Altbauwohnung sanieren: Kosten 2025 pro m², Posten, Zuschüsse & Beispiele

Du willst wissen, mit welchem Budget du bei einer Altbau-Sanierung realistisch planen musst? Hier kommt die klare Antwort ohne rosa Brille: Altbau kostet - aber er überrascht nur, wenn man blind startet. Ich zeige dir belastbare Preisspannen pro m², echte Kostentreiber, praktikable Faustregeln, Förderoptionen für 2025 und zwei komplette Beispielbudgets. So kannst du heute entscheiden, ob dein Projekt passt - und wo du noch nachschärfen solltest.

• TL;DR: In Deutschland liegst du 2025 grob bei 400-800 €/m² für eine Teilmodernisierung, 1.000-2.500 €/m² für eine Kernsanierung, Luxus darüber.
• Ein 70-m²-Altbau: „auffrischen“ ca. 35.000-55.000 €, „komplett“ ca. 90.000-160.000 € - je nach Zustand, Stadt, Ausstattung.
• Treiber: Elektro neu, Bad(e), Fenster, Statik/Feuchte, Schadstoffe, Denkmalschutz, WEG-Themen.
• Förderungen 2025: Kredite und Zuschüsse über KfW/BEG sowie BAFA (Einzelmaßnahmen, Heizung). Gilt meist nur für energetische Teile.
• Heuristik: Fläche × Kosten/m² + fixe Posten (Bad/Küche) + 15-20 % Puffer. Angebote mit Leistungsverzeichnis einholen, nicht pauschal.

Schnellüberblick: Kostenrahmen, Treiber & Faustformeln

Bevor wir in Details gehen, ein ehrlicher Rahmen. Die Altbauwohnung sanieren Kosten hängen vor allem von Zustand, Tiefe der Maßnahmen, Region und Gewerke-Knappheit ab.

• Nur „schön machen“ (Maler, Böden schleifen, kleine Ausbesserungen): 100-300 €/m²
• Teilmodernisierung (ein Bad, Teile der Elektro, neue Böden/Innenwände): 400-800 €/m²
• Kernsanierung (Elektro komplett, Wasser/Abwasser neu, Bäder, teilweise neue Fenster, Putz, Grundriss leicht): 1.000-2.500 €/m²
• High-End/Luxus oder starke Statik-/Schadstoff-Themen: 2.500-4.000+ €/m²

Städtefaktor 2025 (Arbeitslohn, Nachfrage):

• Sehr hohe Nachfrage (z. B. München, Hamburg, Stuttgart): +10-25 %
• Großstadt mit starker Nachfrage (z. B. Berlin, Köln, Frankfurt): +5-15 %
• Klein- und Mittelstädte: Basis bis −10 %

Die größten Kostentreiber im Altbau:

• Elektrik komplett erneuern (inkl. Schlitze, Unterputz, Sicherungskasten, FI/AFDD, Steckdosen): ca. 120-220 €/m² Wohnfläche
• Sanitär/Leitungen + Badumbau: kleines Bad 10.000-20.000 €, großes Bad 18.000-35.000 €
• Boden neu (Material + Verlegen): Vinyl/LVT 40-80 €/m², Fertigparkett 70-150 €/m², Fliesen 60-120 €/m²
• Altbaufenster tauschen (wenn WEG und ggf. Denkmalschutz zustimmen): pro Fenster 900-1.800 € (Holz teurer, Schallschutz teurer)
• Putz/Innenwände begradigen, Trockenbau: 25-60 €/m² Wandfläche
• Schadstoffe (Asbest/Teerhaltige Kleber/alte Mineralwolledämmung): Probe 50-150 €/Probe, Sanierung sehr fallabhängig, oft 30-150 €/m² betroffene Fläche

Energetik in Etagenwohnungen: Einzelne Wohnungen können Dämmung innen (Vorsatzschalen) oder neue Fenster angehen; Heizung ist häufig Sache der WEG (Zentralheizung). Prüfe immer Gemeinschaftsbeschlüsse und Teilungserklärung.

