Denkmalschutz-Immobilien bewerten: So ermitteln Sie den wahren Wert und vermeiden teure Fehler

Warum eine Denkmalschutz-Immobilie nicht wie eine normale Immobilie bewertet wird

Wenn Sie eine alte Villa, ein historisches Bürgerhaus oder ein denkmalgeschütztes Gewerbegebäude kaufen wollen, dann sollten Sie sich nicht auf den Preis verlassen, den der Makler nennt. Denkmalschutz-Immobilien haben einen Wert, der sich von allem unterscheidet, was Sie bisher kannten. Sie können teurer sein - oder viel billiger. Und das liegt nicht an der Lage oder der Größe, sondern an den Regeln, die über dem Gebäude hängen.

In Deutschland stehen rund eine Million Gebäude unter Denkmalschutz. Das ist nicht nur eine Zahl - das ist ein rechtlicher Zustand, der jede Entscheidung beeinflusst: Was Sie bauen dürfen, wie viel Sie ausgeben müssen und wie viel Sie später sparen können. Ein Gutachter, der nur normale Immobilien bewertet, wird diese Immobilie falsch einschätzen. Und das kostet Sie Geld.

Der Wert ist kein festes Betrag - er hängt von drei Faktoren ab

Ein Denkmalschutz ist nicht automatisch gut oder schlecht für den Wert. Er kann alles sein: wertsteigernd, wertneutral oder wertmindernd. Das hängt davon ab, was genau geschützt ist und wie Sie das Gebäude nutzen wollen.

• Wertsteigernd: Wenn das Gebäude in einer begehrten Gegend liegt und die historische Ausstattung gefragt ist - etwa in München, Hamburg oder Heidelberg -, dann zahlen Käufer oft mehr, weil das Objekt einzigartig ist. In manchen Lagen stiegen die Preise in den letzten fünf Jahren um fast 20 Prozent.
• Wertmindernd: Wenn die Sanierungskosten hoch sind und Genehmigungen monatelang dauern, dann sinkt der Preis. Ein Fenster, das nach historischem Vorbild hergestellt werden muss, kostet viermal so viel wie ein normales. Und wenn die Behörde keine Modernisierung erlaubt, dann wird die Immobilie unattraktiv.
• Wertneutral: Wenn der Denkmalschutz nur die Fassade betrifft, aber Innenausbau und Sanierung frei sind, dann ist der Wert nahezu gleich wie bei einer normalen Immobilie - vorausgesetzt, die Sanierung ist machbar.

Es gibt keine pauschale Antwort. Jedes Gebäude muss einzeln analysiert werden. Ein Gutachter, der nur auf die Quadratmeterzahl schaut, übersieht das Wesentliche.

Die größten Stolperfallen - und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Käufer von Denkmalschutz-Immobilien bereuen ihren Kauf nicht wegen des Preises, sondern wegen der Überraschungen nach dem Kauf.

Stolperfall 1: Die Genehmigungen dauern länger als erwartet

Ein Käufer aus Berlin berichtete, dass die Genehmigung für neue Fenster 11 Monate dauerte. Die Behörde wollte nicht nur die Form, sondern auch die Glasdicke und die Farbe des Rahmens prüfen. Währenddessen konnte er die Wohnung nicht vermieten. Das kostete ihn 15.000 Euro an verpassten Mieteinnahmen.

Stolperfall 2: Die Sanierungskosten sind höher als im Angebot

68 Prozent der Käufer geben an, dass die tatsächlichen Kosten 25 bis 40 Prozent über den ursprünglichen Schätzungen lagen. Warum? Weil der Verkäufer oder der Makler nicht wusste, welche Materialien nötig sind. Ein handgefertigter Holzboden, der nach historischem Vorbild verlegt werden muss, kostet 180 Euro pro Quadratmeter - normale Parkettboden kosten 60 Euro.

Stolperfall 3: Der Steuervorteil wird falsch berechnet

Manche Käufer denken, sie können 100 Prozent der Sanierungskosten absetzen - und das stimmt auch. Aber nur, wenn sie die Immobilie vermieten. Selbstnutzer dürfen nur 9 Prozent pro Jahr über zehn Jahre abschreiben. Und die Abschreibung gilt nur für die Sanierungskosten, nicht für den Kaufpreis. Wer das nicht weiß, rechnet mit einem Steuervorteil, den er nie bekommt.

Wie viel kostet ein richtiges Gutachten?

Ein normales Immobiliengutachten kostet zwischen 800 und 1.500 Euro. Ein Gutachten für eine denkmalgeschützte Immobilie kostet 1.200 bis 2.500 Euro - und das ist kein Luxus, das ist eine Notwendigkeit.

Warum so viel mehr? Weil der Gutachter nicht nur den Zustand prüft, sondern auch:

• den genauen Schutzumfang im Denkmalkataster nachweist,
• die regionalen Unterschiede im Denkmalschutzgesetz kennt (in Bayern ist es anders als in Sachsen),
• die Genehmigungsprozesse der Behörden kennt,
• die möglichen Fördermittel der KfW oder der Deutschen Stiftung Denkmalschutz einbezieht,
• und die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten genau berechnet.

