie das so:

1. Identifizieren Sie den Standort: In welcher Stadt, welchem Land steht die Immobilie? Die Stadtregelungen sind oft wichtiger als die Landesregeln.
2. Prüfen Sie die lokale Tourismusbehörde: Suchen Sie nach der offiziellen Website der Stadt oder Region. Dort steht, ob eine Lizenz nötig ist und wie man sie bekommt.
3. Registrieren Sie sich: Füllen Sie das Formular aus. Geben Sie die Adresse, Ihre Daten und die Art der Vermietung an. Warten Sie auf die Genehmigung.
4. Prüfen Sie die Plattform: Airbnb und Co. verlangen manchmal eine Lizenznummer. Geben Sie sie ein. Wenn Sie keine haben, wird Ihr Angebot nicht freigeschaltet.
5. Informieren Sie sich jährlich neu: Schreiben Sie sich auf einen Kalender: Jedes Jahr im Januar prüfen, ob sich etwas geändert hat.
6. Verträge anpassen: Machen Sie keine deutschen Verträge. Nutzen Sie die offiziellen Musterformulare der Stadt. Oder lassen Sie sich von einem lokalen Anwalt helfen.

Versicherung: Nicht vergessen - sonst ist es teuer

Wenn Sie eine Auslandsimmobilie vermieten, dann brauchen Sie eine spezielle Versicherung. Eine normale Wohngebäudeversicherung aus Deutschland deckt Kurzzeitvermietungen nicht ab. Die meisten Versicherer sagen: Wenn Sie mehr als 30 Tage im Jahr vermieten, ist das kein Privatgebrauch mehr.

Was Sie brauchen:

• Eine Haftpflichtversicherung für Vermieter - die deckt Schäden durch Mieter ab.
• Eine Kurzzeitvermietungsversicherung - speziell für Airbnb und ähnliche Plattformen.
• Eine Rechtsschutzversicherung für Auslandsimmobilien - damit Sie bei Streitigkeiten nicht allein dastehen.

Ohne diese Versicherung zahlen Sie selbst, wenn ein Mieter die Küche verbrennt, das Bad überschwemmt oder die Möbel kaputt macht. Und das kann schnell 20.000 Euro kosten.

Was Sie nicht tun sollten

• Nicht einfach einen deutschen Mietvertrag kopieren und ins Ausland schicken.
• Nicht annehmen, dass Airbnb oder Booking.com für Sie die Rechtslage prüfen.
• Nicht glauben, dass „es immer so war“ und es jetzt nicht mehr gilt.
• Nicht ignorieren, wenn die Stadt eine Registrierung verlangt - auch wenn Sie denken, es sei „nur eine kleine Wohnung“.
• Nicht vergessen: Ein Mieter, der nicht zahlt, kann Sie nicht einfach verklagen - aber die Stadt kann Sie strafrechtlich verfolgen.

Fragen, die Sie jetzt stellen sollten

Was als Nächstes tun?

Wenn Sie jetzt wissen, wie komplex das Thema ist, dann fangen Sie nicht mit einer großen Wohnung an. Fangen Sie klein an. Prüfen Sie die Regeln für Ihre Immobilie. Registrieren Sie sich. Holen Sie die Versicherung. Machen Sie einen Plan. Und dann erst vermieten.

Es gibt keine Abkürzung. Kein „ich hab’s mal versucht“. Wer hier spart, verliert. Wer hier investiert - Zeit, Geld, Recherche - der hat eine sichere, profitable und langfristige Investition. Und das ist es wert.