Altbaurenovierung realistisch kalkulieren: Aufwand, Dauer und Risiken

Warum eine Altbaurenovierung oft teurer und länger wird als geplant

Ein Altbau zu sanieren klingt nach einer guten Investition: niedrigere Heizkosten, mehr Komfort, höherer Wert. Aber viele Hausbesitzer erleben eine böse Überraschung: Die Kosten schießen in die Höhe, die Bauzeit dehnt sich aus, und plötzlich steht Asbest im Estrich oder die Wand ist nicht mehr tragfähig. Laut einer Studie der TU München überschreiten 68 % aller Altbausanierungen das ursprüngliche Budget - bei Neubauten ist es nur ein Drittel. Warum ist das so? Und wie kannst du deine Sanierung realistisch kalkulieren, ohne am Ende mit Schulden dazustehen?

Wie viel kostet eine Altbausanierung wirklich?

Es gibt keinen einheitlichen Preis. Die Kosten hängen vom Baujahr, dem Zustand und der geplanten Tiefe der Sanierung ab. Ein Haus aus den 1950er-Jahren kostet im Durchschnitt 40 % des Neubauwerts, ein Bau aus den 1990ern nur 20 %. Ein Quadratmeter Wohnfläche kann zwischen 400 und 1.000 € kosten - das ist kein Schätzwert, das sind Fakten aus der Praxis.

Hier sind konkrete Preise für typische Maßnahmen:

• Dachsanierung: 150-250 €/m²
• Fassadendämmung: 100-150 €/m²
• Elektrik erneuern: 50-80 €/m²
• Neue Fenster (Holz-Alu): 700-1.200 € pro Stück
• Neue Heizung (Luft-Wärmepumpe): 15.000-25.000 €

Das klingt nach viel - und ist es auch. Aber die Förderung macht den Unterschied. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) übernimmt aktuell 20-25 % der Kosten, je nach Effizienzstandard. Wer ein Effizienzhaus 40 erreicht, bekommt 25 %, ab 2024 sogar bis zu 30 %, wenn die Sanierung besonders energieeffizient ist. Ohne Förderung liegt die Amortisationszeit bei 22 Jahren. Mit Förderung sinkt sie auf 15 Jahre - und das ist der Punkt, ab dem es sich lohnt.

Wie lange dauert eine komplette Sanierung?

Einige denken, eine Sanierung dauert drei Monate. Tatsächlich dauert sie oft sechs bis neun Monate - und das bei perfekter Planung. Warum so lange?

• Lieferengpässe: Spezielle Dämmstoffe, Denkmalschutzfenster oder Holz-Verbundelemente liegen oft 3-4 Wochen auf dem Lager. Seit 2023 sind die Lieferzeiten nicht mehr besser geworden.
• Wetter: Dach- und Fassadenarbeiten dürfen nicht bei Regen oder Frost gemacht werden. Ein kalter, nasser Herbst kann 2-3 Wochen Verzögerung bedeuten.
• Koordination: Wenn der Dachdecker nicht weiß, wann der Elektriker fertig ist, steht die Baustelle still. Das kostet durchschnittlich 1-2 Wochen.
• Denkmalschutz: Bei geschützten Gebäuden brauchst du eine Genehmigung - die dauert 8-12 Wochen. Ohne sie drohen Bußgelder bis zu 500.000 €.

Ein Nutzer aus München berichtet: „Wir hatten 6 Monate geplant. Es wurden 9 Monate. Die Fenster aus dem Denkmalschutzkatalog kamen erst nach 14 Wochen.“

Die größten Risiken - und wie du sie vermeidest

Die meisten Probleme kommen nicht von der Planung, sondern von dem, was unter der Tapete, im Dachstuhl oder im Estrich verborgen ist.

• Asbest: In 45 % der Gebäude, die vor 1993 gebaut wurden, ist Asbest enthalten - in Dämmplatten, Bodenbelägen, Klebern. Es muss fachgerecht entsorgt werden. Das kostet 5.000-15.000 € extra - und verlängert die Bauzeit um Wochen.
• Schimmelpilz: 38 % der Altbauten haben unsichtbaren Schimmel. Er entsteht durch schlechte Dämmung und falsche Lüftung. Die Sanierung kostet 3.000-10.000 €, je nach Ausmaß.
• Statische Schwächen: 27 % der Altbauten haben träge Wände, schwache Decken oder unzureichende Fundamente. Das merkst du erst, wenn du die Außenwände abträgst. Eine statische Nachrüstung kostet 10.000-40.000 €.
• Falsche Reihenfolge: Wer zuerst die Wände streicht, dann die Fenster einbaut, muss alles wieder abreißen. Diese Fehler führen zu 12 % Mehrkosten.

