Grundbuch: Was es ist, warum es beim Immobilienkauf entscheidend ist und wie Sie Kosten sparen

Das Grundbuch, das offizielle öffentliche Register, das alle Rechte und Belastungen an einem Grundstück oder Gebäude festhält. Auch bekannt als Grundbuchrolle, ist es das zentrale Dokument, das zeigt, wer wirklich Eigentümer ist, wer ein Recht auf die Immobilie hat – und wer nicht. Ohne einen Blick ins Grundbuch kaufen Sie nicht nur ein Haus, sondern auch alle verborgenen Verpflichtungen, die darin stehen. Viele Käufer denken, der Kaufvertrag reicht aus. Doch der Vertrag ist nur eine Absichtserklärung. Das Grundbuch ist der letzte, rechtlich bindende Stand.

Was genau steht drin? Der Grundbuch zeigt nicht nur den Namen des Eigentümers, sondern auch Hypotheken, Grundschulden, Wohnrechte, Vorkaufsrechte oder sogar Baurechte von Dritten. Wenn ein Vorbesitzer eine Hypothek bei der Bank hinterlassen hat, die nicht abgelöst wurde, werden Sie als neuer Eigentümer plötzlich für diese Schulden verantwortlich – es sei denn, es steht im Grundbuch, dass sie gelöscht wurden. Auch ein Mietvertrag, der nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat keine rechtliche Wirkung gegenüber Ihnen. Das ist kein theoretisches Szenario. In Tirol und anderen Regionen Österreichs gab es Fälle, in denen Käufer monatelang in ihren eigenen Häusern wohnten, weil ein früherer Mieter ein nicht eingetragenes Wohnrecht geltend machte.

Die Grundbuchkosten, die Gebühren für die Eintragung von Eigentumswechseln, Hypotheken oder anderen Rechten im Grundbuch sind unvermeidbar – aber nicht unbegrenzt. Sie liegen bei etwa 0,5 % des Kaufpreises, aber viele Leute zahlen doppelt, weil sie nicht wissen, dass die Eintragung digital erfolgen kann. Ein Notar, der noch mit Papier arbeitet, verlangt höhere Gebühren und längere Wartezeiten. Mit der richtigen Vorbereitung und einem digitalen Antrag lassen sich bis zu 10 % der Nebenkosten sparen. Auch die Kaufnebenkosten, alle zusätzlichen Ausgaben, die beim Immobilienkauf anfallen, wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer hängen stark davon ab, ob Sie das Grundbuch richtig nutzen. Wer hier spart, hat später mehr Spielraum für Sanierung oder Einrichtung.

Im Grundbuch geht es nicht nur um Rechte – es geht um Sicherheit. Ein falsch eingetragener Eigentümer, eine vergessene Pfandrecht, ein unerkanntes Vorkaufsrecht – all das kann den Verkauf blockieren oder später teuer werden. Deshalb ist es kein Luxus, das Grundbuch vor dem Kauf zu prüfen. Es ist die letzte Prüfung, die Sie vor dem Unterschreiben durchführen müssen. Die Artikel unten zeigen, wie Sie das Grundbuch richtig lesen, welche Fehler Sie vermeiden und wie Sie mit den richtigen Schritten bis zu tausend Euro an unnötigen Kosten vermeiden. Ob Sie gerade ein Haus in Salzburg kaufen, eine Wohnung in Wien oder ein Ferienhaus in Vorarlberg – ohne ein korrektes Grundbuch ist jeder Kauf ein Risiko.