Praktische Formel für dein Budget:

• Budget = Wohnfläche × (Ziel-Kosten/m²) + feste Posten (Bad/Küche/Sonderwünsche) + 15-20 % Puffer
• Bad als Richtwert: 12-18 % des Gesamtbudgets pro Bad
• Elektro als Richtwert: 10-15 % des Gesamtbudgets

Beispielrechnungen (Faustwert):

• 70 m², Teilmodernisierung: 70 × 600 € = 42.000 € + 12.000 € (1 Bad) + 15 % Puffer (8.100 €) → ca. 62.000 €
• 70 m², Kernsanierung: 70 × 1.600 € = 112.000 € + 18.000 € (großes Bad) + 15 % Puffer (19.500 €) → ca. 149.500 €

Warum Spannbreite? Altbau hat Überraschungen: feuchte Wände hinter Einbauten, verdeckte Anbohrungen, in der Decke liegende Gasleitungen, Holzbalkendecken, die eine statische Verstärkung brauchen. Wer das einkalkuliert, bleibt handlungsfähig.

Stand 2025: Handwerkerpreise sind stabil bis leicht höher als 2023/24. Materialpreise schwanken (Fliesen, Holz, Dämmstoffe), Lieferzeiten haben sich entspannt, Spezialgewerke bleiben knapp.

Planung, Budget, Zuschüsse: So gehst du vor - Schritt für Schritt

Ohne Reihenfolge geht’s schief. Mit ihr sparst du Zeit, Geld und Nerven.

1. Bestandsaufnahme (2-6 Wochen)
   Checkliste: Zustand Elektrik (Baujahr, FI vorhanden?), Leitungen (Blei, Stahl, Kupfer?), Feuchte (Wärmebild, CM-Messung), Holzbalkendecke (Schwingung, Tragfähigkeit), Risse (Setzung oder neu?), Fenster (Dichtigkeit, Schallschutz), Heizungssituation (WEG). Wenn Verdacht auf Schadstoffe: Proben durch Sachverständige. Ein Kurz-Gutachten kostet wenig im Vergleich zu Fehlplanungen.
2. Pflichten und Grenzen klären
   WEG: Was ist Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum? Fenster, Heizkörperanschlüsse, Steigleitungen und Außenwände sind oft Gemeinschaftssache. Änderungen an tragenden Wänden erfordern statische Prüfung und ggf. Genehmigung. Denkmalschutz? Dann früh mit der Unteren Denkmalschutzbehörde sprechen. Energetische Mindestanforderungen ergeben sich aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) - besonders bei Austausch von Bauteilen.
3. Raumprogramm und Budgetkorridor definieren
   „Was muss zwingend?“ vs. „Was wäre schön?“. Trenne Pflicht (Sicherheit, Dichtheit, Leitungen) von Kür (Design, Luxusmaterial). Vergib Budgettöpfe je Raum und Gewerk. Heuristik: 60-70 % Pflicht, 30-40 % Gestaltung.
4. Leistungsverzeichnis erstellen
   Beschreibe konkret: Anzahl Steckdosen, Dosenhöhe, Fliesenformat, Sanitärobjekte mit Serie, Türblattqualität, Sockelleistenhöhe, Spachtelqualität. Je genauer, desto vergleichbarer die Angebote. Nutze Mengenermittlungen (m², m, Stück), keine Wörter wie „nach Bedarf“.
5. Angebote einholen (mind. 2-3 je Gewerk)
   Achte auf: Einheitspreise, Nebenleistungen (Schutt, Schutz, Staubwände), Gerüst, Kernbohrungen, Leitungswege. Prüfe Bauzeit. Günstig ist super, aber nur mit sauberem Scope.
6. Puffer fest einplanen
   Altbau braucht 15-20 % Reserve. Nicht als „vielleicht“, sondern als eigene Budgetposition.
7. Förderungen 2025 prüfen
   KfW (Bundesförderung für effiziente Gebäude) bietet Kredite/Zuschüsse bei energetischer Sanierung (z. B. Fenster, Dämmung, Effizienzhaus-Standard). BAFA fördert Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch und teilweise Anlagentechnik. Regeln ändern sich - plane mit Energieberater:in (zertifiziert). Behörden und Förderstellen: KfW, BAFA, örtliche Energieagenturen. Wichtig: Förderanträge immer vor Auftragstellung stellen.
8. Verträge wasserdicht machen
   Werkvertrag mit klaren Fristen, Zahlungsplan nach Meilensteinen, Verzugsregelung, Abnahmeformalitäten, Gewährleistung. Pläne (Elektro, Sanitär) und Zeichnungen beifügen. Änderungsmanagement festlegen: Wie werden Nachträge genehmigt?
9. Bauleitung und Qualitätssicherung
   Jemand muss koordinieren: Termine, Gewerke, Schutz der Bestände, Schallschutz in der WEG, Hausflur sauber halten. Regelmäßige Baubegehungen, Fotodokumentation, verdeckte Leitungen vor dem Schließen dokumentieren. Luft-/Feuchtemanagement (Lüften, Bautrockner) einplanen.