Ein Gutachter, der nur 800 Euro verlangt, hat diese Arbeit nicht gemacht. Und das ist riskant. Ein falscher Wert kann zu einer falschen Finanzierung, einer falschen Steuererklärung und letztlich zu einem finanziellen Verlust führen.

Steuerliche Vorteile - das ist der echte Gewinn

Die meisten Menschen kaufen eine Denkmalschutz-Immobilie nicht, weil sie das alte Gemäuer lieben - sondern weil sie ihre Steuern reduzieren wollen.

Wenn Sie das Gebäude vermieten, können Sie:

• Sanierungs- und Modernisierungskosten zu 100 Prozent über 12 Jahre abschreiben: 9 Prozent pro Jahr in den ersten acht Jahren, dann 7 Prozent in den nächsten vier Jahren.
• Die lineare Abnutzung der Bausubstanz abschreiben: 2 Prozent jährlich für Gebäude zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent für Gebäude vor 1924.

Das bedeutet: Wenn Sie 300.000 Euro in die Sanierung investieren, können Sie in acht Jahren 216.000 Euro absetzen - das ist fast die Hälfte der Investition als Steuerrückerstattung.

Ein selbstgenutztes Gebäude kann über zehn Jahre mit 9 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden - das sind 27.000 Euro bei einer 300.000-Euro-Investition.

Und es gibt noch mehr: Wenn die Mieteinnahmen unter den Kosten liegen - etwa weil das Gebäude leer steht oder die Miete niedrig ist -, kann die Grundsteuer ganz oder teilweise erlassen werden. Das hat der Bundesfinanzhof 2014 entschieden. Aber nur, wenn Sie es beantragen. Die Behörde sagt es nicht.

Was Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen müssen

Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, machen Sie das hier:

1. Prüfen Sie das Denkmalkataster der Stadt oder des Landkreises. Fragt man bei der unteren Denkmalschutzbehörde nach, bekommt man den offiziellen Eintrag - nicht den, den der Makler Ihnen zeigt.
2. Finden Sie heraus, was genau geschützt ist: Nur die Fassade? Nur die Innenausstattung? Oder das gesamte Gebäude? Das entscheidet, was Sie verändern dürfen.
3. Legen Sie ein Baugutachten vor. Ein Bausachverständiger prüft, ob die Substanz sanierbar ist. Ein altes Dach kann 50.000 Euro kosten - und das muss im Gutachten stehen.
4. Berechnen Sie die steuerlichen Vorteile mit einem Steuerberater. Nicht mit einem Immobilienmakler.
5. Prüfen Sie, ob Fördermittel verfügbar sind. Die KfW zahlt bis zu 10.000 Euro für energetische Sanierungen, die Deutsche Stiftung Denkmalschutz bis zu 20.000 Euro für historische Details.

Die Zukunft: Wer kauft heute, und warum?

Die Käufer von Denkmalschutz-Immobilien sind nicht mehr nur romantische Altbau-Liebhaber. Es sind institutionelle Anleger, private Investoren und Selbstnutzer mit klarem Finanzplan.

42 Prozent der Käufer sind private Investoren, die die Steuervorteile nutzen. 31 Prozent sind institutionelle Anleger - Fonds, die in denkmalgeschützte Gebäude investieren, weil sie langfristig stabil und nachhaltig sind. Und 27 Prozent sind Selbstnutzer, die den Charme lieben - aber auch die steuerliche Abschreibung nutzen.

Die Preise steigen - besonders in Städten wie München, Berlin oder Hamburg. In München-Altstadt stiegen die Preise in drei Jahren um 32 Prozent. Aber die Mietrenditen sind gesunken - auf nur noch 2,3 Prozent. Das ist ein Warnsignal. Wer jetzt ohne Steuervorteil kauft, läuft Gefahr, in eine teure Falle zu tappen.

Experten warnen vor einer „Vermarktlichung des Denkmalschutzes“. Wenn der Schutz nur noch als Finanzinstrument gesehen wird, dann verliert er seinen ursprünglichen Sinn: die Erhaltung kulturellen Erbes. Aber das ist Ihre Entscheidung. Wenn Sie kaufen, dann kaufen Sie mit Augenmaß - und mit einem Experten an Ihrer Seite.

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Wenn Sie eine Denkmalschutz-Immobilie ohne Gutachten kaufen, dann laufen Sie Gefahr:

• den Kaufpreis zu hoch zu zahlen,
• Sanierungskosten zu unterschätzen,
• die steuerlichen Vorteile falsch zu berechnen,
• Genehmigungen zu verpassen und Mieteinnahmen zu verlieren,
• oder sogar rechtliche Konsequenzen zu bekommen, wenn Sie ohne Genehmigung bauen.

Ein falscher Kauf kann Sie 100.000 Euro oder mehr kosten. Ein richtiges Gutachten kostet 2.000 Euro - und spart Ihnen das Zehnfache.

Denkmalschutz-Immobilien sind keine normale Immobilie. Sie sind ein komplexes System aus Recht, Finanzen, Geschichte und Baukultur. Wer das nicht versteht, wird es bezahlen.