Wertansätze für Luxusimmobilien: So werden exklusive Häuser und Wohnungen bewertet

Was macht eine Luxusimmobilie wirklich wertvoll?

Ein Haus für 15 Millionen Euro? Ein Penthouse mit 23.000 Euro pro Quadratmeter? Das klingt nach Überfluss - aber es ist kein Zufall. In Deutschland gibt es klare Grenzen: Ein- und Zweifamilienhäuser ab 750.000 Euro und Eigentumswohnungen ab 5.000 Euro pro Quadratmeter gelten als Luxussegment. Doch wer glaubt, dass hier nur mehr Quadratmeter oder teurere Küchen zählen, irrt. Die wahre Werttreiber sind etwas Unsichtbares: Lage, Seltenheit und Emotion.

Die Top-Orte, wo Luxusimmobilien ihren Preis haben

Nicht jeder Ort ist gleich. In München-Bogenhausen wurde für eine Villa mit 570 Quadratmetern, Wellnessbereich und Weinkeller 13,2 Millionen Euro gezahlt - das sind 23.158 Euro pro Quadratmeter. In Berlin Mitte kostet ein Penthouse mit Blick auf den Fernsehturm bis zu 15,8 Millionen Euro. Auf Sylt liegt der Durchschnittspreis für ein Luxushaus bei über zwei Millionen Euro. Baden-Baden hingegen hat den größten wertmäßigen Anteil am gesamten deutschen Luxusmarkt - 58 Prozent des Umsatzes fließen hier zusammen.

Diese Preise entstehen nicht durch Zufall. Es sind Orte, die nicht nur schön sind, sondern auch selten sind. Ein Grundstück am Starnberger See, das nicht weiter verkauft werden kann, weil es keine Nachbarn mehr zulässt. Ein altes Herrenhaus in der Altstadt von Lübeck, das seit 1890 in der gleichen Familie war. Solche Objekte haben keinen direkten Vergleich. Und genau das macht sie teuer.

Wie wird eine Luxusimmobilie bewertet - und warum ist das so schwer?

Bei einer normalen Wohnung wird der Wert anhand von drei oder vier vergleichbaren Objekten in der Nachbarschaft berechnet. Bei Luxusimmobilien gibt es oft nur ein oder zwei ähnliche Häuser im ganzen Land. Und die werden nicht mal öffentlich verkauft. In 68 Prozent der Fälle über 10 Millionen Euro gibt es Geheimhaltungsklauseln. Das bedeutet: Keine öffentlichen Daten. Keine transparenten Preise.

Die Experten arbeiten deshalb anders. Sie nutzen ein modifiziertes Ertragswertverfahren - aber nicht nur für Mieteinnahmen. Sie bewerten auch den emotionalen Wert. Ein Gutachter kann sagen: „Dieses Haus hat eine Geschichte. Der Besitzer hat hier seine Kinder großgezogen. Der Garten wurde von einem berühmten Landschaftsarchitekten entworfen.“ Solche Faktoren werden mit bis zu 15 Prozent Aufschlag bewertet. Und das ist kein Gimmick. Es ist Realität.

Die Abweichungen zwischen Gutachten sind hier doppelt so hoch wie bei normalen Immobilien. Bei Luxusobjekten liegt die Differenz zwischen zwei Gutachtern durchschnittlich bei 18,7 Prozent. Deshalb empfehlen Experten: Bei Objekten über fünf Millionen Euro immer mindestens zwei unabhängige Gutachter beauftragen.

Wer kauft wirklich - und warum?

Die Käufer sind nicht alle gleich. Deutsche Privatpersonen machen mit 45 Prozent den größten Anteil aus. Aber sie kaufen nicht wie andere. 68 Prozent von ihnen legen Wert auf architektonische Besonderheit und historischen Wert. Sie wollen ein Haus, das etwas erzählt. Ein Gebäude, das aus der Zeit vor 1900 stammt, mit originalen Holztüren und Kaminen aus Marmor.

International ist die Nachfrage noch stärker. Investoren aus der Schweiz (18 Prozent), Russland (15 Prozent) und Skandinavien (12 Prozent) kommen vor allem wegen zwei Dingen: Lage und Wertstabilität. Sie sehen in deutschen Luxusimmobilien keinen Konsum, sondern eine Anlage. Und die hat in den letzten zehn Jahren durchschnittlich 6,2 Prozent pro Jahr an Wert gewonnen - deutlich mehr als Aktien oder Anleihen.