Was du bei der Kalkulation nicht vergessen darfst:

• Entsorgung/Container, Staubschutz, Abkleben, Materiallieferung, Parktickets
• Schallschutzmaßnahmen in der Bauphase (WEG-Regeln, Ruhezeiten)
• Planungshonorare (8-15 %), Statik (nach Aufwand), Energieberatung
• Notreserve für Schadstoffe, verdeckte Mängel, Denkmalschutz-Auflagen

Steuerliches (kurz und knackig, Deutschland):

• Selbstnutzer:innen: 20 % der Lohnkosten von Handwerkern (max. 1.200 € Steuerermäßigung pro Jahr) gem. Einkommensteuergesetz § 35a - Quittungen aufbewahren.
• Vermieter:innen: Erhaltungsaufwand sofort absetzbar oder über Jahre verteilt; größere Maßnahmen können Herstellungskosten sein - steuerliche Einordnung mit Steuerberatung klären (Bundesfinanzministerium als Primärquelle).

Typische Altbau-Pitfalls - und wie du sie vermeidest:

• Elektro ohne Schlitzplan: Später Chaos. Lösung: Plan und Foto-Doku vor dem Verputzen.
• Feuchte unterschätzt: Erst Ursache klären (z. B. Wärmebrücken, Rohrleckage), dann sanieren.
• Fenster in WEG einfach austauschen: Gibt Ärger. Vorher Beschluss/Erlaubnis einholen.
• Asbest im alten Bodenbelag ignoriert: Teuer und gefährlich. Erst Probe, dann Sanierung durch Fachbetrieb.
• Luxusfliesen mit Standardverlegung kalkuliert: Großformate kosten mehr - vorher im LV festlegen.

Beispiele, Checklisten, FAQ - damit dein Budget hält

Ich mag Zahlen, die greifen. Hier sind zwei typische Budgets für eine 70-m²-Altbauwohnung (3 Zimmer, 1 Bad, Altbau um 1900, Holzbalkendecke). Alle Zahlen sind 2025-typische Marktwerte und dienen der realistischen Orientierung.

Beispiel A: Teilmodernisierung - „schön und sicher“ (ca. 70 m²)

• Maler/Spachtel (Q2, lokale Ausbesserungen): 3.500-5.000 €
• Böden: Dielen schleifen und versiegeln (60 m²): 1.800-2.400 €; Flur Vinyl neu (10 m²): 600-900 €
• Elektro Update (Sicherungen, einzelne neue Stromkreise, mehr Steckdosen, kein Vollschlitz): 5.000-9.000 €
• Bad Refresh (neue Armaturen, WC, Waschtisch, Teilfliese, keine Leitungsänderung): 6.000-10.000 €
• Türen überarbeiten (lackieren, Beschläge), 6 Stück: 1.200-2.000 €
• Küche: Basisgerätetausch/Anpassung: 2.500-5.000 €
• Fenster: nur Reparatur/Abdichtung: 800-1.500 €
• Nebenleistungen (Schutz, Entsorgung, Kleinmaterial): 1.500-2.500 €
• Planung/Bauleitung (light): 3.000-5.000 €
• Zwischensumme: grob 26.000-39.000 €
• Puffer 15 %: 3.900-5.900 €
• Gesamt: ca. 30.000-45.000 € (ohne Küche neu)