Experten raten: Mache vorher eine thermografische Untersuchung. Mit 300-500 € bekommst du ein Wärmebild deines Hauses. So siehst du, wo Wärme entweicht - und sparst bis zu 15 % an unnötigen Sanierungsmaßnahmen.

Wie du dein Budget realistisch kalkulierst

Die meisten Sanierungen scheitern nicht am Geld, sondern an der falschen Kalkulation. Hier ist dein Plan:

1. Grundkosten ermitteln: Rechne mit 600 €/m² als Ausgangswert. Bei einem 120 m²-Haus: 72.000 €.
2. Förderung abziehen: 25 % von 72.000 € = 18.000 €. Rest: 54.000 €.
3. Reserve einplanen: Mindestens 20 % Puffer. 20 % von 54.000 € = 10.800 €. Jetzt hast du 64.800 € als Budget.
4. Unvorhergesehenes einrechnen: Addiere 5.000-10.000 € für Asbest, Schimmel oder statische Nachbesserungen.
5. Planungskosten: 1.500-3.000 € für einen Energieberater. Das ist kein Luxus - das ist Versicherung.

Ein Nutzer auf ImmobilienScout24 schreibt: „Ich habe 120.000 € eingeplant. Am Ende waren es 142.000 €. Der Asbest im Estrich hat 22.000 € gekostet. Hätte ich den Energieberater früher eingeschaltet, hätte ich das wissen können.“

Teilsanierung oder Komplettsanierung?

Manche denken: Ich mache erst mal die Fenster und die Heizung. Aber das ist oft teurer als eine Komplettsanierung. Warum?

• Wenn du nur die Heizung wechselst, aber die Fassade nicht dämmst, verpufft die Wärme. Du sparst wenig.
• Wenn du später die Fassade sanierst, musst du die neuen Fenster wieder rausnehmen - das kostet doppelt.
• Die Förderung ist bei einer Komplettsanierung deutlich höher. Du bekommst mehr Geld, wenn du alles auf einmal machst.

DIW Berlin sagt klar: Wenn mehr als 30 % des Gebäudes sanierungsbedürftig sind, lohnt sich die Komplettsanierung. Dann amortisiert sich die Investition schneller, du sparst langfristig mehr und bekommst die besten Fördermittel.

Was du jetzt tun solltest

Warte nicht, bis die Heizung kaputt ist. Beginne jetzt mit der Planung.

• Bestelle einen Energieberater - nicht den von der Baufirma, sondern einen unabhängigen. Er macht eine thermografische Analyse und prüft, ob dein Haus Asbest enthält.
• Prüfe, ob dein Haus denkmalschützt ist. Frag bei der örtlichen Denkmalschutzbehörde nach - das kostet nichts.
• Rechne mit 20 % Puffer - nicht 10 %. Das ist der Unterschied zwischen einem Erfolg und einer finanziellen Belastung.
• Prüfe die BEG-Förderung online. Die Anträge sind kompliziert, aber nicht unmöglich. Viele nutzen die Hilfe von Beratern - und sparen dadurch mehr, als sie dafür zahlen.
• Wähle einen Generalunternehmer, der Erfahrung mit Altbauten hat. Kein Neubau-Handwerker. Altbauten brauchen andere Techniken.

Die Heizkostenersparnis über 30 Jahre beträgt durchschnittlich 78.000 € pro Einfamilienhaus. Das ist mehr als das Doppelte der Investition. Aber nur, wenn du es richtig machst.

Was passiert, wenn du nichts tust?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird ab 2028 verschärft: Jede neue Heizung muss 65 % erneuerbare Energie nutzen. Wer bis dahin nicht saniert hat, muss später mit Zwangsumrüstung rechnen - und das ist teurer als jetzt zu sanieren.

Und die Handwerker werden knapper. Bis 2030 fehlen 240.000 Fachkräfte. Die Preise steigen weiter, die Wartezeiten werden länger. Wer jetzt nicht startet, zahlt später mehr - und hat längere Wartezeiten.