Dann gibt es noch die „Emotionalkäufer“. Das sind die Menschen, die bereit sind, bis zu 40 Prozent über dem Marktpreis zu zahlen - nur weil sie sich in das Haus verliebt haben. Laut Immowelt sind sie für 37 Prozent aller Transaktionen über 10 Millionen Euro verantwortlich. Sie kaufen nicht, weil sie es brauchen. Sie kaufen, weil sie es fühlen.

Warum Luxusimmobilien trotz Zinsen stabil bleiben

Im Jahr 2024 stiegen die Zinsen. Viele normale Immobilienpreise gingen zurück. Aber bei Luxusimmobilien? Sie blieben stabil - oder stiegen sogar. Warum? Weil die Käufer nicht auf Kredite angewiesen sind. Die meisten zahlen bar. Sie haben das Geld. Sie wollen Sicherheit. Und in einer unsicheren Welt ist ein Steinhaus mit 400 Quadratmetern Wohnfläche, einer eigenen Sauna und einem Weinkeller aus dem Keller des 18. Jahrhunderts eine Art Anker.

Die Inflation macht sie sogar noch attraktiver. Während ein Sparbuch nur 1,5 Prozent Zinsen bringt, steigt der Wert einer Luxusimmobilie jährlich um durchschnittlich 5,8 Prozent - seit 2010. Das ist kein Zufall. Es ist eine strukturelle Tatsache. Die Top-Lagen in Deutschland sind begrenzt. Die Nachfrage nicht.

Die Grenzen des Marktes - und was kommt als Nächstes?

Aber es gibt auch Risiken. Einige Experten warnen: Die Preise sind nicht mehr nur durch wirtschaftliche Faktoren gestützt. Sie werden von Prestige getrieben. Eine Villa am Wannsee für 80 Millionen Euro? Das ist kein Investment mehr. Das ist ein Statussymbol. Und solche Preise sind nicht nachhaltig.

Professor Jürgen Scholz sagt: „Wenn die Wirtschaft einbricht, wird auch dieser Markt korrigieren.“ Er rechnet mit einer möglichen Preiskorrektur von bis zu 15 Prozent - besonders bei Objekten, die nur wegen ihres Namens oder ihrer Größe teuer sind, nicht wegen ihres echten Wertes.

Dennoch: Die langfristige Tendenz bleibt positiv. Der Bestand an Luxusimmobilien in Deutschland ist von 185.000 Einheiten im Jahr 2020 auf 200.000 im Jahr 2025 angewachsen. Die Transaktionsvolumina stiegen von 18,7 Milliarden auf 24,3 Milliarden Euro. Und das Top-1%-Segment - Objekte über 15 Millionen Euro - legte 2024 um 22 Prozent zu.

Die Zukunft wird noch exklusiver. Die Nachfrage nach Smart-Home-Systemen, Wellness-Oasen und nachhaltigen Baustoffen wächst. Die teuersten Häuser der Zukunft werden nicht nur groß sein - sie werden intelligent, klimaneutral und vollkommen privat sein.

Was Sie als Käufer oder Investor wissen müssen

• Ein Luxusobjekt ist kein Standardobjekt mit teurer Ausstattung - es ist einzigartig. Und das macht die Bewertung schwer.
• Die Lage ist der wichtigste Faktor - aber nicht die einzige. Seltenheit und Geschichte zählen mindestens genauso.
• Vermeiden Sie es, sich nur an Quadratmeterpreisen zu orientieren. Bei 10-Millionen-Euro-Häusern ist der Preis pro Quadratmeter oft irrelevant.
• Beauftragen Sie immer mindestens zwei Gutachter mit spezialisierter Erfahrung im Luxussegment - mindestens fünf Jahre Praxiserfahrung sind nötig.
• Emotionale Käufer sind real. Wenn Sie verkaufen, nutzen Sie das. Wenn Sie kaufen, achten Sie darauf, ob Sie wirklich investieren - oder nur begehren.
• Die besten Investitionen liegen in den Top-Lagen: München, Berlin, Baden-Baden, Sylt, Hamburg und das Münchener Umland.

Was ist der wahre Wert einer Luxusimmobilie?

Es ist nicht der Preis. Es ist nicht die Größe. Es ist nicht die Anzahl der Bäder oder die Marke der Küchengeräte.

Der wahre Wert ist die Gewissheit. Die Gewissheit, dass Sie etwas besitzen, das es nur einmal gibt. Etwas, das nicht kopierbar ist. Etwas, das Ihre Geschichte wird - und die Ihrer Kinder. Und das kann kein Algorithmus, kein Vergleichsobjekt und kein Gutachter berechnen. Aber es kann man fühlen.