Beispiel B: Kernsanierung - „einmal richtig“ (ca. 70 m²)

• Elektro komplett neu (alle Leitungen, Dosen, Schlitze, Zählerschrank): 10.000-15.000 €
• Sanitär Leitungen neu + Bad komplett (6-7 m², bodengleich, hochwertige Fliesen): 18.000-28.000 €
• Böden neu: Parkett (60 m² × 110 €/m²): 6.600 €; Flur/Bad Fliesen (10 m² × 90 €/m²): 900 €
• Innenputz/Begradigungen/Trockenbau (inkl. Decke abhängen): 4.000-8.000 €
• Malerarbeiten Q3: 4.500-7.000 €
• Fenster tauschen (5 Stück, Holz): 6.000-9.000 € (WEG/Denkmalschutz abhängig)
• Innentüren neu (6 Stück Standard): 2.400-3.600 €
• Schadstoffrückbau (z. B. alter Kleber mit Asbest, 30 m²): 1.500-4.500 €
• Nebenleistungen/Schutz/Entsorgung/Transport: 3.000-5.000 €
• Planung/Bauleitung (umfassend): 8-12 % der Bausumme → z. B. 9.000-15.000 €
• Zwischensumme: grob 65.000-99.000 € (ohne Küche)
• Puffer 15-20 %: 9.750-19.800 €
• Gesamt: ca. 75.000-118.000 € (ohne Küche)

Küche nicht vergessen: Eine neue Einbauküche liegt schnell bei 8.000-20.000 € (inkl. Montage), je nach Fronten, Geräten, Platte.

Mini-Entscheidungsbaum (Budgetabschätzung in 2 Minuten)

• Elektro alt (ohne FI/mehrfach Flickwerk)? → Kernsanierung-Elektro einplanen (+120-220 €/m²)
• Leitungen/Gusseisen alt und Bad marode? → Bad komplett + Leitungen einplanen (+15-30 T€)
• Fenster undicht oder WEG plant Tausch? → pro Fenster 900-1.800 € einpreisen
• Feuchte/Salpeter/Risse sichtbar? → Gutachten + 2-10 T€ Reserve
• Denkmalschutz? → Mehrkosten für Fenster/Details +10-30 % in betroffenen Gewerken

Checkliste „Pflicht vs. Kür“

• Pflicht: Sicherheit (Elektro), Dichtheit (Sanitär), Feuchteursachen, Schadstoffe, funktionierende Fenster/Abdichtung
• Kür: Fugenloses Bad, Echtholztüren extra, Designheizkörper, Fischgrätparkett, Smart-Home

FAQ

Wie lange dauert die Sanierung?
Planung und Angebote: 4-10 Wochen. Bauphase: Teilmodernisierung 3-6 Wochen, Kernsanierung 8-16 Wochen. In WEGs sind Ruhezeiten und Abstimmungen einzuplanen.

Kann ich durch Eigenleistung sparen?
Ja - Maler, Demontage, einfache Unterkonstruktionen. Nicht selbst machen: Elektro, Gas, tragende Eingriffe, Schadstoffsanierungen. Achtung: Eigenleistung erschwert Gewährleistung und kann Förderbedingungen tangieren.

Was zahlt die WEG, was ich?
Meistens: Fenster, Steigleitungen, Fassade, Dach, Heizanlage = Gemeinschaft. Bodenbeläge, Innenwände, Elektro in deiner Wohnung, Bad = Sonder. Schau in Teilungserklärung und fass Beschlüsse sauber.

Gibt es 2025 Förderungen?
Ja. KfW (BEG) für energetische Sanierungen und Effizienzhäuser, BAFA für Einzelmaßnahmen wie Heizungen. Förderbedingungen ändern sich - ein Energieberater mit Zulassung hilft dir, den passenden Topf zu finden. Primärquellen: KfW, BAFA, kommunale Energieagenturen.

