Tilgungsdarlehen: Was sie wirklich kosten und wie du sie richtig planst

Ein Tilgungsdarlehen, eine Form der Immobilienfinanzierung, bei der der Kreditbetrag über eine festgelegte Laufzeit zurückgezahlt wird, meist mit festen Zinsen und regelmäßigen Tilgungsrate. Auch als Annuitätendarlehen bekannt, ist es die häufigste Art, ein Haus oder eine Wohnung in Österreich zu finanzieren. Aber viele verstehen nicht, was hinter der monatlichen Rate steckt – und was passiert, wenn die Zinsen steigen oder das Einkommen sinkt.

Du zahlst nicht nur Zinsen, sondern auch einen Teil des ursprünglichen Kredits zurück – das ist die Tilgung. Die meisten Banken in Österreich verlangen eine Mindesttilgung von 1 bis 2 Prozent pro Jahr. Klingt wenig? Bei einem 300.000-Euro-Kredit sind das 3.000 bis 6.000 Euro pro Jahr, also 250 bis 500 Euro im Monat – und das nur für die Tilgung. Dazu kommen die Zinsen. Wenn du 4 Prozent Zinsen hast, zahlt du allein dafür schon 1.000 Euro im Monat. Das macht 1.250 bis 1.500 Euro pro Monat, nur für das Darlehen. Kein Wunder, dass viele später überrascht sind, wie schwer es ist, diese Summe langfristig zu stemmen.

Die Laufzeit ist entscheidend. Eine 30-jährige Laufzeit macht die Monatsrate niedrig – aber du zahlst deutlich mehr Zinsen insgesamt. Eine 15-jährige Laufzeit spart Zinsen, aber die Rate ist fast doppelt so hoch. Und was, wenn du mit 60 noch nicht fertig bist mit der Rückzahlung? Dann wird’s knapp. Du brauchst nicht nur ein hohes Einkommen, sondern auch ein starkes Eigenkapital. Wer nur 10 Prozent Eigenkapital hat, muss mehr leihen – und damit mehr Zinsen zahlen. Wer 30 Prozent oder mehr einbringt, hat bessere Konditionen und mehr Luft nach oben.

Es geht nicht nur um die Zinsen. Es geht um deine Lebensplanung. Wer eine Familie hat, braucht Reserven für Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Renovierungen. Wer in einem Altbau wohnt, muss mit unerwarteten Kosten rechnen – wie bei der Sanierung einer Heizung oder dem Austausch der Fenster. Ein Tilgungsdarlehen ist kein einfacher Vertrag. Es ist eine langfristige Verpflichtung, die deine finanzielle Freiheit prägt. Die Artikel hier zeigen dir, wie du die Kosten realistisch kalkulierst, welche Förderungen du nutzen kannst und warum viele mit 60 noch immer nicht schuldenfrei sind – und was du jetzt tun kannst, um das zu vermeiden.