Was ist mit Steuerbonus?
Selbstnutzer: bis 1.200 € Steuerermäßigung/Jahr auf Handwerkerlohn (§ 35a EStG). Vermieter: Erhaltungsaufwand/Herstellungskosten - bitte mit Steuerberatung abklären; maßgeblich sind Vorgaben des Bundesfinanzministeriums.

Asbest - wie gehe ich vor?
Verdacht? Erst Probe durch Labor/Sachverständige. Bei Nachweis: zugelassener Fachbetrieb, Staubschutz, Entsorgungskette. Das kostet, ist aber alternativlos - und schützt Gesundheit und Geldbeutel vor Stillstand.

Genehmigungspflichtig oder nicht?
Oberflächen, nichttragende Innenwände: meist genehmigungsfrei. Tragende Wände, Fluchtwege, Brandschutzrelevantes: statische Prüfung und ggf. Genehmigung. Denkmalschutz: vorab klären, besonders bei Fenstern/Details.

Wie stark unterscheiden sich die Preise je Stadt?
Rechne in A-Städten mit +10-25 %, in B-Städten mit +5-15 %. Material ist ähnlich, die Lohn- und Auslastungspreise variieren.

Macht eine Bauleitung Sinn?
Ja, besonders bei mehreren Gewerken. Bauleitung kostet 8-15 % der Bausumme, spart aber erfahrungsgemäß mehr durch weniger Fehler, klare Abläufe und saubere Nachtragssteuerung.

Pro-Tipps für die Ausführung

• Staub ist der Feind: Staubschutztüren, Luftreiniger, Schutzmatten im Flur - das spart Ärger mit der WEG.
• Fotodoku: Alle Leitungen, Dosen, Abzweige fotografieren, Maßband ins Bild. Danke dir in 5 Jahren.
• Teillieferungen vermeiden: Lange Vorlaufzeit für Sanitärobjekte/Fliesen einkalkulieren, um Baustopps zu verhindern.
• Abnahmen je Gewerk: Kleinere Mängel sofort protokollieren, Frist setzen, Restzahlung an Abnahme knüpfen.

Nächste Schritte - je nach Szenario

• Unklare Substanz, kleines Budget: Erst Bestandsaufnahme + zwei Angebote für „Sicherheitsthemen“ (Elektro, Feuchte). Gestaltungswünsche verschieben.
• Kauf geplant, Zahlen fehlen: Vorvertraglich einen Ortstermin mit Bauleiter:in oder Sachverständiger vereinbaren, grobe Massen aufnehmen, einen Korridor (min-max) schätzen lassen.
• WEG, viele Regeln: Früh zur Eigentümerversammlung, Bauzeiten, Materiallagerung, Fahrstuhl-Nutzung klären. Fenster/Heizungsthemen als TOP aufnehmen.
• Förderung gewünscht: Energieberatung buchen, Maßnahmenplan erstellen, Förderanträge stellen, erst dann beauftragen.
• Enger Zeitplan: Gewerketaktung planen, kritische Lieferzeiten checken, Alternativen freigeben (z. B. Fliese B statt A).

Troubleshooting - wenn es hakt

• Angebote sprengen das Budget: Scope kürzen, aber nie an Sicherheit sparen. Teure Oberflächen auf später schieben, Standardfliesen wählen, Eigenleistung bei Maler/Demontage.
• Nachträge türmen sich: Auftragsgrundlage prüfen, LV mit Mengen kontrollieren, Bauleitung einschalten, Änderungen schriftlich und mit Preis vor Ausführung freigeben.
• Verdeckter Schaden entdeckt: Sofort Baustopp im betroffenen Bereich, Ursache klären (Gutachter), Alternativen mit Kosten-Nutzen vergleichen, Puffer nutzen.
• Nachbarschaft/WEG unzufrieden: Kommunikation erhöhen, Bauzeiten einhalten, Reinigung verstärken, wöchentlicher Aushang im Treppenhaus.

Ich habe viele Altbauprojekte begleitet. Der größte Gamechanger ist immer gleich: Ein klares, ehrliches Budget mit Puffer, ein sauberes Leistungsverzeichnis und die Bereitschaft, zuerst die Pflicht zu erledigen. Schönheit kommt dann von selbst - und bleibt.